这些区域，房价又涨了

最近救市呼声很高，然并卵还没看到重磅举措。

不仅没有重磅的举措，有些城市还出现了政策一日游：

3天前广州传出已有两套房产只要是放租的状态，第三套就可以三成首付。

结果呢，3天时间还没过去，这政策就“缩”回去了。

我看了一下大湾区各个城市的成交数据，不仅没有小阳春，大湾区楼市在2月份出现了集体跳水：

广州——

成交量25.25万㎡，同比，环比分别下降了65.1%和38%

东莞——

成交量8万㎡，同比，环比分别下降了70%和41.8%

珠海——

成交量9万㎡，同比，环比分别下降了51.5%和42.6%

佛山——

成交量17.19万㎡，同比，环比分别下降了43.7%和77.2%

中山——

成交量8.2万㎡，同比，环比分别下降了72.2%和53.9%

惠州——

成交量15.55万㎡，同比，环比分别下降了75.1%和57.5%

尽管今年2月份是春节，存在季节性的影响，但我告诉大家，不是环比2024年1在下跌，同比也在下跌。

所以，我认为：

我们已经站在了选择的十字路口。

如果选择大力救市：就意味着力度大于2008年的4万亿和2015年不低于7万亿的天量货币灌入楼市；

如果选择产业结构改革：就意味着未来10年甚至更长时间我们都将处于深度调整中。

在之前的文章中，我们针对政策的解读颇多，今天呢，我想换一个角度，也就是：

如果未来10年我们都处于深度调整，买房的逻辑是什么？

文章看到这里，很多唱空的憨皮就会说：

世界那么大，房企要爆炸；房价如大葱，不买是祖宗；

嗯~针对这种言论，我只能说：

春风不度玉门关，混姐不渡铁憨憨。

如果想买房，想了解底层逻辑，你就需要与我同频共振。

你的认知体系要对下面这四个词有深入的了解，这四个词分别是：

盐铁税、地租体系、GJ本质、周期

只有你的认知体系对上述四个词有深入了解，你才能明白我今天说的内容意味着什么~

01GDP魔咒

二战之后，我们的世界就存在一个魔咒：

GDP魔咒。

这是什么意思呢？

但凡有国家的GDP达到鹰酱GDP的70%左右，鹰酱就会全面打压这个国家，从而让自己保持优势主导地位。

回望历史，这种“玄而又玄”的理论应验过两次。

第一次，就是苏联。

在上个世纪，苏联一度成为仅次于美国、日本的第三大经济体。

当时，苏联的GDP为7000亿美元，居世界第二。

而美国的国内生产总值为14285.49亿美元，苏联的国内生产总值相当于美国的41％至50%。（世界银行估算）

彼时美苏争霸，各种军事竞赛，美国针对苏联实施了一系列的经济围堵和制裁，直到立陶宛闹独立，苏联解体才算完事。

至此，苏联解体，俄罗斯诞生。

这后面的故事大家都清楚，我就不赘述了！

第二次，是日本。

日本作为亚洲国家，与我们的“镜像”关系更强，我多说一些。

在日本GDP快要赶超美国，成为世界第二大经济体时，美国中止了对日的所有经济援助并调头支持韩国，将日本部分主导产业架空。

这个过程中，最著名的就是广场协议。

进入80年代，美国制造业被日本企业胖揍，对日贸易逆差逐年扩大，日本制造业产量增长了40%。

1985年春，美国参议院将日本列为“不公正贸易国” ，美国的意思很明确：

日元升值，美元贬值。

1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长，在纽约广场饭店开了一个会，一起商定了如何让美元贬值、日元升值。

