应收周转天数大增毛利率下降，「经发物业」物业费难收？

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经发物业于2024年3月26日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，独家保荐人为光银国际。公司是城市服务及物业管理服务提供商，2023年收入为人民币8.62亿元，净利润0.51亿元（年复合增长率27.97%），毛利率13.69%（连续两年下降）

LiveReport获悉，西安经发物业股份有限公司Xi’an Kingfar Property Services Co., Ltd. （以下简称“经发物业”）于2024年3月26日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第2次递交上市申请。

公司为一家扎根于陕西省且业务布局中国西北部的领先综合城市服务及物业管理服务提供商，为公共设施和基础设施提供城市服务，并向住宅小区及商业物业提供物业管理服务。

截至2023年12月31日，公司已订约向中国149个项目提供公共物业管理服务、基本住宅物业管理服务及基本商业物业管理服务，总合约建筑面积为1500万平方米及在管总建建筑面积为1460万平方米。

公司的收益主要来自三条业务线：

1、城市服务：主要向政府机构和公共机关提供城市服务，以改善当地环境和当地居民的生活体验，包括公共物业管理服务、城市环卫服务、城市增值服务。

2、住宅物业管理服务：为物业开发商、业主及住户提供广泛的住宅物业管理服务，包括基础物业管理服务及增值服务。

3、商业物业管理服务：为商业物业（包括写字楼及产业园）的物业开发商、业主及租户提供广泛的商业物业管理服务，包括基础物业管理服务及增值服务。

2023年，城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务收入分别为5.2亿元、1.8亿元及1.5亿元，分别占公司总营收的60.9%、21.3%及19.4%。

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财务分析

截至2023年12月31日止3个年度2021、2022、2023：

收入分别约为人民币5.94亿元、7.07亿元、8.62亿元，年复合增长率为20.52%；

毛利分别约为人民币0.86亿元、1.01亿元、1.18亿元，年复合增长率为17.00%；

净利润分别约为人民币0.31亿元、0.37亿元、0.51亿元，年复合增长率为27.97%；

毛利率分别约为14.52%、14.29%、13.69%；

净利率分别约为5.25%、5.30%、5.92%。

公司过去三年多来收入、毛利及净利均呈现稳步增长，毛利率有所下降，主要源于住宅和商业物业管理服务毛利率下降；净利率有所上升。

物业管理属于劳动密集型行业，员工平均工资的提高及员工、分包人数的大幅增加加了公司整体销售成本。截至2021年、2022年及2023年12月31日，公司分别拥有7,617名、7,680名及7,939名员工。

然而，公司平均每月上商业和住宅的物业管理费均未上涨。

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截至2023年12月31日，公司账上现金有2.57亿，经营活动现金流为1.61亿，贸易及其他应收款2.62亿，贸易应收款项平均周转天数提升至86天，公司表示因为客户内部审核流程延迟所致。

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行业前景

截至2022年12月31日，中国有超过200,000家物业管理公司，在管总建筑面积约为289亿平方米，较截至2017年12月在管总建筑面积约195亿平方米有所上升。根据中指院的资料，中国的预期在管总建筑面积将由2022年的289亿平方米增加至2027年的374亿平方米，复合年增长率为5.3%。

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中国物业管理公司所提供城市服务的市场规模由2017年的总收入人民币553亿元稳步增长至2022年的3,777亿元，复合年增长率为46.9%。预期2027年中国物业管理公司所提供城市服务市场规模将达到人民币10,523亿元。

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行业地位

中国物业管理行业高度分散。按2022年陕西省在管建筑面积计，公司在2022年物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。按2022年城市服务所得收入计，公司以市场份额约4.6%在陕西省物业管理公司当中排名第一。

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同业对比

本次选取的同行业对比公司为：越秀服务(6626.HK)、京城佳业(02210.HK)

越秀服务是广州市属龙头国企越秀集团旗下、越秀地产板块下属的全能型城市运营服务商、大湾区综合物业管理的龙头企业之一,也是目前唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。公司业务涵盖住宅、购物商场、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态。

京城佳业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。公司是最先走进北京胡同物业管理的物业管理服务提供商，承担了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

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主要股东

经发控股集团及经发控股为公司的控股股东。上市前，经发集团持有公司90%股权，经发控股持有公司10%股权，两者均为西安经开区管委会的控股子公司。

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管理层情况

董事会由九名董事组成，包括三名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事。

吴锁正先生，54岁，执行董事兼董事会主席，负责本集团的业务方向及策略规划。吴先生在中国物业管理行业拥有逾18年经验，曾任职于西安市第三印刷厂、西安高科实业股份有限公司房地产分公司、西安经发城运文化体育产业有限公司、经发地产、经发景观。陕西理工大学取得工业电气自动化学士学位，西安市物业管理行业协会主席。

孙琦先生，42岁，执行董事兼总经理，负责本集团的整体运营及管理。曾任职于西安高科实业股份有限公司房地产分公司、经发地产、陕西信元物业管理有限公司。暨南大学物业管理文凭，国家开放大学（前称中央广播电视大学）取得工商管理学士学位，陕西省物业管理协会副会长。

成宏让先生，49岁，执行董事兼经发城市服务总经理，负责本集团城市服务业务的运营及管理。曾任职于西安高科实业股份有限公司房地产分公司、经发地产。陕西工运学院电子数据处理会计文凭。

中介团队

据LiveReport大数据统计，西安经发中介团队共计7家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现较好；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。

据LiveReport大数据统计，光银国际保荐的首日破发率为33.33%。

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