洞见丨恒太商业洪本财：定制化商业更有生命力

进入2024年，我国经济基本面持续向好，从需求看，市场销售继续恢复。国家统计局数据显示，2024年1-2月份，社会消费品零售总额81307亿元，同比增长5.5%。

消费市场的持续升温，为商业地产带来新的发展动能。而对于商业轻资产运营企业来说，如何在新时代消费需求下做好运营与服务成为当下值得探讨的话题。在此背景下，新地产对话恒太商业副总裁洪本财，一起探路行业高质量发展之道。

中小城市商业地产前景广阔

近年来，新型城镇化的加速推进以及消费市场不断下沉，给中小城市商业地产带来重大机遇。基于多年对中小城市级别商业运营领域的深耕经验，针对商业地产的发展前景，洪本财给出了自己的见解。

他表示，目前商业在一二线城市竞争已经进入到了白热化的状态，叠加疫情改变了人们的消费习惯，所以做商业产品已经变得越来越难，但是中小城市市场还是非常有未来发展潜力的。

“原因之一是作为消费主力的年轻人都愿意回到这样的城市去生活，消费客群在发生调整，这反倒对企业来说是一个很好的市场机会。”

此前，根据研究机构ComScore的统计数据，我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%。他们在消费过程中，更加注重品质与服务，追求个性化、多样化以及体验式消费。

客群的年轻化，使得当下的商业中心也发生新的调整与转变。洪本财分析认为，“未来传统零售服装鞋帽的线下销售会发生较大变化，品牌的影响力会下降，产品特点、性价比会变成消费者关注的焦点。”

“此外，餐饮也发生变化，原来的餐饮以中餐为主，前期需要较大的投入，而且菜品对厨师的依赖性比较高，目前轻餐餐饮、新口味餐饮是年轻人比较热爱的，这个变化也在引导品牌商在加大此类型餐饮的投入。”他进一步分析到。

他还强调，与精神消费相关的新业态不断出现，未来会占据商业空间一定的比例和面积。从吸引客人的角度来说，新业态是目前吸引年轻客流比较有效的一种方式。

通过对市场的不断观察，2024年恒太商业也将对产品进行升级迭代，业态空间包括运营会有大的改善。通过洪本财的介绍了解到，恒太城将升级为超级恒太城即（3+X+1）x1模式，可以理解为在超级年轻力中心、超级儿童友好中心、超级美食中心“3”的基础上增加特定消费者需求“X”，配合“1个”超级运营，如城市市集（嘉年华）、城市文创、项目IP及衍生品等，同时反刍在地文化，将其渲染进项目的整体打造中，提升项目的差异性以及消费者的归属感。

将运营商业植入流量思维

新一代的消费群体更注重精神需求，关注自我体验感，商业项目也需要随着需求趋势的变化，打造新的亮点。

事实上，如今商业空间的打造需要借助互联网的流量思维，打造成网红场所更容易聚集人群。“如年轻人更在意性价比、潮流，所以需要打破传统店铺陈列。我们甚至鼓励商家尽量不要有设服务台，设置大家喜欢的自动结算，这样会更贴近年轻人，我们已经在做此类尝试，今年、明年新开业的几个项目，会重点植入这些模式。”洪本财称。

值得一提的是，如今的二三四线城市，包括淄博、哈尔滨、甘肃天水旅游不断出圈，外来游客络绎不绝，这也给商业带来新的机遇，如何借势去打造一个IP级的项目，洪本财给出2点建议。

他提到，首先，要重要思考项目本身的定位，要去投入改造，很多业态要更契合城市的气质，城市在越来越年轻化，商业项目也要变得越来越年轻化，需要有存量改造的意识，要有建筑和业态的更新和变化，才能对消费者持续产生吸引力。“商业是一个长期的事情，商旅包括旧城市改造，要与政府互动更多一点，要去借力。”他强调。

此外，需要在自媒体互联网层面对运营投入更多的时间和精力，目前来看自媒体已经变成了最主要的宣传阵地。

定制化商业会更有生命力

商业地产经历了从增量到存量，“增量内卷，运营为王”成为行业共识，作为轻资产运营企业，也面临诸多机会与挑战。

首先，洪本财坦言轻资产运营的市场是越来越大的。“从供给端看，大量的城市需要商业综合体或需要商业综合体升级迭代，需要水平更高的专业人士帮助运营，所以这时候对轻资产的专业服务商的需求是变多了，不是变少了。”

另外，原来很多企业都想自建商管团队，但专业能力是需要很长时间的积累才能形成的，是有一定壁垒的，目前很多企业意识到了这个问题，就放弃了自己建商业专业团队的想法，要跟轻资产运营方合作。

“按照当下地产行业发展的状态，应该说将来中国资产管理时代到来了，这一定会出现资产和运营分离的趋势，这也使得轻资产必然走向一个非常好的机会。”他表示。

客观来说，轻资产市场是在被不断放大的，但是要求也随之变高。运营与管理能力是否过硬决定会不会被选择。

洪本财强调，“恒太作为一家商业轻资产服务商，从合作的角度来说，甲方看乙方主要看两个方面，为专业能力和服务模式。”

他表示，专业能力有很多判断的维度，有一个关键是做定制化，很多商业不能做标准化，哪怕是同一家企业在不同的城市也是有不一样的做法，所以专业化定制能力能更加让甲方觉得乙方是在认真做项目，并有能力做好，因为大家已经认可到了标准化的产品是很难有生命力的。

“第二个是服务，轻资产服务说起来容易做起来难，要充分考虑甲方的需求，要通过服务让业主高度参与进来，因为服务模式决定了信任的加码。”