四川
文／成都商报-红星新闻记者 谢雯
人民公园南门，正对面。门牌号显示，这里为“君平街89号院”。
君平街89号院区位示意图
路过的人不时向内张望，在这个成都一环内新房已断供接近10年的区域，一台挖掘机正在施工。
君平街89号院现状实拍图
近期网上流传的一则“成都老旧小区，推倒重建”的消息，让该小区备受关注。但从发哥现场走访了解的情况来看，虽然其是成都“老破小”的出路，但要实际操作也并不容易。
市场为何关心？
少城和“青二学区”成为关键
今年1月一张规划主管部门发布的建设工程规划许可证让君平街89号院走进更多人的视野。
这张建设工程规划许可证显示，建设项目为君平街89号院1栋住宅危房原址恢复重建项目。规划住宅建筑面积579.22㎡，产权面积567.96㎡,共3层，户均约33.14㎡，无论楼层数还是面积都与原来保持一致。
图据：成都市规划与自然资源局
该项目引发关注的点主要来自两方面：
首先是该小区的地段和“青二”学区。
“老成都”们在描述君平街的地段时，会习惯用到“少城”一词，这是成都2300多年来未改的城市中心；区域内的二手房中介，会介绍称“青二”学区房。除尚未取证的西派少城项目外，区域内的次新房都至少要追溯到近10年前的汇夏少城文墨阁，目前挂牌价约为27769元/㎡。
图据：贝壳APP
其次，当其他建设项目的建设单位主体几乎都为“公司”时，它的主体则为17户原业主。一时间，这栋市中心的老房子就被贴上了成都“原址重建”的成功案例。
事实真如此吗？
君平街89号院
或很难具备“复制性”
日前，发哥来到君平街89号院实地探访，门口的一张告示引起我们注意：
“由于院内在进行危房修建，请各位机动车师傅把车辆不停院内。”这则告示向我们透露了两个信息：“修建”证实了当前1号楼的施工状态；“危房”则透露出其重建的原因。
区域内的一位二手房经纪人告诉发哥，目前少城片区约80%的房子都建于上世纪80年代，而此次重建的君平街89号院1号楼更是建于1964年，已有60年历史，是区域内最老的一栋房子，屋顶还是传统的瓦片，2022年的一场大雨，让其成为D级“危房”。
君平街89号院门口的告知牌实拍图
这位经纪人还表示，“1号楼原址重建的消息出去后，来小区看房的客户都变多了，大多是想‘捡漏’目前小区内挂牌的那套房源，建面63.4㎡，挂牌价120万元，看后续是否有重建的机会。”
君平街89号院一位居民告诉发哥，君平街89号院内一共有4栋住宅，除1号楼外，其余3栋都是上世纪80年代修建。是否安装电梯，之前都没能达成统一意见，别说拆了重建。
君平街89号院2号楼实拍图
因此，在中介小哥和君平街89院的其他居民看来，1号楼的路径，很难具备“复制性”。
原址重建两大关键条件
D级危房、100%业主同意
发哥随后拨打了青羊区规划和自然资源局的电话，咨询君平街89号院1号楼，何以“推倒重建”？
工作人员称，这栋楼的重建是参照2023年5月成都市规划和自然资源局发布的《危房原址恢复重建工程规划许可证办理规则的通知》（以下简称“通知”）执行。
在这份“通知”中，发哥注意到了两句关键性表述：
一、“已纳入成都市住建局管理名录的房屋安全鉴定机构出具鉴定结论意见为D级/Dsu级且明确为需停止使用的、整体拆除重建项目的房屋安全鉴定报告。”
简单而言，原址重建的项目必须为D级危房，且需有鉴定报告。
根据相关规定，D级危房是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
图据：《危房原址恢复重建工程规划许可证办理规则的通知》
二、“所有产权人书面同意重建意见原件。”
“所有”，意味着100%的同意率。
在此次的君平街89号院1号楼，业主一共只有17户，数量不多，沟通成本相对较低，能100%签字通过，也被看作是最终成功的重要因素——此前其他城市也传出有老旧小区“自拆自建”的案例，但终因全体业主未能达成共识，导致未取得实质性进展。
就在发稿前，发哥注意到，距离君平街89号院约1.3公里的将军街68号院，危房原址重建工程，或也已提上日程。
据少城街道在“问政四川”的回复：虽然该处暂无拆迁计划，但其“D级危房权属的禾创瑞达公司已计划原址恢复重建该危房，且正在编制相关设计方案”。
其能否获批通过，我们将持续关注。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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