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香港楼市将进入长跌周期

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2月28日,香港特区政府宣布撤销所有楼市调控打压的政策,即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此外,香港金融管理局宣布调整按揭贷款比例来刺激楼市,将3000万元港元自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成、价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成,而非住宅物业的按揭成数上限由六成提升至七成。

而在此前一天香港房价监测机构公布,1月香港住宅价格指数跌至306.4,是2016年10月以来最低,2019年、2020年、2021年三年筑顶扛三年,香港房价指数2021年开始已经下跌了20%左右,如下图所示。



香港楼市会因为特区政府的救市政策而止跌吗?香港楼市会和日本过去东京楼市那样长跌周期吗?

茶余认为香港楼市会进入长周期的下跌通道,目前出台救市政策也很难扭转房价下跌大趋势。

短期房价波动是由供求关系决定,但房价整体水平是金融流动性决定,现在香港楼市面临的状况要面对双重负面影响因素冲击,面临类似股市里的“戴维斯双杀效应”,不断下降的房价整体水平预期,会放大市场的供求关系加速房价下降速度。

首先,从市场供求关系角度来看,楼市需求低迷、房价下跌恶性循环已经形成。

2024年1月香港私楼成交宗数大约是3500宗,而2023年上半年每月平均4300多宗,市场交易活跃依然低迷,楼市是香港经济晴雨表,香港房价较高位下跌20%,对经济的负面影响已经开始显现。

香港业内人士曾指出,特区政府救市政策出台太晚了,香港楼市跌势未止,负资产住宅按揭案例数量急增,创2004年第三季以来新高。如果无利好消息支持,楼价或持续下跌,负资产案例数量也将进一步增加,这自然会导致很多抛售房源冲击市场。

本身香港楼市的需求过去一直就是以投资属性为主,香港人口增量主要靠内地移居,本地有购买力的人群却是往外迁移,而年轻人置业需求因为香港房价太高也很难因为刺激政策立竿见影。

第二,从香港发展基本面角度来看,香港在国际社会经济中的战略地位发生了变化。

在中美对抗的大背景下,西方国家已经将香港特区也列入了围堵中国的体系,香港作为世界金融中心之一的地位已经被严重削弱,同时过去亚太地区总部经济地位也被削弱,新加坡特殊的地缘优势承接了香港分流出去的大资金、大企业总部和高端人群。

一些人认为,只要美国开始降息,香港楼市下降的趋势就会迎来拐点,这种逻辑是忽视了香港发展基本面已经发生变化的事实。即使美国降息,香港资金成本下降也对香港楼市刺激有限,最多是对房价高位阶段交易活跃度有所助推,可能给一些抛售者提供抛售的窗口机会。

本质上来说,是因为香港在国际社会经济中的战略地位下降,原先香港发展的资源要素是在全世界大框架内市场化匹配,香港的全社会生产力自然是最高的,这是香港房价整体水平支撑基础。

而现在香港发展的资源要素在全世界大框架内市场化匹配被限制了,房价支撑基础下降。对比新加坡,我们也可以看到新加坡楼市持续增长,2022年新加坡组屋转售价格上涨8.6%,2023年上升6.8%。

现在香港楼市的走势就如同我们下楼的时候走楼梯,香港房价将像下降的楼梯一样一个台阶一个台阶地往下走。

这个下跌的长周期时间跨度取决于两个重要因素:

第一,香港能否找到并形成新的支柱产业,让原先产业空心化的香港能够转型。

第二,中美对抗博弈能够达成最终的结果,不论是美国赢,还是中国赢,只要有结果,香港的尴尬地位就会改变。

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