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上海西北楼市的问题,可能无解

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上海地倾西南的说法深入人心,西北部拉胯也是全市共识,这一切在房价上反映尤为明显。

同是内环内、同房龄小区,比如2005年前后的商品房,徐汇要13万以上,普陀已经跌破10万。

内中环品质小区(房龄10年内),徐汇要14万以上,普陀只要11万多。

甚至中环外的古美,房价都高过中环内万里,尽管古美属于闵行。

差距如此明显,背后原因非常复杂。西北部居民一直等待商业崛起,带领大家突出重围。

目前长寿路、真如商业有了长足进步,甚至火遍上海。

大众点评热门榜前三,长寿路、真如各占其一,出尽风头。


不仅如此,长寿路还落地了天安千树,真如还开业了第一个市区山姆会员店。 love大都会、中海剧院等大型项目也即将入市。

一系列利好到来,真如、长寿路好像要带领西北部彻底崛起。

然而房地产市场却不买账。

01

最明显的,一系列利好到来,普陀房价并未逆势上涨。

当然这里有大环境影响,全市都在下行,普陀局部利好难以力挽狂澜。

这么多利好之下,西北部房价继续跑输,就让人咋舌。

2020年,中环内万里与中环外的古美价格一致。

比如万里标杆达安春之声,2020年两房总价670万;古美康健丽都,2020年两房总价680万。

现在达安春之声两房760万,康建丽都却要880万左右。

古美利好几乎等于0,房价涨幅依旧跑赢了万里。

西北部利好最多的是真如,房价也是萎靡不振,甚至几乎降回了2017年。


正如标杆小区中骏天悦,高楼层、主流三房,单价已经降到10万以内。

比2020年10月,降幅高达20%。

有人说降了20%很正常,全市都降了不少,老破小降幅超过30%的都有。

但是有两点需要注意,第一,内中环品质小区、总价1000万以上的,降幅这么大的不多。

第二,真如上一次也没怎么涨,这个价格几乎降回了2017年。其他中产社区,比如古美,涨幅40%以上,现在降了10%也还涨了30%。


中骏天悦2017年时均价9.5万,高区已经接近10万,现在这个成交价等于没涨。

无论如何,全市范围中环内品质小区依旧比2017年贵20%甚至30%以上,跌回2017年的,只有西北部。

另一个标杆中海臻如府,2019年开盘价同样高达9.5万。


两个小区品质相差不大、面积段也在同一区间,完全可以平替对比。

利好纷纷落地、呼声全市最高,为什么真如涨幅却继续跑输?


02

因为西北部的真正硬伤没得到解决。

西北部的本质问题,不是缺少商业、缺少学区,甚至开发程度都不是问题。

核心问题只有一个:职住配比严重失衡。

环二讲过很多次,上海太大了,西南、西北、东北、东南,其实越来越像四个独立城市。

西南的购买力,很难流动到西北。

比如你上班在闵行南部,万里性价比再高你也不会买过去,实在是太远了。


整个西北部产业相对薄弱,静安寺、江苏路为界,再向西北部核心产业就越来越少。

产业氛围相对浓厚的就长风,真如、桃浦、南大产业引入才刚刚开始。

这个基本面,决定了当地购买力相对乏力。

然而,西北片区却规划了大量住宅区,静安江宁路、曹家渡向西北看,居住大区一个接一个。

房子很多、买房人不多,房价怎么可能涨起来?

尤其是武宁、长寿路、万里、大华等等,不仅小区多,房龄还比较新、产品同质化严重。

仅有的外溢购买力被分散再分散,很难聚焦到一点推高房价。

03

西南部刚好相反。

徐汇内环内是徐家汇,租金一直处于二梯队商务区头部,仅次于南京西路、陆家嘴等几个核心CBD。

不仅定位高,面积也大,徐家汇区域内写字楼体量超过550万方,目前还有地标在建。

由于商办、公共配套比较多,徐家汇住宅比例就相对较低。

徐汇内环稀释外溢购买力少,反而提供了相当产业。

普陀内环内的 长寿路、武宁、中远两湾城是居住大区,分散了市区外溢客群。

普陀内环没有提供太多产业,反而稀释了市区外溢购买力。

一正一反,西南部在核心区就超过了西北部。

除了内环也一样,徐汇内中环是漕河泾,住宅很少,却提供了超过20万个就业机会。


田林、康健是住宅区,但是品质小区比较少,大家只能分流到古美。

所以古美虽然在闵行,却承担着疏解徐汇居住功能的任务。

西北部出了内环后也是大片居住区,正如目前开发过半,实际交付的还是住宅,真正的产业引入还比较少。

目前拿得出手的元隆雅图等等,原本就是普陀企业,不算纯增量。

中环外的桃浦也是产业重地,目前开发成功的还是大量小区,已经确定7个项目,后面还会继续拍地。

桃浦产业也在不断导入,但是速度比盖房子慢多了。实际上桃浦本身职住就不平衡。

即,目前桃浦引入的产业人口,远远覆盖不了住宅新增量。

桃浦目前依旧是分散普陀购买力,却无法提供新的就业机会,即,负贡献。

04

更重要的是,商业、轨交规划带来的溢价,已经提前反映在房价上。

最能决定房价高低的产业因素,却需要企业入驻才能发挥作用。

有大量本地客群接盘,房价才算站稳。

所以西北部的彻底翻身,不能只看局部的商业更新、学区更新,这些都是细枝末节。

最核心的,还是要看真如、桃浦,何时成长为下一个徐家汇、下一个漕河泾。

比如浦东的唐镇、御桥,其实并不成熟、配套也不发达,房价却一直10万以上。

原因也是职住失衡,不过是反向失衡——浦东产业过于发达,优质小区却很少。

2023年,上海共拍了72幅宅地,浦东仅有7幅。

三分之一的经济总量,只给了十分之一的土拍供应(当然浦东国企手里尚有土储),你说浦东能不缺房子?

经济规模、人口规模远不如浦东的青浦区,却同样拍了7块宅地,与浦东并列第一。

所以职住配比问题不解决,西北部的房价洼地问题无解。

当然这也不失为一件好事,房价起不来,大家定居难度降低。

只是希望通过买房实现资产保值的,最好还是要远离西北部。

普陀内环,就是一个楼市黑洞,再多的购买力都会给你吞没。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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