香港太狠了！房子300万/套、税费100元起！深圳该怎么办？

　　左等右等，内地一线城市都还没大松绑，隔壁香港就来了一招狠的。

　　昨天，香港财政司司长陈茂波发表2024/25年度财政预算案，但外界的重点全都落在了楼市全面“撤辣”之上。

　　因为，外地人买香港住宅的税费，直接从15%→100元-4.25%！

　　一时间，内地哗然：

　　那不如去香港买房？！

　　税费低至100元背后：

　　成交创33年新低

　　“资不抵债”房产大增！

　　在政策出台前，香港买房的税费有多高？

　　大概在半年前，港人购买一套以上，税费高达15%，外地人甚至高达30%。

　　简直可以再多给一套房的首付了。

　　但因为楼市不景气，2023年10月就出过新规：

　　◎港人买多套住宅的税费从15%→7.5%；

　　◎外地人的税费则减半至15%，人才还能申请“先免后征”，在7年内拿不到永居再补交。

　　如今全面“撤辣”后，不论是港人买多套住宅，还是外地人买房，都是同样的标准：

　　▲最新税费标准

　　到底能省多少钱呢？

　　以深圳人买800万港元的香港住宅为例：

　　过去15%的税费就高达120万；

　　“撤辣”后，仅需约24万，瞬间省掉8成税费！

　　这还不是最划算的，如果是300万的的房子，税费直接从45万→100元！

　　堪称不要钱！

　　能出手这么“大方”，都是因为楼市表现太差了。

　　一是，成交量创下33年新低：

　　据中原地产数据，香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。

　　二是，房价连跌9个月：

　　据2月27日香港特区差饷物业估价署公布的数据：2024年1月，二手私人住宅的售价指数，较2023年12月环比下跌约1.57%，连续9个月下跌。

　　这不仅跌至2016年11月以来的新低，甚至比之2021年9月高峰期，跌幅达23%。

　　三是，“资不抵债”的住宅数量也在攀升：

　　1月31日，香港金管局公布数据，2023年第四季末的住宅负资产个案高达25163宗。

　　这一数据较第三季末的11123宗，大涨126%，创下2004年以来的新高！

　　这很可能是由于住宅的估值下降，导致欠款＞住宅价值的情况增加。

　　还有观点认为，楼市不景气影响了土地收入，也是重要原因。

　　据悉，2023/24年度政府收入的修订预算为5546亿港元，较原来预算低13.7%，即878亿港元。

　　当中，地价收入为194亿港元，较原来预算大幅减少656亿港元，亦远少于过去年度。

　　这样看，香港全面“撤辣”真的是不得不为之。

　　低至300万一套

　　租金回报率倍杀深圳！

　　香港“撤辣”对于内地的影响，大约就是客源争抢的问题。

　　冲击最大的，大概是深圳。

　　一方面，两地通关方便、往来密切，想要看房是分分钟的事。

　　另一方面，深圳的房价较高，与香港有客源重叠的可能。

　　在@中原地产 网站上可以看到，多个新盘总价低至500万港元以下，甚至有的约302万起。

　　要知道，南山、福田在2023年至今备案入市的新盘中，商品住宅最低的备案价588万/套，人才房也要390+万一套。

　　300万的价格，基本买不到福田南山新房，却能置业香港，说一句降维打击也不为过。

　　▲香港部分在售/即将发售新盘

　　比如，位于九龙长沙湾的晓柏峰，低至302万一套，换算成人民币约278万，税费也就100元上下。

　　而且项目周边地铁/学校/公园齐全，距离维多利亚港也就直线4公里的距离。

　　▲项目VR图 | @中原地产

　　不过，总价能这么便宜，也是因为面积实在是小。

　　比如此前已售的一套总价约287万的房源，实用面积仅185尺，约合16.8㎡，直接做成了开放式的格局。

　　▲实用面积185尺≈16.8㎡

　　按深圳新房普遍的得房率75%，换算成我们熟悉的价格体系，这套房子的单价约人民币11.8万/㎡。

　　虽然小而贵，但租金也更高。

　　我们查找附近的租金情况发现：

　　片区内约170-200尺的开放式房源，租金在1.1-1.2万/㎡·月区间。

　　▲周边同类房源租金情况 | @中原地产

　　计算下来，租金回报率可以达到4%，出租约24年就能回本。

　　而深圳大部分住宅的回报率仅1-2%左右。

　　这样看，谁又能说香港房子的性价比低呢？

　　有钱就能买，房贷最高5成

　　更让人惊讶的是，相比起深圳落户就能买房，香港甚至是有钱就能买。

　　根据@中原香港 的解答，没有香港身份证人士亦可在港买房，只是房贷方面会和本地人士有差别。

　　如申请人的主要收入来源自香港，房贷成数和批核准则与港人无异，最高可贷款9成。但若然申请人主要收入来源自内地，银行会对其房贷成数收紧，批核准则要求亦会提升。

　　根据金管局指引，对于内地收入申请人，以首套房房贷计：

　　◎楼价$1,000万以下，最高房贷成数为5成(上限$400万)；

　　◎楼价$1000万或以上，最高房贷成数为４成；

　　◎如属物业投资或以资产审批的情况下，房贷成数最高为4成。

　　所以，哪怕你不在香港工作/生活，也可以买房，只是贷款上有区别。

　　但总的来看，香港的房子价格依然普遍贵于深圳，所以这一次政策吸引的或是豪宅/投资群体。

　　▲过去一年香港每月住宅成交均价多在700万以上 | @深圳中原研究中心

　　▲深圳新房住宅总价多集中在300-700万区间 | @贝壳找房

　　据@美联物业研究中心：

　　2023年第四季，内地买家占个人买家于香港楼市的住宅注册量比例约17.1%，而三季是约为12.8%，有明显提升。

　　另据@中原地产：

　　今年第一季度总价5000万-1亿的一手私宅个人买家注册量中，内地买家占比超60%。

　　而这些，仅仅是去年税费减半后的成果。

　　“（这次）‘去辣’对极大低降低交易成本、持有成本，对于吸引包括内地在内的全球资金有极大的帮助。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　但他认为，内地很难效仿香港的做法。

　　香港是自由港，资金、汇率、利率都是自由波动的，对房地产的管理，与西方国家类似，就是从利率和税收的角度考虑。同时，内地在调控房地产时，会考虑对税收、地方财政、土地踩着、上下游等角度的综合考虑。香港不像内地，不会有这种综合考虑，完全是基于物业市场波动，是否需要释放新的政策。

　　你会选择在深圳还是香港买房？

　　你觉得深圳是否要再松绑来应对？