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2字头买雨核、1字头买地铁小镇!南京二手房价,触底没?

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南京二手房价,仍在变着花样给买房人惊喜。锐评君注意到:

雨核的龙湖天钜,最近成交一套89㎡三房,单价仅2.88万/㎡。5年前小区同户型新房最低也得2.97万/㎡;

地铁小镇的恒大龙珺、招商正荣东望府、誉峰苑,春节前组团成交一批1字头次新房。其中,东望府一套117㎡房源单价仅1.78万/㎡,创下板块和小区次新房价新低。

现在,南京二手房价到底有没有触底?我们尝试寻找答案,一位中介的回答相对中肯:“当下的市场环境,卖家心态不断变化,不到签合同的拍板时刻,我们也不知道底价在哪。”

01

今年初,雨核迎来一揽子城建利好:华润万象系商业预计年中营业、省妇幼保健院雨花院区竣工交付节点初步敲定。可板块的次新房价,却还在走低

2月初,龙湖天钜一套89.61㎡的三房,挂牌286天后以258.3万总价成交,单价仅2.88万/㎡



这是什么概念?将中介平台上龙湖天钜的成交房源,按单价从低到高排序,这套房意料中的“垫了底”

就在去年6月,小区同户型最高还能卖到超4.2万/㎡,且仅用2天就成功出手。悬殊之大,令人唏嘘。



且别忘了,当年龙湖天钜的新房价格,也不算便宜。

2017年9月,中海拿下贾西地铁站旁的地块,用城南公馆开启雨核人居新时代。

虽然一年后龙湖才拿下天钜所在地块,但高效率的龙湖,于2019年6月至2019年11月密集推出项目所有房源(超1600套),早中海半年收官。



南京网上房地产数据显示,龙湖天钜的89㎡三房为中间户,精装交付。当年,黄金楼层新房单价最高在3.4-3.6万/㎡左右;一楼房源最低约2.97万/㎡

得,这套新近成交的次新房,直接跌破发行价

卖房中介告诉锐评君:

龙湖天钜限售期满不过1年多,去年上半年,小区次新房单价基本在4万以上。下半年起,随着板块新房供应量激增,小区成交价逐步走低,“实际上,最近成交的不少次新房,价格都没跑赢当年的新房价,算上贷款成本,亏得更多。”

目前,小区89㎡户型正常楼层报价300-310万左右,低楼层要便宜些,265-275万不等。这套谷底价房源位于一楼,加上卖家急着变现,在挂牌价的基础上降了近17万才成交。



“邻居”的情况,会不会好点?一起看看。

中海城南公馆,一期暂无次新房成交,二期已成交房源里,已有离跌破3字头还差临门一脚的个例;



彰泰融创观南府,去年迎来交付,目前首批二手房已摆上货架,业主的心理预期是4万/㎡。如今的行情下,这价格能被接受吗?



02

与雨核同出一辙,地铁小镇最近也出现了次新房成交谷底价,并且是多个小区组团。

招商正荣东望府,一套117㎡四房,挂牌103天后,以209.8万总价成交,单价还不到1.8万/㎡,为某中介平台上的成交新低。



誉峰苑,一套114㎡三房,挂牌86天后,以219.8万成交,单价约1.9万/㎡,同样是小区的最低价。



“同病相怜”的,还有恒大龙珺。一套115㎡三房,挂牌120天后以215万总价成交,单价不到1.9万/㎡



谁还会记得,前几年小区相似户型能卖到3.7万/㎡呢?



早在2022年,锐评君已关注到地铁小镇次新房价缩水的事实,如今扎堆1字头成交,这里到底怎么了?

以东望府这套不到1.8万/㎡成交的房源为例,展开说说。

“卖家是改善置换,要换的房子已经买好,迫切将东望府出手。这套房位于3楼,几乎不占楼层优势。用卖家的话来说,留在手里越久,亏损越多。”经手房源成交的中介告诉锐评君。



实际上,更让卖家崩溃的事实是:四、五年前,东望府同户型、同楼层的新房均价已达2.6-2.7万/㎡不等。

挂牌初期,卖家虽然嘴上说急售,可定价一直在240万左右,“以至于不少买房人综合楼层、报价等指标后,觉得这套房性价比不高,没有进一步行动。”中介说。

“卖家给我透的底是232万,但最终居然以209.8万成交了。”中介回想半个月前的交易细节,“所以,建议真心想买次新房的买家不用纠结报价,多沟通、多砍价,行情太难,卖家心态不断变化。谈判桌上的底价,根本不是我们以为的底价。”

经过多年的建设,地铁小镇已汇聚中南山锦花城、恒大龙珺、誉峰苑、东望府、阳光城文澜府等诸多次新房小区,片区内的学校也早已投用。



但由于地铁、商场等规划配套兑现过慢,商品房小区集中交付形成内卷,叠加惨淡的市场行情,板块次新房价经历了大跳水。

中介表示:“目前,地铁小镇的次新房均价在2万上下,最终成交价,视房子的楼栋、楼层、户型、装修,业主的急售程度等来定。扎心的事实是,大部分低于当初的新房价成交。”

03

2024开局,一线城市政策松绑,5年期LPR下降25个基点等政策暖风频吹,南京也迎来积分落户新政、首套房贷利率低至3.65%等政策“强心针”。

那么今年,南京的二手房价,会不会触底反弹?

对此,实战经验丰富的中介表示:“刺激市场的利好政策一直在释放,可行情还没有明显起色。现在的价格有没有到底,我们真不敢跟买房人打包票。”

但锐评君,并不过分悲观。

眼下,不止雨核、地铁小镇,河西南、南站也有3字头的“砸盘”价,江核甚至出现了2万/㎡的新低价。



可个例并不能代表整体情况。楼市行情因素外,我们总结了现在次新房低价成交的几种原因:

1,房源的户型、楼层等不占优势;2,卖家急着变现,以价换量;3,城市新兴板块,现阶段难以有实质利好支撑房价;4,区域本身非常卷,供应远大于需求,难免激化价格战。

再回过头来对照卖出砸盘价的次新房,是不是多数能快速找到原因?

况且,作为强二线城市,南京的能级、产业、基建、人文优势显而易见。主城中心地段、别墅等稀缺产品、带优质学区等资源的改善豪宅等,已经受住市场考验,走出独立行情,提振市场信心。

所以,惨烈的楼市行情反而是照妖镜,助力市场洗尽铅华、优胜劣汰;并让资产优化、低价抄底等差异化需求充分实现。

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