震惊！深扒南京115家新盘，真实成交价竟然。。。

正文开始前，先来看一组数据：

1月南京新房成交量只有1669套！

1月份南京二手房成交量则达到8004套！

二手房网签交易量是新房的近5倍。

这个数据很直观地说明了当前买房人的心理喜好，二手房青睐度要远远赶超新房。

“二手房便宜，又不用等，配套也都有，谁还会开盲盒式等新房...”这话没毛病。

不过，当下南京新房销售，已跟以往有了大不同：产品迭代快、硬件配备齐全、价格更低，诚意给足。跟二手房相比，新房在舒适度、小区景观等方面会更有优势。

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近日买房惠统计了南京2023年，115家新盘过去一年的成交价涨跌变化，发现居然有些项目成交价还在涨，最高涨幅高达18.95%！

趋势已十分明显，板块在城市发展过程渐趋分化，同板块的不同项目也在暗自较劲。 于买房人而言，现在无论是上车门槛还是成本，都迎来史上新低。

“新房8折起”、“1套房优惠80万”、“买房0利息”、“首付2万”…… 除了开发商主动让利，现南京的购房政策也非常给力！落户门槛放宽、买房不限购、房贷利率低至3.9%、购房给补助……

分板块来看：

“宇宙中心”河西

2盘上涨！

河西目前在售的楼盘有20个之多，集中在河西中、河西南和江心洲，一年内房价在涨的楼盘有2个，分别为河西南吴侯街嘉华嘉璟峰、江心洲江尚紫薇。

这2个楼盘基本都是尾盘在签，房价受签约房源影响，普遍涨幅都不高。

同理，部分略“跌”的楼盘，比如越秀和樾府、枫璟雅园等，同样受尾盘签约楼盘的价格影响，略显跌势态，但其实，这些楼盘的房价基本都是非常稳定的。

不过从表格中，我们也能发现有“捡漏”机会板块， 比如鱼嘴，大多楼盘的网签价较去年都有大幅度下调。

除了有涨有跌的续销盘外，河西去年还有很多入市的纯新盘，创下了板块房价新高，比如：

河西青奥滨江中宁府，去年12月销售均价75629元/㎡；

河西青奥滨江天琴华樟，去年12月销售均价75239元/㎡；

河西青奥滨江伟星长江之歌，去年12月销售均价75557元/㎡；

河西中部颐和天晟府，去年12月销售均价75000元/㎡；

河西南鱼嘴建发缦云，去年12月销售均价53379元/㎡；

河西南鱼嘴颐和铂樾府，去年12月销售均价55000元/㎡；

鼓楼龙江恒盛金陵湾，去年11月推出小高层毛坯均价5.18万/㎡

都大大拉升了板块均价！

总体而言，河西的新房房价还是非常稳定的，且流速也非常快，很多楼盘都是开盘即清盘，故按照一年的时间跨度来看，新房处于涨跌中的楼盘都不多。

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城南5盘上涨

最高涨幅7.22%！

城南目前在售楼盘有30个，一年内房价上涨的楼盘有5个，分别为金地大成汇文府、华润云上润府、上铁淮风晓月、绿城云栖玫瑰园、东原印未来。

其中涨幅最高的为华润云上润府，涨了约7.22%；其次东原印未来，涨了2.42%。雨核华润住宅ABD三个区已提前半年交房，目前主力在售建面约171、143㎡以及少量108㎡房源，这个三种户型都有实体房，优惠完单价约3.9万/㎡左右，快的话今年年底前拿房，性价比很高。

