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破11万/平成交!这才是老破小中的战斗机...

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入学季,广州的学位房又火了。

楼市君发现,越秀区有个“老破小”小区,近期成交了两套房源,最高单价破11万/平

有网友表示,这才是老破小中的战斗机!


|越秀区航拍

|广州楼市发布 摄

30+年的楼龄

10万+的房价

这个10万+的“老破小”,就是位于越秀区的东湖北大院

根据贝壳找房显示,近期小区共成交了2套房源,单价分别高达约9.6万/平和11.6万/平

甚至在售的房源中,有一套顶楼复式,挂牌高达13.8万/平!

这个行情,不仅比周边老破小约6-8万/平的均价高出了不少,甚至追平周边一手新房!


|图源:贝壳找房

很多网友可能已经猜到了,东湖北大院,其实并不是一个普通的老破小

首先,东湖北大院的地段优势明显。

从地图上看,东湖北大院位于东山湖公园北侧,南向高层甚至可以远眺珠江,拥有老城区难得的生态绿意。

而交通上,与东湖站和东山口站,均不过300多米的距离,无论是去北京路还是去珠江新城都很便利。

|技术生成

其次,东湖北大院几乎没有传统老破小的各种弊端。

以电梯为例,东湖北大院建成于1990年,已经有30多年的楼龄,但不少楼栋配有电梯。

另外小区还配建有80个停车位,车位比相较于周边二手小区更充裕,老破小常见的停车难问题并不明显。

而且楼栋整体保养较好,尽管免不了多少带点历史的沧桑感,但依然整洁有序,居住舒适度有保证。


|图源:链家

而更关键的是,东湖北大院是学位房,对口大名鼎鼎的培正小学

作为一所百年名校,培正小学的实力在广州数一数二。

早在上世纪八十年代,学校就是市区的重点学校,1994年被评为首批广东省一级学校,师资力量不用怀疑。

而培正小学的体育特色,也是学校的重要名片之一。

以田径特色为例,1992年被评为广州市体育传统田径项目学校,2020年培正小学的田径队被评为广州市田径高水平学生团队,多次获得省市区体育项目中夺冠。


|图源:广州市东山培正小学

中学部分,则有部分名额直升培正中学,剩下的参与分组摇号,对口中学中 就 包括了 省实和铁一等名校 !

这些因素共同导致了东湖北大院业主其实相当惜售。

目前贝壳找房上,东湖北大院仅挂牌了7套,与288套的总户数相比,挂牌率不到3%,挂牌率并不高 。

最高降价超20%

学位房也分化了

不得不说,10万+的东湖北大院,确实刷新了不少人对老破小的刻板印象。

但是,楼市君也需要强调 ,东湖北大院的成交,不能完全代表老破小学位房的整体行情。

一来,每年1-2月,都是学位房的旺季,不具代表性

按照越秀区招生政策,公办小学的报名时间基本都在5月初。

从购买房产到户籍迁移再到入学报名,整个流程基本都要2-3个月时间。换句话说,家长们在1-2月购房,差不多可以赶上小学报名的时间。

再加上近几年越秀区学位充足,没有出现学位预警。家长们选择越秀区的学位房,无疑是比较稳妥的选择。

这也导致每年年初,越秀的学位房行情都比较好。


|越秀区航拍

|广州楼市发布 摄

二来,在集团化办学下,老破小的学区优势正在减弱

像是去年,荔湾、海珠、白云、番禺等区,就相继成立了多个教育集团。

如海珠为例 ,南武、五中等名校,都迎来了成员校的扩容;番禺也新成立了番广实验教育集团。

优质教育资源的均匀化,让不少家长考虑学位房时候,不再唯越秀、荔湾是瞻。

根据楼市君的统计,越秀区大部分有学位的“老破小”,近一年的成交价都在下滑。

以对口东风东路小学的东风广场为例,去年成交价破10万+,而今年均价仅有8字头,下滑幅度超过20%


|技术生成

换句话说,尽管同样是老破小、同样是学位房,行情也相当分化

大部分家长认为老破小因为有学位,价值比较稳定的观念,也是时候改变了。

特别是有些老破小,完全不具备居住属性,只剩一个“学位壳”,在目前的市场下,往往成为最先被抛弃的对象。


|老破小实拍图

|广州楼市发布 摄

正在为子女教育问题发愁的买家,或许也可以考虑一下新房。

目前,广州不少新房自带九年一贯制学校,小学、初中学位都很稳定,再加上生源优质且单一,教学质量也在赶超传统名校。

楼市君统计了一下,这样的新房其实并不少。


|技术生成


当然,若是对越秀的学位房情有独钟,也并非不可以。

但楼市君更建议除了学位之外,也更多关注小区地段、环境、物业、邻里氛围等多个层面。

毕竟,学位房本质也是住宅,学位价值只是其中一项。

谁都不想在六年之后,发现自己的房子已经亏出一辆保时捷。

那么最后,你觉得越秀区的老破小还值得买吗?欢迎留言讨论!


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