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隐患乍现!青岛学区房的转折点来了!

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在青岛,聊学区房,是很难有服众结论的。

春天到来,进入三月份,大家对学区房的关注,又开始了。市北、崂山和李沧部分热门学区,要求提前一年以上落户。

中介朋友告诉房师傅,3—6月,学区房,主要忙活这4个月。

越来越多的读者也加入进来,不断咨询此类话题。那大家就一块研究研究(以浮山后为例)。

学区房这个“老”话题,一直充满争议。有边声讨,边加入的……客观说,学区房的需求依然存在,但分化越来越明显。

大胆预测一下:2024年上半年,极有可能是青岛学区房的拐点。“刚需”入手要有亏损的心理准备。

未来几年,可能会有一部分学区房的溢价消失。

1、从三万到两万

都知道,2023年是全国小学入学人数的顶峰,从2024年开始,将持续下滑。

就拿这两年最热的市北浮山后来说。四朵金花,二实验初中集团(三所初中)➕65中。中考成绩斐然,众多家长把希望全寄托在这片热土了。



而离二实验初中和同安路小学都很近的湖光山色小区,就成了香饽饽了。

这个小区始建于20年前,带湖,底子不错,可是设计水平有局限。楼座分布、户型、物业管理等都有bug。

但是,随着二实验中考成绩越来越稳,湖光山色的房价一度坚挺无比。这个态势延续到了2022年下半年。



(2022年 单价三万以上)

那时候,湖光山色很多房子成交价依然在三万线左右。

2023年下半年到现在,湖光山色的客群基本上都是为2025年入学的孩子们考虑。



(2023年底至今,两万多)

很明显,这部分家长冷静了很多。房东们被砍价到极限了。两万二的成交价很惹人注目。

一年时间,跌幅20%—30%了。受众群体正在减少,学区“热”降温了。

明年、后年、大后年,未来多年,适龄儿童逐步减少已是公开的事实。

加上楼市整体走势“弱不经风”,十年后,湖光山色,会不会泯然众人矣……

2、难成交!阳光山色的冷遇!

聊浮山后学区房,绕不开这个知名小区,那就是阳光山色。

相比浮山后的多个回迁小区,阳光山色是十多年前板块内的优质商品房项目。

容积率低,多层为主,户型设计相对还可以(同期比)。



本身紧邻格兰德学校、富源路小学,加上后来商场开业,同德小学面世,配套加强,阳光山色的热度一直都在。

在最热的那波学生(2023入学、2022上半年前买房,提前一年落户)之后,阳光山色二手房成交难度加大了,且价格一路下滑。



搞笑的是,当去年9月份一套137平套三不错房源(多层洋房)以跌破两万七的单价成交之后,阳光山色的套三就没了“影儿”。

因为众多套三房东的挂牌价依然在三万二左右。成交价和挂牌价两者差距太大。



(看挂牌价,房东很自信)

浮山后热门学区房,断档五个月,没有成交,确实非常少见。

这侧面说明:待上车的家长和房东之间分歧很大,买家疯狂压价。

从楼市的角度来说,房子不怕跌价,最怕的是没有带看量和成交量。一旦没人看,没人买,就意味着头顶的光环在消失,要被打回原形了。

3、一万五的火热和隐患

在浮山后,多数家长优先选择的学区房依然是浮山后最早的老破小。

比如,浮山后一小区、二小区、六小区等。为何呢?户型小、单价低、总价低。就一个诉求:能落户,解决上学问题。



所以,以上这几个小区最近几个月的成交非常活跃,且套一和套二最受欢迎。



单价方面,目前已经回落到15000–20000元/平。小户型套一甚至低于100万就能上车。



这对于家长来说,还是很有吸引力的。

当这批二胎家长经历完学区房之后,学区房受众范围又要缩减了。

或许将来,浮山后这几个老破小的价格还会继续走低。届时,浮山后学区房的投资属性就所剩无几了。

也可能,学区房的概念就会被冲淡很多。你说呢。

最后,房师傅跟各位家长说几句肺腑之言:

买学区房并不意味着一定能出成绩,但出成绩的概率要比普通学校大很多。

学区房的价值隐患正在出现。孤注一掷,不可取。

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