由此，著名的《广场协议》就诞生了。

在《广场协议》签订两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调，

在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元） 。

东京圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民7.29万元/平方米。

但是~

实体经济才是一个国家的命脉，炒起来的股市和房市泡沫很大，一旦泡沫破了，没有制造业兜底，整个国家的经济就会崩盘。

1989年，日本政府又出手了。

为了让过热的股市和楼价降温，日本政府又祭出了5年前使用过的那招：

调整调利率

只不过这次是往高调，而且调整的幅度太大了，

此后东京房价地价一路下跌，从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年。

这期间，最大的跌幅甚至达到70%。

从此以后，日本陷入了低速增长，也就是大家常说的消失的三十年。

立足当下，回望历史，我们会发现：

无论是日本还是苏联，都曾独领风骚30年，也都曾被GDP魔咒打败，进入下跌周期。

就像文章开篇说的那样~

现在的我们，已经站在选择的十字路口。

不救市，没有突破底线的王炸组合，就意味——

这次调整不是3到5年的短周期，而是5到10年的长周期

那么，如果进入深度调整的长周期，要不要买房，是不是像唱空者说的一样：

房价如葱，不买是祖宗。

不要急，接着往下看有答案~

02趋势的关键

先问大家一个问题：财富是如何分配的？

答案是：创造和转移

也就是创造财富和财富转移。

创造财富简单的理解就是实体经济，转移财富最简单的理解就是掠夺，包括战争掠夺和货币掠夺。

那么，对普通人而言，我们的财富来自哪里？

答案是：取决于你对这个世界的下注。

是的，就是下注，本质上你上班换取工资是对职务性收入的下注，你购买房子和不购买房子是对未来生活的下注。

那么，普通人下注的关键是什么？

趋势是什么，或者说我们相信未来是什么，这决定了你当下的下注方式。

其实，我不知道大家看“GDP魔咒“是否有结合咱们的实际情况。

比如，现在的将中国的产业链转移到越南和印度，这与当年美国扶持韩国，架空日本产业如出一辙。

比如，我们当前的地缘政治和彼时苏联的状况，也有一二雷同。

所以，假设我们也因为“GDP魔咒”，进入一个新的循环，我们该相信什么？

我想，我还是以俄罗斯和日本长周期的房价走势来回答这个问题。

首先，说说俄罗斯。

从2022至今，俄罗斯的本币卢布贬值超过30%，与此同时货币放水带来了通货膨胀。

但俄罗斯的房价格和新开工建设量都在上涨。

是的！

一边是俄乌冲突，一边是女多男少、老龄化加人口负增长，可这些都没耽误俄罗斯的房价上涨。

来，先看看

从数据可以看出来，俄乌冲突之初，俄罗斯的新房开工建设量是大幅下降的，但到2023年下半开始，这开工建设量就恢复到减少俄乌冲突之前了。

为啥呢？

因为房价涨了！

来，再看看俄罗斯的房价。

两张图结合着看，在开工建设减少的年份，这俄罗斯的房价是暴涨的。

随着新开工建设量的增加，房价涨幅降低，但仍然是上涨的态势。

比如2023年第一季度，俄罗斯的房间增长率达到了23%，位列全球第二。

看到这里，我们不仅要问：

不是打仗嚒，为什么会暴涨？

因为俄罗斯的M2一直在增加货币供应量，在这种背景下，房产等实物更保值。

战争和制裁确实让卢布贬值，在俄罗斯看了，贬值就贬值吧，都是无锚之币。

所以，如果以卢布计价，我们回看俄罗斯过去20年的房价都是上涨的。

但是，如果以美元计价，我们会发现2022年莫斯科的房价走势处于底部震荡阶段。

如果你的视角和认知能跳出一定的地域范围，你应该能从俄罗斯的房价走势中看到趋势：

资产分为美元计价资产和本币计价资产。

这也是我常和大家说的“同一周期内，资金成本与资金利用率是不同的”。

房子价格和人口不存在正向的因果关系，这世间所有商品本质上都是货币现象。

