广东
（来源：河源市中级人民法院）
“业主缴纳物业费，物业公司提供服务”是约定俗成的规则。若物业服务不佳，业主能否拒交物业费？物业与业主的双方利益又应如何维护？近期，和平县人民法院为某物业公司与业主的矛盾纠纷“把脉问诊”“开药方”，切实将百余件物业矛盾纠纷实质性化解在诉前。
2022年5月，物业建设单位与某物业服务公司签订物业服务合同，约定为商铺业主提供物业服务。但因物业公司服务不到位，出现商铺门前车辆乱停乱放、卫生不整洁、公共设备损坏不维修等问题，百余户商铺业主于2022年6月起拒交物业费，直至2023年3月底物业公司撤场并结束物业服务。物业公司经多次向业主催讨物业费无果，遂诉至和平县法院，要求商铺业主支付物业费及违约金。
“该批案件涉及人员多、诉讼标的小、业主情绪反应大，若简单裁判，会激化双方当事人之间的矛盾，影响社区和谐稳定。统一将案件先行进行诉前调解，才能从源头解决双方矛盾。”和平县法院立案庭负责人谢庆林法官说道。
“物业服务这么差，我们凭什么交物业费？”
2023年12月，和平县法院诉前调解小组在接到案件后，为更好地了解事情经过和解决问题，多次前往涉案小区开展实地核查工作。
“我们已按照合同约定履行了管理服务义务，提供公共区域的卫生、治安、设施维护等物业服务，业主要求多，还不缴纳物业费。从2022年6月起，足足十个月没缴纳物业费，这明显是违约行为。”原告某物业公司负责人说。
“我们对物业公司的管理服务是不满意的。车辆在商铺门前乱停乱放，挡住客人进出；垃圾也没有及时清理，有臭味，还容易吸引苍蝇，环境太差了，影响我们做生意；消防设备损坏了一直没有维修，安全都得不到保障。管理服务不到位，我们拒交物业费。”某商铺业主说。
在实地走访过程中，双方各执一词，互不相让。调解小组围绕矛盾焦点，审查某物业公司所提供的物业服务质量是否达到了物业服务合同约定及相关标准，针对商铺业主反映较强烈的商铺门前车辆停放、环境、公共设备维修等问题逐一调研、问询，全面了解涉案物业公司的具体服务情况。
“我们愿意按65%缴纳物业费”
为更快更合理地解决纠纷、避免引起群体性事件，和平县法院决定采用“背靠背”调解方式，并召开庭外协调会议，与业主代表进行面对面交流。
在召开庭外协调会前，调解小组主动联系物业公司负责人，解释业主们拒交物业费的理由，讲解《民法典》和《物业管理条例》中有关物业管理的相关规定，并提出业主按60%缴纳物业费的协调方案。
“我们承认我们的服务管理确实有不足的地方，但我们提供服务也花费了大量人力物力财力，按60%缴纳物业费我们的损失太大了，不能接受，但如果大家愿意按70%缴纳还可以考虑的。”物业公司负责人在计算收益后，也承认物业服务确实存在不足，愿意减少部分费用。
“要不双方各退一步，打个六五折，业主们按65%缴纳物业欠费，你们看怎么样？如果你们同意按65%缴纳物业费，我们就带着这个结果在庭外协调会上推促业主们同意。”调解小组抓住调解时机，提出调解方案。
“可以！麻烦你们了。”物业公司负责人对调解小组说。
在庭外协调会上，调解小组向百余户业主代表详细讲解法律中关于物业费用的相关规定，列举可不缴纳物业费的情形，明确指出当前百余户业主拒缴物业费属于违约行为。
“各位业主代表，经过我们调解小组与物业公司的协商，物业公司同意大家按65%缴纳物业费。希望大家都相互理解包容，以和为贵，各退一步，以调解方式结案，既能避免物业公司追究大家的违约责任，也能节省大家的时间精力。”调解小组对各位业主动之以情，晓之以理。
“我们也是讲道理的人，也不是我们故意要违约，物业服务确实太差，足额缴纳物业费确实为难，我们愿意按65%缴纳物业费。”业主代表在听取调解小组讲解法律条款后，意识到拒缴物业费属于违约行为，表示愿意补缴物业费。
“可以！”业主代表们纷纷表示。
在调解小组的耐心调解下，双方最终达成一致意见，业主按65%缴纳物业费给物业公司，约定于2024年3月31日完成缴费。截至2024年3月12日，133户业主主动缴纳所欠物业费9万余元。
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