“通胀潮”要来？央行明确，提前做准备：手握“两样”东西不慌！

笔者是做房地产研究的，大家可以翻看一下我此前多次写的一个话题，即当购房按揭贷款时，到底该选择固定利率还是浮动利率呢？我毫不犹豫地给出一个答案，要坚定选择浮动利率，现在是如此，在未来较长一段时间还是如此。道理嘛，源于笔者早就说过的一个观点：

当经济发展到一定程度，基数变得异常庞大了，普通刺激经济发展手段的边际效应将越来越低。按照发达经济体的做法，唯有不断降低资金利率+较大力度印钞，才能让经济保持一定的增长水平，而我们现在，就走在这样一个阶段。

很多人可能还是有疑惑，现在LPR利率（各大行的平均利率）不断下行，存款贷款利率都创历史新低了，未来还有多少下行空间呢？

对此，我们可以拿日本来作对比，因为我们确实跟它有些相似之处。日本在90年代经历过房地产泡沫破裂，而我们也正在经历房地产金融风险出清，日本的房贷利率从高处跌下来，到现在还长期维持在普遍零点几的年利率，而我们的房贷利率从2021年高峰期的5点几、6点几也一路下跌至今。

根据这两天被刷屏的央行官宣信息显示，5年期以上的贷款利率已经下降至3.95%，比上月下降了0.25个百分点。正如一些自媒体所说，相比此前每一次0.05、0.10、0.15，这次可谓是“超级降幅”，难得一见。

如果按照一些地方的政策，房贷利率还可在此基础上再下浮10%左右，意味着首套房贷利率来到了3.5%的关口。

比两年前，现在的房贷利率确实“骨折”降了，但相比日本零点几、1点几的利率呢？其实我们还有很大的空间。在笔者看来，大概率会朝这个方向靠。除了笔者在开篇讲的一个观点“与经济发展速度呈正相关原因”，而且从央行今年开年以来已明确的一系列操作看，资金利率下降的速度可能会加速，或超出我们正常的思维。

都知道，刚进入2024年，央行在1月初就已降准0.5个百分点，向市场释放了1万亿资金（以前降准基本都是0.25个百分点，释放约5000亿资金），同样是超预期兑现。

啥叫降准？用白话说，就是央行规定各商业银行用于存款人挤兑的保证金，现在被不断降低。目标很明确，就是想方设法释放更多的资金出来。这样一来，原本不让流通的货币也进入市场，其实就是社会流动的总货币量不断增加了。

看到这里，相信很多人自然会担忧一个问题：这两年印钞幅度已经不小了，货币供应M2近两年时间新增了超50W亿，现在又不断史无前例连番下调资金利率，让银行的资金和老百姓的存款源源不断进入市场，会不会引起新一轮“通胀潮”呢？答案其实是八九不离十的。对此，关注金融市场的人应该注意到上个月央行潘行说过的一段话：

1月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，当前物价水平与价格预期目标相比仍有距离，前期国内银行已适度下调存款利率，人民银行又调降支农支小再贷款、再贴现利率以及存款准备金率，有助于推动作为信贷定价基准的LPR下行。

可以看出，央行觉得现在的物价水平显得低了，起码是与货币供应、资金释出是明显不相适应的。这个说法并非空穴来风，我们可以看看统计部门公布的物价水平走势图（蓝线），仅仅一年时间，物价涨幅从2023年1月的2.1%降至-0.8%，趋势是一路向下的。

也就是说，这一年M2货币供应增加了10%左右，加上不断降准释放的存量资金就更多，但物价不涨反跌，这个“剪刀差”幅度可以说是非常之大。这样的后果就是，消费者不消费，生产厂家的出厂价格一降再降，这显然是不利于经济发展的。怎么办？

你不消费，那就是使劲降低你放在银行存款的利率，迫使你拿钱出来消费，所以，LPR利率一降再降，而且这次还拿出了创历史的下降幅度。现在贷款资金利率已经来到“3时代”，只要消费不起来，这个下降趋势还会进行下去，“2时代”、“1时代”，没有什么不可能。但这样的结果就是，进入市场的资金陡然大幅增加，对物价影响自然也是显而易见的。

这里需要说明的是，当大资金释放出来以后，有资源的，包括企业主，他们是能拿到低利率资金的绝大部分，而普通人仍旧难获得这些低息资金资源。当然了，即便你能获得低息资金，普通人也没有什么项目可投，弄不好连本都亏了。说直白点，大多数情况下，你只能被动地接受物价上涨，生活成本提高，但赚钱却轮不到自己。

但我们普通人就只能坐以待毙吗？其实也不是，路径虽不多，但还是有应对方法的。从历史经验看来，当市场再次进入新一轮通胀周期后，价格率先且大幅上涨的就是大宗商品，金融投资市场对应的就是有色金属、原油、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等等，归纳起来不外乎三类，农副产品、金属、化工品3类，普通人能够到门槛的就是金属中的贵金属，能操作储藏的其实就是我们常说的黄金。

黄金之所以抗通胀，主要是世界各国金本位制度决定的，这个不用多解释，从古至今各国均是如此，一旦货币超发、贬值，黄金所兑换的货币就多了，就相应增值。除此之外，还有一个是当下有争议的房产。

关于房产就不做全方位的分析了，就讲一个事实。

都知道，新冠疫情对全世界的经济造成了影响，但除了我国外，其他大部分国家的房价其实都涨了，日本的东京都市圈房价接连创出新高，而全美住房均价也在这两年上涨了30%以上，难道是他们的经济增长比我们好吗？显然不是。

其主要原因还是他们实行宽松的货币政策，就好比全社会货币总量1万亿，然后印钞和发债等增加货币3000亿，那么这30%的货币就体现在各种商品上，包括住房。这种房价上涨其实是与短期的人口变化并无直接联系。

为什么唯独我们在这两年房价下跌了这么多，多则一半，少则百分之一二十，原因此前也剖析过，主要就是国家为防止金融风险，通过“三道红线”去房企杠杆所致。但过犹未及，房企债务违约过多，势必反噬金融风险，甚至引发危机。所以，现在见好就收，转而支持地产，最根本的还是要确保这个行业健康平稳发展。

当然了，要说“三道红线”的效果，那就是控制住了房企债务的再次扩大。至于房企，能不能经营、生存下去，其实这都不是管理层关心的，损失的不过是投资者而已。现在国家推行救房地产项目，一批批注资项目，非常有针对性，既确保了交楼、保了民生，还恢复了行业信心，有利于房地产行业健康向前发展。

现在的情况就很明朗了，国家对待房地产的态度开始修正，密集出台的政策均是围绕支持行业发展这一中心目标，意味着房地产行业最困难的时候已经过去。随着相关支持政策落地并发挥作用，这个高度依赖政策的行业自然又会走向正轨。而老百姓手中的房产，也会像其他商品一样，享受“通胀潮”带来的溢价。

有大佬在新年内部讲话言道，房子作为固定资产，不能因一时的“挫折”而失去信心。在人类历史长河中，房子代表着家，跟黄金一样，从古至今都是大多数家庭的一根“定海神针”，手中有它，不慌！用著名美国作家米切尔在《飘》中的一句话说：

“这个世界上，只有土地与日月同在。土地是世上唯一值得你为它奉献，值得为它奋斗、牺牲的事物，因为它是唯一永存的东西。”