以收购替代征收，未达成共识能否申请政府启动征收程序？

在新时代的城市更新浪潮中，旧城改造的模式正在悄然发生变化，由传统的征收方式逐渐转向市场化运作的收购模式。然而，在实际操作过程中，可能出现收购协商无法达成一致的情况。这时，许多市民不禁产生疑问：如果与开发商或其他收购主体未能协商一致，是否可以要求政府启动征收程序呢？下面由北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

律师解读

关于这个问题，我们要明确“收购”与“征收”的本质区别。收购通常是指在自愿、平等的基础上，由开发商或项目实施单位与被改造区域内的业主进行商业谈判，通过购买的方式取得房屋所有权。这种方式更注重市场规律，尊重业主意愿。而征收则是指为了公共利益需要，国家依法定程序，对单位或个人的房屋和其他不动产进行有偿收买或无偿占有，并给予适当补偿的行为。可以看出的是，征收具有强制性，一般是在特定公共建设项目中，当私人利益与公共利益发生冲突时，政府依法干预的结果。

在现行法律框架下，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法规并没有明确规定，在旧城改造中因收购不成可以直接申请政府征收。换言之，是否采用征收手段主要取决于改造项目是否符合公共利益的需求，以及是否满足法定的征收条件，而不是单纯基于个人或少数人的收购谈判失败。如果是政府为实现公共利益和行政管理目标，委托公司收购代替，则应当依法进行征收。虽然该项收购协议名义上签订主体是公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因此这种收购协议具有了行政协议的属性，这个过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任就由行政主体承担。

对于旧城改造过程中出现的收购难题，市民首先应尽量通过友好协商解决。若协商无果，可根据《物权法》等相关法律，寻求法律援助，通过司法途径解决纠纷，而不是直接申请政府征收。

同时，我们也期望政府在推进旧城改造的过程中，不断完善相关法律法规，建立健全多元化的城市更新机制，既能保障公共利益，又能尊重并保护好市民的私有财产权益，使得旧城改造在法治轨道上有序进行，真正实现城市更新与民众福祉的和谐统一。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。