中国不动产行业破局转型之道 | 宏观经济

1月27日，清华五道口全球不动产金融论坛召开2023至2024年度不动产行业回顾与展望闭门研讨会，分析展望房地产市场形势、风险与挑战，直击行业痛点问题，提出政策优化建议。

中心专家咨询委员会委员刘洪玉、秦虹首先围绕房地产行业当前形势、市场风险和主要问题，以及新模式构建的相关建议，发表主题演讲。

刘洪玉表示，加快构建房地产发展新模式，可解读为制度模式与企业模式两部分。制度模式包括住房制度、相关基础性制度以及房地产全生命周期管理制度，建议充分运用土地、金融、财税等工具，尽快完善保障支持市场协同、租购并举的住房制度。企业模式指在业务、产品、策略等方面实现纵横一体化的专业服务，助力企业聚焦专业、稳健经营、永续发展。刘洪玉指出，当前政府的关注重点为制度模式，其调整改革后将带动企业模式、房地产金融模式等向新发展模式转型。

秦虹分析了当前房地产行业面临的市场风险、民企债务、项目交付等问题，并提出五点建议：首先，继续研究适度下调按揭贷款利率，助观望者入市购房，促进企业恢复造血能力；第二，加大力度增强中央对地方政府偿还企业垫资款的支持，缓解开发企业现金流压力；第三，探索土地收回和规划优化政策，规划适应市场需求的房屋类型，助力项目盘活与企业纾困；第四，进一步落实对民营房企的融资政策；最后，协调配售型保障房与刚需类商品房的关系，促进政府行为与市场发展共赢。

随后，专题研讨环节，参会领导与专家围绕市场趋势、加快风险出清、完善住房保障体系、构建房地产新模式等重点话题展开探讨。

市场仍处于调整周期改善预期是关键

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶首先对2023年房地产市场进行了分析与回顾，并表示市场整体仍处于调整态势，价格层面，新房价格较二手房价格更为稳定；销售层面，城市表现分化明显、现房销售表现优于期房、二手房销售数据好于新房；供应层面，市场库存仍维持高位，各线城市住宅用地推出和成交规模同比均下降。曹晶晶认为2024年市场仍有调整压力，政策优化需从供需两端进一步发力，需求端可增加购房需求基数、优化限购政策，并激活存量需求、降低居民购房成本；供给端应加快落实房企资金支持举措，并发挥“三大工程”稳投资作用。

不动产金融研究中心研究总监郭翔宇分享了中心与中指研究院联合发布的2024市场预期调查报告。宏观层面，调查对象对2024宏观经济走势谨慎乐观，房价预期分化加剧，总销售预期较弱，同时七成调查对象认为房地产市场筑底企稳周期在三年内。中观层面，调查对象认为需求端因素是市场恢复的关键，需求端政策相比供给端也更具效果和期待，建议政策保持供给端支持的同时，更要持续加强需求端的积极作用。微观层面，民营房企2024年销售和拿地预期较弱，投资机构广泛关注保障性住房和长租公寓，金融机构认为尽职免责是影响金融机构支持房企融资的关键。

结合国际经验与中国国情宏观微观多方共同探索

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示，房地产在中国经济发展过程中扮演着关键角色，两者相辅相成、密不可分。黄瑜指出当前房地产市场仍面临诸多困境，构建房地产新发展模式十分紧迫和重要，需要政府、金融机构、企业等多方共同参与探索房地产新发展模式。针对配售型保障房供给问题，黄瑜认为需要根据不同城市住房情况制定合理的保障房供应计划，并综合考虑人均住房面积、房价收入比等因素，妥善处理市场和保障的关系。

国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真表示，此前房地产发展模式的成功是基于转型增长大背景下的必然结果，对于新模式的建立应当同时结合国际经验和中国特色国情。蔡真认为应当借鉴如美国、新加坡以及德国等成熟市场经验的同时，考虑相应他国住房金融模式的潜在风险。另外应与中国特色金融之路紧密结合，例如考虑中国利率因素、公积金、基础设施REITs等国情，找到适合中国经济的房地产发展新模式。

建信住房租赁基金总裁卢刚分享了三点对市场的观察，首先，建信住房租赁基金成立是按照市场化、法制化的原则操作；其次，保障性租赁住房被市场广泛看好，境内外投资机构均在积极布局；最后，市场资金进场投资仍存堵点。针对完善我国住房保障体系，他建议，第一，进一步明确保障性租赁住房的地位，保障性租赁住房仍为中国保障性领域的重要支柱;第二，地方政府支持住房租赁发展的配套政策有待进一步落实，优秀政策值得向市场推广复制；第三，建议支持不动产私募投资基金成为原始权益人；第四，建议加快构建多层次REITs市场，可进一步增强公募REITs价值发现效应，更加有助于公募REITs市场稳定。

加速风险出清、探寻市场底部形成良性循环

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为当前市场面临房价下跌风险需引起警惕，房地产市场要稳住预期，可考虑从城市发展层面思考破局之法。许小乐表示未来人口会进一步向大城市集中，居民对于住房改善的需求会持续存在，应当进一步发挥一线城市和中心城区带头作用。对此，许小乐提出三点建议，一是改善型需求重点关注提升人均居住间数，提升居住品质，稳定市场预期；第二，大城市核心区域城市更新中，要改变过去对城市价值理念的判断，逐步取消核心区域内房价地价、容积率等限制因素；第三,考虑更加包容性的户籍政策，更加均等化的公共资源配置等。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为不动产行业的“破”和“立”主要包含四个重建：一是周期重建，在重建的过程中价格重塑是关键，需要对标经历过大周期的日美等海外市场进行比较研究，寻找行业趋势与平衡点的位置；二是政策重建，着眼于租赁和保障领域，明确未来政策主要发力点；三是主体重建，在传统主体困境的情况下，借鉴美国危机恢复的成功经验，鼓励产融结合的资管机构成为新的微观主体，作为多头力量形成市场支点；四是工具重建，市场重塑过程中还需要金融、产业政策、税收等具体工具的支持与创新，助力新主体的重构。

会上，张其光会长表示，对中国房地产市场的判断，整体而言，宏观层面相对乐观，微观层面相对悲观，关键在于信息不够对称，所以需要集各方力量进一步挖掘能够全面真实反映房地产市场的数据指标体系，以更有效地支撑决策。

肖钢主席在会议总结时亦表示，目前宏观层面与微观层面对房地产市场的关注重点和预期判断或有差异，当前的关键在于探寻市场的底部。肖钢表示，拥有抗周期实力的优质房企未来将承担主体责任，而部分房企的出清也会使得新投资者进入市场，未来的政策重心在于促进房地产市场形成良性循环。

本文来源丨道口不动产观察

编辑丨兰银帆

责编丨王晗

初审丨徐兰英

终审丨张伟

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