其次，再来说说日本

从2005年开始，日本的房地产又恢复了上升的趋势，到现在日本东京的公寓价格已经高于危机之前。

到2023年第二季度，日本东京房价终于超过了1990年的泡沫高峰期。

与此同时，2024年3月份的日经指数创下了自1990年以来首次突破4万点，成为近33年的新高。

不仅如此，多个维度数据显示，小日本的经济又有支棱的迹象了。

CPI连续多月上涨；

日本是否摆脱通缩的结论还为时尚早，但是——

伴随着经济的复苏、负利率的政策，东京住宅的价格已经超过1990年泡沫的最高点了。

说完这两个案例，让我们梳理一下其中的镜像关系：

1、何其相似

2022年，中国GDP达18.3万亿美元，占美国73%，成为世界第二大经济体。

这期间发生了很多与苏联、日本“何其相似”的摩擦；

2、货币永远是房价最大的助推器

通胀与房价永远都在同频共振，反之亦是如此，从我们当前的通胀率（CPI）数据看，我们现在有通缩的趋势。

不过呢，今年明确CPI目标是3%，就是要通胀的

3、螺旋上扬

长周期内，任何国家的房价都是震荡上涨的，倒不是因为房子变地更好，也不是因为房子变成金子了。

原因只有一个：货币永远都在贬值；

03方法论

咱们的M2已经连续十多个月保持在10%左右，印钞机轰鸣，只不过钱淤堵在金融体系中。

龙王降雨了，但没有“灌”入实体或者资产端

基于此——

连续多月CPI低于目标，通缩隐忧渐显；

基于此——

救市之声就像稻田里的蛙鸣，此起彼伏。

然而，除了雷声滚滚，住建部没有撤销地方城市房价上涨5%的问责机制。

在这种情况下，大家不禁问：

如果他们就是睁不开，看不见，如果持续下跌，这房子该怎么买？

毕竟，人户合一，是娃上学的起点。

首先，一个扎心的结论。

按照贫富的8:2定律，首先说说“拥有财富的人”资产配置。

那么，针对这20%人群的资产配置大原则是什么？

第一、内外配置。

用绿票子配置一些海外资产；

用红票子配置上海和北京商务区的现金流资产，次新房是底线；

最近法拍顶豪的价格又涨了，顶豪的客群是一个特别小的“圈子”，这些人的抗风险能力决定了“顶豪的价格”

很多人说什么顶豪保值？

对，是保值，但没有说到关键点。

不是顶豪保值，而是住顶豪的人抗风险的能力更强，只要这顶豪以自住居多，这群人之间的交易，本质上是抗风险能力的体现。

第二，回报率配置

用红票子配置一些5折、6折回报率在5%以上的现金流资产。具体可以看文章《》

文章到这里，多说几句。

从顺势而为的角度看，现在是逢低入货的阶段，但你没有看懂趋势，现在要抛盘，就要顺势降价。

现在还有房子压在手里，要看资产优质度，好货就留待未来，不好货要么割肉，要么另类变现；

其次，针对80%中的刚需、置换客户，说说下行周期的买房原则。

第一、先看抗跌再看增值。

这时候选房子不是看未来升值多少，而是看近3年到5年是否有大幅贬值的可能；

选区域要选人均GDP高的区域，不明白这话的意思？

没关系！

你就记住：每个城市星巴克布点最多的区域就是好区域，蜜雪冰城布点多的区域就是烂区域。

嗯！不要问为啥，能懂的都懂，不懂的说了也白说！

然后，点开大众点评，看看结合本地房价看看，我说的这条是不是铁律

第二，控制家庭资产负债率在50%

这个负债率不是掏空6个钱包，而是指：家庭收入与房产月供之间的关系。

如果是置换客户，不建议贸然增加杠杆。买房本质是负债行为，在下跌周期到底该怎么负债可以看文章《》

第三、获利回吐

刚需客户都对地铁、学校都有硬性需求。

在这种情况下，如果看二手房项目，但凡匹配这两种资源的房源，需要查看房源是否经过获利回吐。

也就是：在你购买之前，这小区已经跌了一段时间。

除此之外，看看租赁的数量，如果小区100套房子，30套出租，果断放弃。

因为这说明，这小区域大概率是投资客早期集中买入的项目，这种项目在这轮周期受到的冲击最大。

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