龙湖时隔四年再入佛山 拿下禅城祖庙核心地块

观点网 阔别四年，龙湖回到佛山。

3月7日，佛山市禅城区TD[2024](CC)WG0004号地块成功出让，由龙湖旗下广州市锦瑞房地产有限公司以底价6.24亿元摘得，住宅楼面价约10803元平方米。

该地块位于禅城区同济路北侧、体育路西侧，为住宅用地，宗地面积23109.27平方米，容积率2.5，绿化率不高于30%，建筑密度不低于30%，建筑高度不高于100米，其中住宅整体建筑高度要求不低于23米。

规划还要求，该地块还需配置幼儿园、社区党群服务中心、社区卫生服务站以及托老所。

据悉，这宗禅城祖庙地块，位于佛山行政、商业核心区域内。

回到“佛山之心”

两个月前，这块地还被钩机、挖掘机、扬尘车和过路的市民包围，处于清拆工作收尾阶段。

地块原建筑为阳光数码广场+金银岛水城，是佛山市禅城区CC-A-02-06-02街坊（佛山乐园周边地块）组成部分之一，承载了无数佛山人的城市记忆。

1984年5月2日，佛山市城区旅游公司与香港新东置业有限公司签订协议，合作兴建佛山乐园，总投资3300万元、分六期工程建设。两年后，乐园基本竣工。

八九十年代，佛山乐园盛极一时，南侧金银岛水城也是市中心唯一一个综合性水上乐园，当时在全广东只有两个地方有激流划舟游乐项目，其中一个就在这里。

步入新世纪，两座乐园设备不再适应千禧一代的娱乐需求，客流逐年下降，佛山乐园被称为全佛山物价指数唯一下跌的区域——从100元只能玩四个机动游戏变成100元可玩十个，扔沙包也从10元3个变为10元10个；金银岛也几次被传出停业。

阳光数码广场同样如此，经历了小灵通年代的火爆，诺基亚年代的平淡，再到苹果年代的落寞，2016年就开始清退，租户陆续搬往同济广场、流行前线、人民路以及东方广场等地。

去年年底，这块“城胆”地皮终于被盘活，从2023年12月11日起至2024年1月20日，佛山乐园金马商城及周边地块开展整理围蔽施工。不久后，禅城区政府网站发布关于佛山乐园地块周边地块的最新规划。

根据规划，整体地块将变为娱乐康体+居住+商业用地。其中，北侧佛山乐园地块为娱乐康体用地，西侧喷泉俱乐部所在地块为商业用地。

此次出让的地块，即阳光数码广场+金银岛水城部分，修订为二类居住用地。

此作为佛山春节后首宗挂牌成交的商住地块，也是禅城区2024年第一批出让住宅地块清单上的独苗。

数据显示，佛山2023年成交75宗经营性用地，成交总建面405.35万平方米，同比减少37%，成交金额338.1亿元，同比微增1%。其中，禅城涉宅用地成交金额35.27亿元，同比减少37%，南海则成交了185.21亿元，同比上涨90%。

此消彼长，禅城涉宅用地成交金额占全城经营性用地的比例从16.84%降至10.43%。

今年2月28日，佛山市禅城区召开高质量发展大会，正式启动“禅城焕新行动”。据介绍，行动将推动老佛山新光彩、老城区新活力，助力禅城坚定迈向城市中心，打造“佛山之心”。

禅城焕新背景下，未来或许还有更多存量土地改造入市。

龙湖的变化

除了供应端的稀缺属性，佛山市中心也有大量改善型需求。

贝壳研究院发布的报告显示，作为全面解除限购的第一年，2023年佛山一二手房共成交113413套房，三年来首次止跌，但59013套二手房占了大头，这部分同比上涨32.9%，新房销售仍不容乐观。

从合富研究院《2023佛山房地产市场总结暨2024年展望》提供的数据也能发现，2023年佛山新房成交约621万平方米，同比下降21%。

近年来，佛山刚需市场逐渐饱和，改善置业成为主流。贝壳数据显示，2023年佛山新房住宅成交面积中，120-144平方米户型比例上升趋势明显，其中144平方米以上户型占比8.7%，达5年来新高。

广东省房地产行业协会会长王韶也曾在活动上公开表示，佛山二十年楼龄商品房占32.13%，十年楼龄占9.7%，只有28.5%城镇家庭住在电梯房，改善性住房需求庞大。

回归城市核心板块，挖掘改善型需求，正契合龙湖目前的业务规划。

2023年，龙湖发布了全新的三大产品系：云河颂、御湖境、青云阙，这是区别于刚需的高端改善型产品，提出要把改善型作为产品主力。

因此，龙湖地产本次成功竞得的禅城地块，很有可能被打造成改善型产品。

自2014年正式进入佛山以来，龙湖在佛山已相继开发了龙湖·春江名城，龙湖越秀·傲云，龙湖·江与城等3个项目。

龙湖·春江名城是龙湖进军佛山的首个项目，位于顺德大良新区，自2014年11月28日开盘以来，春江名城的销售业绩表现良好。

数据显示，在2015前三季度大良住宅成交排行榜上，龙湖春江名城以成交338套、比第二名高68套的优势夺得销冠。

龙湖越秀·傲云是龙湖在佛山的第二个项目，位于禅城区。2017年7月12日，龙湖与另外11家开发商共同竞争，经过2个多小时的竞价，最终以13213元/平方米楼面价的拿下了朝安地铁站附近的这块地，溢价率61%。2021年7月开盘，销售均价约为3万元/平方米。

在本次拍地前，龙湖最近一次在佛山拿地是2020年11月。当时以楼面价8478元/平方米，总价20.87亿元夺得顺德区伦教的先龙湖江与城地块。2023年12月开盘，目前楼盘单价为1.65万元/平方米，总价140-190万元/套。

四年过去，佛山楼市行情已截然不同，过去的操盘逻辑未必能继续沿用，回到佛山的龙湖要拿出新的应对策略。