北京中轴大红门【中环悦府】134-213㎡改善大宅，首期即将开盘！

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今天聊聊大红门今年入市的豪宅项目——中环悦府

大红门9.5W太贵？

丰台，城六区最神奇之存在——又菜又爱玩，豪宅聚集地

2023年12月，丰台大红门0006地块被22家房企争夺，最终被华润以34.845亿元摇中

溢价率15%，成交楼面价6.82万/㎡，销售指导价9.5万/㎡，案名——中环悦府

华润的入场再一次让大红门的地位水涨船高

2022年，中海及金茂拿下的大红门0004、0008地块，楼面价分别是5.25万/平、5.6万/平

现在的大红门每平直接涨了1W元，9.5W的价格也一直被大家吐槽太贵

贵不贵都是的相对的，看与同板块同档次的产品相比较是否合适

悦府东侧就是板块内的另外两个标杆豪宅，永定金茂府、中海和瑞叁号院

金茂的府系、中海的藏锋系，都是各家的高端产品线

中海和瑞三号院以及永定金茂府22年底入市，去化情况都非常不错

三个项目的指导价都是一样的，但是成交价略有出入

永定金茂府，网签去化率89.4%，成交均价9.3万/平左右；

中海和瑞三号院，网签去化率72.5%，成交均价8.8万/平左右；

一笔笔的成交记录都写明了市场对大红门板块的认可

有了前面两位兄弟的开路，对华润来说，是好事也是坏事

一方面，市场认可了大红门的价值；另一方面，大家不认可华润的价格

卷产品

为了能跟金茂、中海过过招，华润也是压力山大，拿出了自己的高端产品线——“府”系产品

提到悦府，想必大家也不陌生

22年由华润操盘，在南二环的亚林西板块开创了一个神盘项目，北京悦府

2023年网签73亿，蝉联10万+豪宅销冠，去化非常之好，给华润打下了活字招牌

如今，华润在大红门打造了在京的第二座悦府，中环悦府

中环二字也凸显了项目的非凡位置，地处南四环中轴线之上，又是大红门板块内的最后一块居住用地，稀缺性非常之强

项目位于首都商务新区的大红门板块，距离8号线大红门南站直线距离700米

一站换乘10号线，到丽泽、金融街、国贸也都十分方便，妥妥的临铁大改善

3公里范围内有银泰百货、合生广场、凯德广场、丰台大悦春风里等商业

因为紧邻金茂府、和瑞叁号院，周边配建基本都是共享的

唯一的区别就是社区环境、产品力和价格

中环悦府共6栋楼326户左右，洋房+小高层组合（一梯一户、一梯两户均有），楼间距很大

产品为134㎡、137㎡、145㎡、166㎡、176㎡、213㎡（均为四居），以改善人群为主

地块规整，户数最少，小区也会相对更安静一些

中海和瑞叁號院748套，13栋住宅，均为13-15层小高层

产品为110m²三居，140m²四居，和160m²四居，2025年年底精装交付

剩余几十套大户型房源

永定金茂府8栋楼，452套，10-17层的小高层，产品为111㎡、130㎡、155㎡、175㎡，剩余几十套大大型房源

两个竞品项目的去化基本都差不多，剩余尾盘，对中环悦府的去化没有太大影响

拼价格华润肯定是赢不过中海和金茂，毕竟楼面价就比他俩贵

有了前面两位大哥带头，华润丝毫不敢懈怠，只能一个劲儿卷品质，所以从户型、装修到得房率、园林绿化都是最高标准

各个户型的分析，大家在各种同行伙伴的文章中大致也都看了，都大同小异，唯一值得一提的就是得房率

中环在得房率上给到了大家足够的诚意

南边阳台赠送一半，北向露台全赠送，加赠送得房率约84-90%之间，户型全部为南向三面宽，南向均为落地窗

能够做到90%的得房率这一点在改善产品上还是很难得的

从产品上，华润的这个项目也算是无可挑剔，符合改善的定位，如果开盘价能够低于9.5W，还是非常值得入的

另外一个槽点就是板块发展不行

这个项目主打的就是南中轴首都商务新区

定位拔的很高，实际内里子很虚

大红门地区以前是批发市场，环境也不是很好，近一两年刚开始起步，要到形成气候，带动地区经济发展，还需要一段时间

所以对于区域的升值潜力，大家还是要持一个保守态度

四环的新房还是非常稀缺的，如果对环线有追求，又注重改善品质的话，这个项目还是值得看一下的，同样的品质放在北城，起码要15W+

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