天啊，部分城市库存竟然~

　　从今天开始，我们会陆续分析地方城市的楼市行情。

　　南北方楼市差异很大，大家多关注珠三角和长三角的楼市行情，北方楼市关注较少。

　　今天针对部分北方城市做个简单分析。

　　说实话，大家看完今天部分城市的数据会很意外。

　　因为部分北方城市竟然出现了供小于求、供需两旺的行情。

　　01

　　「青岛和济南」

　　省会城市济南和副省会城市青岛都是经济重镇。

　　之前楼市大涨之时，两个城市的房价从2015年涨至2017年，部分区域二手房价格甚至翻番。

　　但在2017年后，这两座城市就开启了阴跌行情。

　　时间拉回现在，青岛和济南的楼市行情又如何呢？

　　如果以历史最高点2017年为标准，那么这两个城市近5年的成交量高点与2017年相比，都是负数。

　　换句话说，这两座城市的行情仍然处于向下筑底的过程

　　这几年，青岛和济南主动减少供应量，2023年9月份全域取消限购的背景下，两个城市的供需关系，有很大程度地改善。

　　先说青岛。

　　从大趋势维度看，2023年青岛的成交量仍然在下跌，其中住宅成交面积最大的黄岛区，同比下降24.7%。

　　但是，青岛的供销比已经大于1，接近1.5。

　　来，看下图。

　　从上图可以看到，青岛楼市从2019年开始主动减少供应，到2023年全市的供销比已经达到达1.5。

　　这里简单说一下供销比。

　　供销比是一定时间内，统计区域内商品房销售数量与新增商品房供应量的比值。

　　如果低于1，整个市场就处于供大于求；

　　如果高于1，市场就逐步变成供需两旺，直至供小于求。

　　那么，青岛楼市供销比接近1.5是这种情况呢？

　　一方面是2023年新房成交量超过11.2万套， 二手房成交量超过6.4万套，妥妥的不缺购买力；

　　另外一方面，青岛在2017、2018年达到土地供应高峰、市场供应高峰之后，全市土地和商品房供应量在减少。

　　所以，结合大趋势再看青岛的库存去化周期，可以明显地看到青岛市的库存量在大幅下降。

　　客观地讲，目前青岛楼市还没走出阴跌的大行情。

　　但我也明确地告诉大家，如果2024年青岛进一步调整供需关系，降低市场供给量，那么青岛楼市会出现明显的供小于求。

　　而6个月以上的供小于求，势必会影响价格。

　　其次，再说说济南。

　　济南楼市2023年的成交量和济南作为山东省省会、放开限购有一定关系。

　　从本地人口和外地人口成交比例看，2023年外地购房者占比分别为34.47%、33.06%，外地购房者占比明显提升，提升幅度分别为11.77%、15.69%。

　　济南楼市 取证库存量是841万㎡，但去化周期为16个月，这样的去化周期意味着济南楼市部分区域会出现短缺。

　　也正因为如此，在全国大部分城市行情下跌的背景下， 2023年济南全市成交均价为15903元/㎡，同比增长6%。

　　对，就是全市均价同比上涨6%

　　为什么开篇先分析青岛和济南楼市呢？

　　因为这两个城市很有代表性。

　　这两座城市的行情都是在2017年之后开始阴跌，没有经历南京和杭州炒房客的“空中加杠杆”。

　　所以，随着楼市供需关系的调整，政策的刺激，这两座“虹吸效应”的城市，会成为大部分二线城市的缩影。

　　关于2024年楼市行情可以看文章《》

　　02

　　天津是直辖市其意义不同，我单独拿出来说说。

　　这轮行情中，可以说天津是“压力”最严重的城市了。

　　天津楼市的压力来自两个方面。

　　第一个方面的压力是天津的学区房的变化。

　　天津的教育优势，天津的学区房一直是楼市的助推器。

　　但随着天津人口结构的变化，天津楼市学区房的强大助力在减弱。

　　给大家看一组数据。

　　2017年天津的新出生人口是10万人，2023年新出生人口6万人，下降比例超过40%

　　这就带来一个有趣的现象：上学挤破头，幼儿园招不满。

　　与此同时，天津宣布3年后到2027年，成立100个教育集团。

　　这意味着什么？

　　意味着从此以后，天津处处有教育、房房带学区。

　　第二个方面的压力是天津产品迭代带来产品的更替。

　　天津的商品房库存量大概在1500万㎡，二手房库存量21万套，大概估算整个天津市场中的待销售的库存房源超过35万套。

　　在这些库存量中，有多少库存是产品落后的项目并没有准确数据。

　　但天津已经出台了第二版设计新规，新建住房的使用率提高幅度在5%到10%。

　　我认为，天津楼市在这样的“压力背景”下，未来两年将出现极度的价格差。

　　就是便宜的房子会更便宜，贵的房子会更贵。

　　这点从天津2023年楼面地价也能窥见端倪。

　　——2023年，天津住宅用地成交楼面价为8150元/平米，为近六年最高水平。

