上海
上海历时30年终于在2022年啃下了中心城区成片二级旧里以下房屋改造的“硬骨头”，但这座城市焕新的故事尚未完结，依旧有许多老旧物业等待着功能更新，涅槃重生，周边居民期盼着沐浴旧改的“阳光”，“两旧一村”的零星旧改就成了下个阶段上海城市更新的重点。
图：典型城市更新项目-新天地
图：典型城市更新项目-
九江路中央广场
相比成片二级旧里，核心城区区域内的零星旧改项目大多跻身于众多周边老旧小区中间，面临地上面积小，资产价值低等现实问题。然而，无论是从民生福祉，还是提振中心城区经济密度和区域能级角度来看，零星旧改都势在必行。地方国企作为旧改主力军，挑起了零星旧改的重担，践行国企的社会责任及使命担当。陆家嘴集团便是其中的代表企业，其历经2年时间改造完成的文教大厦是零星旧改中的典型项目。
文教大厦实景及区位图
文教大厦建于上世纪90年代，地处浦东新区核心位置，见证了30年来浦东风貌的变迁，承载着老一代市民的城市记忆。随着与区域规划的更迭，文教大厦原本的功能定位逐渐跟不上发展的脚步，项目亟待更新焕活。其特殊的地理位置以及相对较小的体量，让项目如何合理定位、改建过程中如何协调环保民生问题、后续运营交给谁成了改造过程中的难题。在此当下，熟悉浦东历史变革和居民想法的陆家嘴集团承担起了这一城市焕活的重要使命。
在对文教大厦内部空间进行深度研究、周边市场环境充分调研后，陆家嘴集团对项目的功能做了重新规划，并为更好的提升项目对区域内客群的服务效能，将其定位为旗下租赁住宅品牌“陆家嘴乐居（L HOME）”中高端产品线——雍萃系列，项目正式更名为浦电雍萃。
共享空间效果图
作为企业的首个旧改项目，浦电雍萃既代表着企业在城市更新领域的封面形象，同时也肩负着地方国企对这个片区功能焕活的使命。旧改项目的建设难度是常规新建项目无法比拟的，从文教大厦项目来看，30余年的老楼很难跟上当下的楼宇使用功能及硬件要求；原有的筒子楼建筑结构在拆建时也困难重重；不仅如此，小体量的单体建筑难以像租赁社区一样有充足的配套面积。面对这一系列改造难题，陆家嘴集团通过内部空间的重新规划增设功能分区、底部商业业态更新等一系列措施，做到社会责任与经济账的平衡，使文教大厦实现了华丽蜕变。
保留特色建筑立面，内部设施全面翻新
建筑是城市的肌理，也承载着城市的文化与记忆。因此文教大厦建筑外立面的再利用不仅有效节省了更新改造成本，实践节能环保、绿色设计，更是避免“千城一面”，从而实现城市记忆与文脉延续的重要方式。
对于内部的建筑翻新工作，陆家嘴集团聘请专家团队来进行细致的楼宇检查及评估。为保障建筑的防水防漏问题，改造团队将原先的塑钢窗全部换下，在对框架结构进行修补后，对外立面进行了两周的淋水测试，确保建筑体在后期使用中不会出现渗水问题。
对于已然不能满足更新后使用需求的老旧电气管线和弱电系统，进行重新排线并全面更换，6层以上公寓部分配置了煤气管道，满足租户的起居烹饪需求；对网络路线进行重新排布，规避掉原有的信号问题。
合理的空间切割、提升产品居住舒适度
文教大厦是筒子楼结构，且非南北朝向，加之核心筒的存在使得原先房间内部存在空间利用率低、采光不足等问题，过多的梁结构也使得拆除过程中需对结构的安全与稳定进行更多筹划及考虑。改建过程中如何规避梁结构的暴露带来的空间压迫感。如何从“旧楼”的布局中突破采光朝向等限制，打造舒适愉悦的生活氛围，对设计团队来说是一次很大的考验。设计团队将楼栋结构、楼栋朝向等因素进行综合考量后，对原有统一的三房户型进行空间的重新分割，在保障室内采光的基础上，划分出涵盖一房、两房、三房的6种不同户型，做到舒适度和利用率双平衡。
共享空间的设立，弥补外部配套短板
对于一个只有91套、周边挤满老旧居民区的租赁住房项目，浦电雍萃无法像大型租赁社区一样拥有完善的外部配套设施。考虑到租户除了日常起居外的各类生活需求，团队减少排房量，抽出一整层作为功能楼层，设立了共享空间来弥补配套短板。共享空间内部配有会客厅、健身房、多功能休闲区，考虑到租住在此的家庭型客户偏多增设了儿童娱乐室，在功能模块上与租赁大社区保持一致。值得一提的是，租房居住时常会遇到大件物品无处存放的问题，为了解决租户这一痛点，团队单独设置了公共存放空间提供给租户使用。共享空间未来将由陆家嘴集团自行运营及修护，对租户免费开放。
