共享办公“复古” 优客工场搭乘长租公寓快车

观点网 共享办公也曾从风光中走过，但在鼻祖WeWork的破产声中，这个行业仍在经历着动荡。模式能否跑通？如何盈利最大化？未来的路该如何走？这些问题敲打着每一位从业者，也备受各方关注。

相比之下，长租公寓是另一番景象。

3月6日消息，泊寓与优客工场联合创建的泊寓·青创营·优客工场在北京东铁匠营街道的北京泊寓成寿寺社区正式投入运营。

该项目是北京泊寓“生活+创业”模式的重要试点，设有近50个工位，配备500平方米的众创空间及700平方米的服务配套设施。致力于为创业者提供集孵化、加速、居住及社交为一体的创新环境。

此处空间不仅提供专业办公场所，还将为中小微企业和创业者提供包括公司注册在内的多样化企业服务，旨在打造一个全方位支持创业者的社区平台。

长租背书

优客工场与泊寓的此次牵手，虽有些出人意料但也在情理之中。

早年间，任职于万科的毛大庆辞职之后创办了优客工场。初创企业是其主要客群，除了提供基础的办公空间之外，优客工场也向进驻企业提供财务、税务、法务等多项专业服务。

共享办公在当时还是新鲜事物，因其成本低、租期灵活、兼顾开放与私密等优点，快速流行起来。

但由于租金并无明显优势，优客工场的盈利方式也遭受了一些质疑。对此，毛大庆表示，优客工场的核心价值在于集合背书的功能。“在这个平台上，我们所提供的品牌力量是巨大的。”

显然，作为创始人和董事长，毛大庆本人也是这家公司的背书之一。在离开九年后，毛大庆与万科旗下长租公寓品牌泊寓续上了“前缘”。

优客工场并未刻意与万科避嫌。去年9月末，被爆“经营不善”、“跑路”的优客工场的办公点，也正是位于深圳万科星火项目四楼。

当时消息称，优客工场出口处被贴上了租金催缴告示、租赁合同解除通知书等。其中提到，万科星火与优客工场的租赁合同关系已于2023年9月23日解除，同时，优客工场欠缴费用合计超百万元。

从相关人士的回应和事件发展情况来看，租客们对此并不知情，并成为整个事件中最大的受害者。与此同时，事件爆出也劝退了一些潜在的租客。

“二房东”起家的优客工场经历了几年的艰难时刻，市场对其赚钱能力始终存疑。上市后的首份年报显示，2020年优客工场营收8.77亿元人民币，同比减少25%；净亏损5.08亿元，同比收窄37%。

亏损的减少或许能够归功于发展思路的转变。2020年4月，优客工场宣布向轻资产模式转型，在“轻资产、重赋能”的战略转型部署下，力争全年达到约100个轻资产项目，轻重比达约1:1。

具体而言，轻资产模式包括以运营、设计施工服务输出为主的U Brand；以管理、系统输出为主的U Partner，以及为酒店提供“一产多元”办公定制化服务的U Suite。

在重点发展下，2020年优客工场轻资产收入同比增加220.8%至1080万元。截至年末，轻资产业务在46个城市共签约125个场地，管理面积约35.2万平方米。分别同比提高84%、166%、105%。

2020全年营收8.77亿元人民币，同比减少25%；净亏损5.08亿元，同比收窄37%。

2021年，轻资产模式的发展进入快车道。截至年末，优客工场在轻资产模式下拥有165个空间，分布于55个城市，管理面积约为62.29万平方米，占总管理面积约72%。

优客工场表示，未来公司计划通过轻资产模式在中国一线城市、新一线城市以及海外市场来加强公司的领先地位。

结缘地产商

回顾优客工场的发展历史，早年间的亏损也为其拉来了不少合作伙伴。据不完全统计，优客工场在上市前共计获得近20轮融资。除了信托、基金等投资机构外，也有一些地产相关的身影。

优客工场的运营主体为优客工场（北京）创业投资有限公司，企查查平台上的创投融资记录中，银泰置地于2016年参与融资3亿元，俊发地产、首创置业、昆明城建、路劲地产等均有不同金额的参与。

此外，该公司的第一、二大股东均为自然人，持股比例分别为26.1%、7.78%，排在第三位的是北京龙熙房地产开发有限责任公司，持股比例为4.83%。

龙熙地产是北京星牌集团旗下地产板块公司，成立于1999年10月。2019年4月战略融资超2亿元人民币，而在2017年5月，其母公司北京星牌集团以近8亿元人民币战略入股优客工场。

前文提到的首创置业，在2017年8月参与优客工场的Pre-C轮融资，该轮融资金额达12亿元人民币，星牌集团也出现在该轮融资中。

特别要注意的是，2016年11月，首创置业与优客工场建立战略合作关系，将共同打造创客与互联网+产业共生创新标杆。

此后，优客工场的轻资产业务有了新的落点，出现在首创置地旗下长租公寓品牌首创和寓项目中。

2016年12月，优客工场与新加坡国际企业发展局、凯德集团签约，三方宣布启动国际性战略合作。合作首站落户武汉凯德新民众乐园，并推出武汉首个位于购物中心的联合办公空间。同时，这也是优客工场首次进驻武汉。

凭借靠谱的朋友圈支持，优客工场的发展路轻松了许多。

在另一视角下，“共享办公+”的操作方式并不新鲜。优客工场刚起步的那几年，酒店业正遭遇动荡。

以“接盘侠”富力地产为例，披露的2018年财报数据显示，其酒店业务亏损达4.59亿元，较上一年亏损增加214.38%，并录得连续第六年亏损。

于是，不少酒店将目光放在提升空间利用率上，引入当时风头正盛的共享办公概念，通过与相关企业合作，在为顾客做好配套服务的同时，增加额外收入。

在2015年至2016年间，华住、上海锦江国际等均不同程度对共享办公企业进行投资。获得高增长性初创企业丰厚回报的同时，拓展新型合作关系。

优客工场也曾与首旅如家酒店集团达成战略合作，致力于联手将酒店闲置空间扩展为共享办公空间。

共享办公曾被酒店业视为“救命稻草”，但近年前者的惨淡有目共睹，与新晋种子选手长租公寓的重新联合，是否能否助其度过行业动荡？