春节期间楼市行情继续分化 房企迎改善型新机遇

本文来源：时代周报 作者：欧阳倩倩

春节期间的房地产市场平淡开局。CRIC数据显示，重点监测的44个城市春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比降幅达到了40%。在此背景下，楼市新政继续推出，房地产市场有望进入平稳发展新周期。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，其中1年期LPR为3.45%，与上一期持平；5年期以上LPR为3.95%，较上一期下降0.25个百分点。业内人士认为此次下调向社会传递了“稳地产、扩需求、降成本”的信号，将带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步回升。

楼市分化行情持续，成都、重庆、西安等城市春节热度较高

2023年，在一系列利好政策的推动下，楼市信心和预期正逐步恢复，2023年全年全国新建商品房销售面积、金额降幅较2022年有所收窄。同时，楼市分化逻辑也在逐步加深。从成交量看，一线城市成交量明显优于二三四线城市，城市内部核心区域、核心地段的成交量又明显好过郊区。

中指研究院数据显示，2023年，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长约4%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比分别下降4%、12%。

2024年春节期间楼市虽平淡开局，但分化行情持续。中指研究院监测数据显示，春节假期，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023.1.21-2023.1.27）下降约27%。其中，一线城市新房日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。

然而，成都、重庆、西安等城市则表现惊喜。克而瑞报告显示，结合17个典型城市认购重点监测城市单项目平均来访客户组数和认购套数来看，多数项目来访组数在20-50组不等，春节期间也多为2-3套零星成交。但西安、重庆今年单盘来访、认购表现显著好于去年同期。CRIC数据显示，2024年春节西安单项目平均来访客户较1月每周平均来访客户同比增加77%，认购套数相较1月每周平均认购套数同比增加20%，重庆则分别同比增加73%、74%。

此外，改善型住房需求成主流。中指研究院数据显示，2024年改善型购房需求占据主导地位，占比达到29%，位居首位，刚需需求占比降至22%，学区房购房需求相对活跃，投资购房、养老、度假等购房需求较弱。

作为“优秀房企”示范生，龙湖集团在2023年狠抓产品力，陆续推出御湖境、云河颂、青云阙、砚熙台等多个全新高端改善型产品品牌，助力龙湖2023年全年销售额达到1735.8亿元，居行业第九。

此外，结合系列政策利好，龙湖在春节期间以“安家龙湖，过龙福年”为主题，主动策划多类风格年俗活动，例如年货超市、全家福拍照、写春联、抽红包等活动，以丰富多彩的活动吸引客户的到访与认购。其中，龙湖成都、重庆、西安等城市的项目到访量、成交量均优于城市平均水平。值得一提的是，一线城市客户回乡置业趋势明显，且对别墅、大平层产品关注度更高，更青睐配套齐全的核心高端产品。

政策红利期 龙湖多措并举创先发优势

为推动房地产行业稳健发展，近年来政府持续出台各种优惠政策，从供给端和需求端协同发力。根据中指研究院统计数据显示，2023年至今，中央及地方共计出台房地产政策700余条，各地政策多采用提高优化公积金政策、发放购房补贴的方式，并涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。

2月以来，房地产“白名单”项目融资快速推进。住房和城乡建设部最新公布的数据显示，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制。同时，龙湖旗下多个项目也入选首批房地产项目融资“白名单”。

与此同时，2月20日LPR超预期下降的利好消息也大幅提振地产行业。摩根士丹利基金认为，5年期LPR调降主要基于激发实体需求和缓释风险考虑。新发放房贷利率将有所下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。

在土地储备方面，龙湖持续聚焦一二线高能级城市。2023年，龙湖集团累计在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等地获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，近几年，头部房企的投资战略都在往核心城市收缩，尤其是一二线城市，龙湖集团也不例外。因为从全国范围来看，长三角区域仍旧是经济、人口、产业占比最高的区域，其城市群的均衡性发展较好，投资潜力大。

除了城市战略聚焦，龙湖始终恪守财务纪律。根据龙湖2023年中期业绩披露的信息，龙湖综合借贷中，1年内到期的短期债务占比18%；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债合理配比。此外，龙湖也在持续提前还债，主动压降债务规模，让财务状态持续保持安全。

截止目前，龙湖已经形成了开发、运营、服务多航道协同的高质量发展模式，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。虽在行业寒冬，但凭借龙湖稳健的经营表现，未来可期。