多地下调购房首付比例 推动楼市加快复苏

在5年期LPR（贷款市场报价利率）迎来历史最大降幅的同时，天津、海南等多地对公积金贷款政策进行调整，降低首套房首付比例，加大公积金贷款支持力度。

易居克而瑞部门副总经理缪萌在接受中国商报记者采访时表示，这表明各地政府对房地产市场的关注，并试图通过降低购房门槛、刺激需求来稳定市场。这些措施无疑有利于缓解购房者的经济压力，对于刺激市场交易具有一定的积极作用。

光大银行金融市场部研究员周茂华认为，这些举措主要体现了各地因城施策加大楼市支持力度，提振楼市信心，支持居民刚需和改善性需求，推动楼市加快复苏。

山东省青州市一处沐浴在夕阳中的商品住宅楼盘。（图片由CNSPHOTO提供）

多地首套房首付比例降至20%

济南市个人住房公积金新政明确，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于30%。

无独有偶，对在海南省贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金个人住房贷款的缴存人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女），最低首付比例由25%调整为20%，购买新建自住住房二套住房公积金贷款最低首付比例为30%，维持不变。

值得注意的是，这是近半年来海南再次下调首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例。2023年10月12日，海南省住房公积金管理局发布通知，将首套住房公积金贷款的最低首付比例由30%调整为25%。

除了将首套房首付比例降至20%外，天津市还明确，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房，如采用住房抵押担保方式，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。

湖南益阳市的新政则更侧重于加大住房公积金贷款支持力度。

益阳市明确，调整住房公积金贷款次数认定标准，借款人家庭贷款次数只计算借款人及配偶在全国的住房公积金贷款记录，不包含商业银行个人住房贷款记录；住房公积金最高贷款额度提高至45万元，提供住房公积金贷款的单元建筑面积提高到200平方米以内。

值得注意的是，目前，20%的首套房首付比例、30%的二套房首付比例已是最低水平。

回溯2023年8月31日，央行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。明确不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

彼时，两部门有关负责人表示，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

“为更好满足刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。”对于此次调整的初衷，济南市、天津市、海南省住房公积金管理中心均如此表示。

房贷利率接近历史最低点

2024年开年以来，东莞市、佛山市、呼和浩特市等多地购房政策进一步宽松，房贷利率集体迈入“3时代”，部分城市实施阶段性取消首套房贷利率下限政策。

2月20日，贷款市场报价利率（LPR）再次迎来调整，5年期以上LPR罕见下降25个基点至3.95%。

作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整会影响购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度减少，购房成本降低。

易居研究院最新发布的20城房贷利率研究报告显示，若从2021年7月最高利率进行计算，当前房贷利率下调了至少187个基点。按“100万元贷款本金、30年等额本息”的房贷案例计算，其房贷利率最高点时的月供额为5722元，而现在则为4603元，累计减少1119元。这说明最近两年房贷利率政策的调整和优化，贷款100万元每月少还约1200元。若是在大城市贷款500万元，则每个月可以少还约5500多元。

报告还显示，20个城市房贷利率形成梯队，有几个重要的特征。其中，全国所有城市房贷利率均进入4%以下水平。即便是房贷利率最高的城市北京，其房贷利率也将从4.2%降低到3.95%。另外，房贷利率最低的城市甚至可以做到3.45%。

此外，据中指研究院监测，此次LPR下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）、4.15%（5年期以上LPR+20个基点），进一步接近历史最低点，部分城市房贷利率已降至历史最低水平，仅个别地区首套房贷利率高于4%（本次调整后北京城六区首套房贷利率为4.05%）。

星图金融研究院研究员武泽伟在接受记者采访时表示，当前绝大部分地区的房价仍面临较大的调整压力，各地调整首套房利率下限，有助于降低购房门槛、减轻购房者的负担，鼓励更多的刚需性住房需求入市，从而对房价起到托底作用，2024年不排除各地继续调低首套房利率的可能。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房贷利率会持续下行。考虑到2023年按揭利率降幅不算大，2024年首二套房贷款至少有30个基点的降幅。

多地加码购房支持力度

不只是降低公积金贷款首付比例，近日，各地在购房支持举措方面频频加码，各显神通。

2月21日，郑州市发改委官网发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》，其中提到探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。同时，试点推进现房销售制度。

益阳市的购房利好则向多子女家庭倾斜：多子女家庭的住房公积金最高贷款额度按当期最高贷款额度上浮20%确定，最高贷款额度提升至54万元。

此外，相关政策亦关注租房群体的需求。

3月1日起，成都市住房公积金制度将有三项变化：提高租房提取额度、支持老旧小区加装电梯提取、支持跨城市购房提取，区域提取互认扩大到重庆市、绵阳市。

对在缴存地无自有住房且租住商品房的多子女家庭，益阳市也明确，租房提取住房公积金限额按规定额度上浮50%确定。

业内人士普遍认为，在“组合拳”的配合下，房地产将有望企稳复苏。

中指研究院表示，2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地。

在供给端，1月地方房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目白名单，银行金融机构也积极对接，根据五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位，一方面力促“保交付”；另一方面也有利于稳定企业预期，进一步稳定购房者信心。

在需求端，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多的城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

此外，开年以来，“三大工程”建设也在持续推进，北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模，合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划，广州发放了第二批房票，对稳投资、促需求均将产生积极影响。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次LPR降息25个基点，进一步为房贷政策宽松创造了良好的条件。随着今年住房消费市场的复苏，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等都有积极影响。（记者 王彤旭）

来源：中国商报