广东
深圳房产市场，实在太魔幻了。
一方面，最近疯传单价降至2.38万的坪山某现房，对比前几年开盘价约4万每平米，降幅高达40%，导致老业主想通过“断贷断供”以示反抗。
另一方面，即将加推新品的沙井某网红盘，样板房首开当天红红火火，吸引了3500批到访客，场面相当热闹。
同样在深圳，同样是刚需产品，深圳的东部和西部，仿佛在两个不同的世界。
这冰火两重天的体感，一时半会都让人有点缓不神来。
01
单价从近4万直降至2.38万起的坪山这个楼盘，为什么降价这么狠？
具体是哪个楼盘我就不点名了，反正位置很偏远，位于坪山龙田街道老坑社区盘松路。说是在14号线的沿线，但项目与地铁站的直线距离超过2公里，走路要20分钟以上，周边配套也不咋样。
该小区首次开盘是在2020年9月，备案均价3.94万，258套房源卖了三年多，至今还没有卖完。
现在一下子最低降到2.38万，相当于在备案价的基本上打了六折。降幅这么大，老业主自然不干。
之后，一封自称是“小区业主”的抗议信在网上流传，并引发轩然大波。
戏剧化的是，很快开发商就出来辟谣，说没有大幅降价，都是渠道中介搞的鬼。
整体就是这么一回事，站在各方的立场似乎都没错。
但就选筹的角度来讨论，坪山本身已经远离核心区，龙田街道那个地方就更偏了。在这些边边角角的地方，房价泡沫才是最大的。
最近接待的置换客户中，有好几位都是原来的房子买在坪山，现在无一例外都后悔了。
这七八年，坪山楼市就像钱钟书在《围城》中所描述的：外面的人想进去，里面的人想出来。
当初想冲进去的人，是因为坪山便宜的房价；最终想逃出来的人，是因为坪山更便宜的房价。
02
现在的深圳市场，仍是多空博弈，有人看好，有人看空。
对买房人来说，情绪面其实并没有那么重要。
因为，买房不仅仅要看市场，还要综合考虑很多因素，包括房子的地段、品质、教育、交通、楼龄、户型、价格、挂牌量、成交量等。
在过去普涨的年代，这些因素基本不被重视，因为无论你的房子买在哪里，最终都能获得不错的涨幅。
但现在不行了，随着楼市进入极度分化的状态，坑越来越多，买对房的概率越来越低，选筹已经变成了技术活。
如果还是像过去那样乱买房，别人买哪我就买哪，别人抢房我也跟着抢房，全然没有根据自身实际情况去做合理规划，无疑是将自己的资产置身于危险之中。
这个阶段买房，对专业选筹的要求，确实要比过去高很多，对每个环节的把握更是要费心费力。但是没办法，深圳楼市错综复杂，房子有没有买对，很可能会影响你接下来的人生轨迹。
03
为什么很多人总是容易买错房？
房子，是大多数家庭一生中最重要的资产。
按理说，面对这么大额的交易，应该不容易买错房、瞎买房。
但事实上，因为认知上的差异，每个人在看待买房这件事，都有着不同的见解。
越是新手，对于买房这件事，就越有着自己“独到”的见解和特殊的要求，同时也越喜欢凭直觉买房，而在非专业领域的直觉，往往就很容易出错。
我们无法把控市场情绪，但价值可以通过数据来分析。
再聪明的投资者，也没能力抄在最低点。我们可以做的就是，在正确的时机，以合适的价格去买入核心片区的成长型房子。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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