　　当然，主要是市内六区土地成交量和价格推高了全市均价。

　　恰恰因为如此，我才告诉大家，未来2-3年天津楼市将极度分化，淘汰的郊区产品价格会非常低，市内六区核心地块的新产品价格会不断走高。

　　从成交数据看，天津2023年二手房成交14.84万套，是天津的历史新高，二手房成交占比到达全城成交量的66%

　　而商品房成交量8.93万套，比2022年6.7万套高出25%

　　这说明什么？

　　说明天津楼市虽然艰难，但2023年的销售跑赢了全国平均线。

　　还有一点，值得一说。

　　天津的住宅成交金额，竟然同比增速全国第一！

　　2022年因为疫情，京津地缘关系的特殊性，迫使天津的未来疫情管理更严，所以天津楼市2022年的各项数据都比较低。

　　尽管2023年天津楼市有“2022年低基数”的前提，但从天津楼市和2023全国楼市行情相比，天津楼市行情仍然算得上企稳。

　　关于2024年楼市行情可以看文章《》

　　03

　　长春和哈尔滨

　　纵观东北F四，长春楼市最风光，风光到因为房价上涨被住建部请去喝茶。

　　从2017到2020年长春楼市连续涨了3年，价格也从6000均价直接涨到了1万出头，之后就涨不动了。

　　但从2023年的数据看，长春楼市的成交量出现了攀升。

　　2022年长春商品房成交量是593万平，2023年成交量是成交712万平；

　　其中2022住宅成交量是448万平米，2023年成交量525万平米。

　　这说明什么?

　　说明长春楼市有边际改善的趋势。

　　为什么不是回暖，而是边际改善?

　　因为长春楼市行情是量涨价跌。

　　——2023年成交均价是9561元/平，比2022年同期10097元/平略降。

　　这说明长春当下的成交量是在政策和降价促销的“助推”下完成，不是楼市筑底的“量价双涨”情况。

　　那么，长春楼市边界改善指什么？

　　供销比改善

　　长春楼市的供销比已经接近1，核心区域库存去化周期也在14个月左右，整个市场的供需关系有一定调整。

　　再来说说哈尔滨

　　这段时间“尔滨”是火了一把，中央大街鄂伦春人的装扮也火遍网络。

　　但是，哈尔滨的楼市绝对算不上火。

　　——2023年，哈尔滨新房成交332万平方米，成交了29991套，二手房成交613万平方米，成交了73321套。

　　从数据维度看，哈尔滨楼市没有大家说得那么夸张、那么惨，作为省会城市年度成交量在10万套。

　　但从新房和二手房成交比例看，哈尔滨已经进入存量房市场无疑。

　　这也从侧面证明，哈尔滨楼市没有增量，开发的新盘很少，房屋买卖交易以市场自然交易量为主。

　　这也说明，哈尔滨的楼市行情，是真实购房需求带来的成交，是一个理性的状态。

　　正因为如此，哈尔滨楼市的价格跌幅不大，二手房价格一直在8500元/㎡上下浮动，其中道里区的房价也就跌了200元，从9800元降至9600元。

　　我想，大家都很清楚，东北楼市的问题不仅是库存、房价的问题，还有人口、产业等诸多因素。

　　现在东北的人口问题非常突出， 省内小城市的人口都迁移到省会哈尔滨，省会哈尔滨的年轻人反而都到外地去。

　　根据哈尔滨统计局公报，哈尔滨人口已经低于1000万，户籍人口为943万，常住人口为988万。

　　对其他城市而言，楼市问题或是货币问题、或是供需问题，但东北楼市的问题只有一个：如何振兴产业，留住更多的人和资金。

　　关于2024年楼市行情可以看文章《？

　　04

　　最 后，说几点

　　（1）微弱的改善

　　在中国的房地产版图中，一直都是南热北冷，分析北方楼市，能让我们看到，楼市真正地“底”是什么样子。

　　从青岛、济南、长春楼市近两年的成交数据，我们可以看到一些“微弱的复苏”迹象，这主要体现在城市供需关系维度。

　　而城市能级更高的天津，走的是“价格拉差策略”。

　　通过土地放开限价，城市产品迭代，提高城市核心地段房产价格

　　反之，非核心地段的陈旧产品或者房屋，会加速贬值。

　　唯一特殊的城市就是哈尔滨。

　　因为哈尔滨一个完全进入存量房（二手房为主），新开发项目极少的状态。

　　（2）中国不缺购买力

　　其实，从数据维度看，不论是人口减少的哈尔滨，还是虹吸人口的济南和青岛，从年度成交数据看，这些城市新房和二手房的成交总量也都超过10万套。

　　我认为，这几个城市的特征就是中国楼市未来的缩影。

　　即， 房地产规模由18万亿降至10万亿，但真实的购房需求依旧存在。

　　对美好生活的向往，房子依然是最重要的载体。

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！