共享空间效果图
高标家居品牌、强收纳体系，
以住宅标准打磨产品
浦电雍萃以乐居品牌一贯的住宅标准对产品进行打磨，满足租户对居住的品质要求。房间装修风格简约、清新，在部品部件的选用上，采用原木色的地板、门、衣柜、餐桌，浅色系的墙面、沙发等，配置同色系室内摆件，营造轻松、温馨的居住氛围。室内面宽尺度较市面上同类型产品更优，客厅面宽最大达8.46米，133平的户型主卧甚至配置了步入式衣帽间，赋予了极强的起居仪式感和居住舒适度。
样板间实景图
考虑到租户的长期居住需求，浦电雍萃将收纳空间做到最足，合理布置的衣柜、收纳柜满足各类型租户日常储物及衣物存放的收纳需求。
项目延续陆家嘴乐居“雍萃”产品系列的装修标准，选用以国际知名品牌为主的家居产品，厨电为西门子或同档次品牌、卫浴为科勒或同档次品牌。注重人性化细节，卫生间配备的镜柜、LED梳妆镜、加热毛巾架、台盆下布置灯带、主卫配置的卫洗丽等设计，实用的同时也提升了生活的仪式感。
细节
处理
致力于服务中高端人才的品质租赁住宅
陆家嘴集团作为上海市重点扶持的大型企业集团之一，将城市运营商的职责刻进了企业基因，投身于城市的开发运营等一系列重要工作。早在2009年企业便布局了租赁住宅业务，多年来致力于给各类人才提供优质的居住环境和完善的生活配套。
浦电雍萃项目作为“陆家嘴乐居（L HOME）”品牌的首个城市更新项目，定位雍萃系保证项目的高品质，并没有强调极致的“排房量”，而是将客户的居住体验放在首位，在空间布局优化上投入了较多心血。底商的重新招商运营也将是管理团队的一项大考，浦电雍萃通过陆家嘴集团“大朋友圈”的资源体系，商住办、文体旅资源互通、互相赋能，其资源优势必然会在招商过程中得以体现。
文教大厦的焕新为这一片区注入了新的城市活力，浦电雍萃项目将于2024年3月30日正式开业，我们期待项目为片区带来不一样的变化，克而瑞不动产运营团队也将对其后续的运营情况进行持续跟进。
克而瑞不动产运营上海区域团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。源于多元化的咨询体系，区别于传统的咨询逻辑，结合创新思路研讨，伴随咨询服务和定制化研究内容，专注于研究前沿方向，攻坚深度课题。
克而瑞不动产运营上海区域团队
定制化专题报告
《产品线运营及打造策略》
《公共服务行业重点一线职工租赁需求评价报告》
《保障性租赁住房盈利模式研究》
《上海地铁沿线租赁研究》
《R4大社区开发模式及案例参考》
《后疫情时代，租赁企业的品牌趋势研判》
《上海高端客户租赁需求分析》
《15%自持土地破局思路研究》
业务菜单|包含但不限于
●租赁数据监测服务——月度监测、城市进驻监测、竞品监测等
超十年大数据经验积累，可提供全国55城租赁住宅行业月度监测/重点8城市租赁住宅行业监测/企业持有物业城市进驻监测/企业持有物业城市进驻监测/竞品项目监测等
●租赁课题研究服务——项目、行业、战略类等专题研究
项目类专题：针对项目的难点进行专题研究，主要为后期项目获取或运营提供相应数据支持，例如板块租赁客群分类、对标竞企研究、高端租赁案例研究等方向
行业类专题： 选定单个课题，研究方向可涉及租赁融投管退各个环节，以甲方关心 的主题方向进行研究，例如15%自持方案研究、租赁市场竞争格局、存量非转居专题、大社区运营专题、REITS公募手段专题等方向
战略类专题：以集团租赁战略发展为服务目标，例如租赁产品线战略、规模布局城市选型战略、开发与持有BU架构战略等方向
●租赁项目咨询服务——R4整体定位、存量资产解决方案、运营资源推介等
全周期伴随型顾问服务，可提供R4及租赁类项目整体定位/多业态收益价值比选/存量资产解决方案/运营资源推介/项目运营诊断/精准营销建议/第三方监管等
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