房产律师：购房未过户前因卖方原因被法院查封，卖方又失联怎么办

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某贤向本院提出诉讼请求：一、请求确认双方房屋买卖合同有效，判令被告继续履行合同，将北京市丰台区H室房屋登记至赵某贤名下。二、请求判令被告支付房价总款20%的违约金60万元。

事实与理由：2016年6月16日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告向原告出售北京市丰台区H室房屋，成交价格300万元。标的房屋为定向安置住房，2019年10月20日才符合上市交易条件，合同约定原告分三次付款。合同第六条被告明确承诺标的房屋没有产权纠纷，若因被告原因造成房屋不能办理过户或发生债权债务纠纷的，被告支付房价总款20%作为违约金，即60万元。

但在2018年底到2019年1月期间，两被告陆续向原告及家人提前索要20万元房款，原告本着信任被告且期盼能顺利过户的原因，不得不向两被告提前支付了这笔20万元房款。可没想到付款之后，就再也无法与被告取得联系。就在原告继续多方打探被告下落时，原告突然发现朝阳区法院于2021年4月8日在标的房屋楼道内张贴该房屋的查封公告。由于被告严重违约，不能如期办理房屋过户手续，造成原告极大可能丧失对标的房屋的所有权，为维护合法权利，特诉至法院。

被告辩称

杨某雨未有书面答辩。

孙某杰未有书面答辩。

法院查明

杨某雨系位于丰台区H室房屋所有权人，权属情况为“单独所有”，房屋性质为定向安置住房，房屋所有权证书登记时间为2014年10月20日。孙某杰系杨某雨之子。

2016年6月16日，卖方杨某雨、孙某杰与买方赵某贤签订《房屋买卖合同》，相关约定为：……（三）该房屋的抵押情况为未设定抵押。第三条、成交价格和付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为300万元……在该房屋产权能够变更的时间点，卖方须配合买方办理更名过户手续，不得以任何理由推脱。否则视为违约，赔偿卖方实际损失（实际损失=产权面积*产权变更时间点小区等同条件商品房成交均价）及合同价款20%的违约金，合同继续履行。杨某雨、孙某杰、赵某贤均在合同签字处签名并按手印。

为证明已实际付款事宜，赵某贤提交转账凭证及收条等证明其实际已支付购房款290万元整。涉案房屋于2016年交付赵某贤居住至今。

2021年4月8日，北京市朝阳区人民法院发布《公告》，相关内容为：原告Y公司诉被告孙某杰、杨某雨买卖合同纠纷一案，法律文书已发生法律效力，被告孙某杰、杨某雨欠款。权利人Y公司依法向本院申请强制执行，本院已依法查封了被执行人杨某雨名下的北京市丰台区H室房屋。……公告如下：一、本院拟处置变价被执行人杨某雨名下的北京市丰台区H室房屋。赵某贤先后就上述查封事宜向北京市朝阳区人民法院提出执行异议并提出执行异议之诉，现案件正在审理过程中。

赵某贤提交电话通话记录截屏显示，其多日、多次持续联系杨某雨及孙某杰二人，但电话均无人应答。

本案审理中，经调查，涉案房屋已经被查封。查封期限为2019年6月27日起至2022年6月26日止。

裁判结果

一、确认杨某雨与赵某贤所签订的《房屋买卖合同》有效。

二、杨某雨于本判决生效之日起七日内向赵某贤支付违约金

600000元。

房产律师点评

赵某贤与杨某雨、孙某杰所签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未存在违反法律、行政法规之强制性规定的情形，合法有效，赵某贤请求确认合同有效的主张，法院予以支持。孙某杰虽与杨某雨系近亲属关系且在合同落款处签字，但并非《房屋买卖合同》记载的房屋所有权人，不符合房屋买卖合同关系的适格主体，合同中约定的相应权利义务应由杨某雨享有及承担。《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某贤依约交付了涉案房屋的购房款，杨某雨应依约履行向赵某贤交付房屋、办理房屋产权转移登记等买卖合同的主要权利义务，但杨某雨至今因自身债权债务纠纷导致涉案房屋被司法查封，未能依约将房屋产权变更登记至赵某贤名下，构成对赵某贤的违约。

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。因涉案房屋于本案审理期间仍处于司法查封中，属于法律上的不能履行，故对赵某贤主张关于判令杨某雨协助办理涉案房屋产权证的诉请，法院不予支持，赵某贤可于条件成就后另行主张。对赵某贤另请求判令杨某雨支付违约金之请求，

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赵某贤与杨某雨在所签订的合同中就未配合办理产权登记约定了违约金为总房款20%，现杨某雨因自身原因导致涉案房屋不能办理产权变更事宜且与赵某贤失联，其已违约，符合合同约定的支付违约金情形，故对赵某贤请求支付违约金的请求，法院予以支持。杨某雨、孙某杰经法院传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利。法院可以缺席审判。