值得一提的是，南部新城自去年三季度以来，区域内新盘供应充足，产品类型多样（洋房+小高层业态），多盘给出五十到百万不等的优惠，折扣力度惊人。

像伟星誉璟府，大成汇文府、金基新睿樾府、保利招商文璟和颂等都提前公开了实体（园林）展示，总预算500万+，有改善想法的朋友可以考虑起来了。

再来说说房价跌了的楼盘。

南部新城板块的保利文华、翡丽铂湾、华润润鸿府，由于是尾盘在售，中低楼层特价促销，受网签房源影响较大，成交价整体拉低。

软件谷板块的伟星时代悦峰以及雨核的万科朗拾雨核，除了1月房价同比下跌以外，2023年四季度至今成交均价，相较于2023年上半年都有所降低，不失是一个捡漏好时机！

总体来看，城南核心区房价保持还算稳定，且呈现稳中有升的趋势，市场关注度在向配套兑现力强的板块转移，目前不少项目都已是准现房，拿房等待期更短。＞＞＞

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城北一边倒

超8成新盘下跌！

整个城北近乎普跌，少量项目上涨，幅度微乎其微。

城北新房供应集中在燕子矶和兴智，多是去年的续销盘，就连一向坚挺的 燕子矶、新玄武，年底上车门槛相比高位时大降。

值得一提的是，保利燕璟和颂，作为2023年燕子矶片区销冠盘，其去年1月成交均价约3.5万/㎡，2024年1月受年底折扣、促销影响，最新成交价为3.2万/㎡，

同板块的颐和四季府，去年1月成交均价3.3W/㎡，今年1月只有2.9万/㎡，同比去年跌去10.58%！也是当前板块内新房跌幅最高的一个。

新玄武新盘供应偏少，区域内仅有招商局中心臻境一盘在售，主力为西区建面约118、134、181㎡产品，整体均价相比首开时降3000元/㎡，首批交付在今年6月份，关注学区的人可以重点关注此盘。

兴智板块，璀璨云著、新生圩宝龙广场，成交均价较去年同期都有所下调。此外由于有些项目1月至今没有成交，成交均价无法显示，但根据片区内大行情推测，低价成交的可能性较大。

另外，迈皋桥、鼓楼滨江洋房产品，房价变动不大，比较平稳。

总体来看，整个城北不少板块的价格变动幅度比较大，这和市场以及开发商的资金流动情况都密切相关！选对了项目，就赢了大半！

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城东新旧盘交替

最高跌幅25.96%！

目前城东共近20个楼盘在售，压力不可谓不大，主力总价300万-600万之间。

其中有18个楼盘在下跌，特别是栖霞山华侨城翡翠天域和仙林湖电建泷悦雅颂等，1月最新成交均价同比下跌了25.96%和17.81%。

月牙湖改善豪宅金基璟樾府，2023年1月成交均价48041元/㎡，2024年1月成交均价47332元/㎡，一年下跌约1000元/㎡，尚属坚挺。

栖霞山中交保利翠语江岚，最新成交均价涨近4000元/㎡，附近都在跌，只有它在涨，也可能与成交楼层有关，看看就行，单盘不作为买房依据。

还有马群润栖府尾盘，2024年成交均价较2023年高约3100元/㎡，说实话，也没太看懂。

钟山峰景和星河钟山盛世，这两个楼盘均尾盘在售，年底签约的房源大多为低楼层，故房价较2023年同期有所下滑。

总体来看，区域内降价楼盘增多，拉低了成交均价，当然部分项目与低楼层、清盘促销相关，整体房价波动受行情影响大。

江宁供应量大

分化也最明显！

江宁目前共有30多家楼盘在售，是主城8区中在售楼盘最多的板块。

跌幅略高的有百家湖、正方新城、江宁滨江，同比跌幅都在10%以上！

百家湖百家臻园、伟星万科四季光年以及山和宸园，仅剩下个别房源在售，房价和当月签的房源位置相关，其实房价涨跌并不大。

另外，有些项目在去年下半年就已收官，故1月份没有最新成交价显示。

江宁盘子大在售销盘多，且优惠力度比较大，整体房价较去年有所降低。 但核心板块比如百家湖、九龙湖等，整体的备案价还是有所上调的。 整体来看，跌幅比较大的楼盘，大多尾盘在售，又或者没有成交数据，1月涨跌无太多参考意义。

浦口区个别盘上涨

最高涨幅14.55%！

浦口供应量跟江宁旗鼓相当，主力在售盘有20多家。

部分核心区项目没有最新成交均价，或跟1月份案场没有成交有关。

尤其是中央商务区几个盘，成交均价同比去年均有所下跌，如果按照当前真实成交价中位数，降幅力度在15%-25%左右。

四季度至今案场均有不同力度的折扣优惠，对于买房人来说，是难得的捡漏机会。

江浦少量盘有上涨痕迹，比如德盈龙华国际广场，得益于配套商业的完善，江北虹悦城开业，拉动了当月成交价，不具备普遍代表性。

总体来说，浦口包含江核在内，受去年二手房挂牌成交价冲击，新房近半年跌幅波动堪称过山车，整个板块跌幅超25%以上，是南京新房跌幅最狠的区域之一，震惊整个楼市圈。

但客观说，不是江核新房产品不行，也不是地段差，很大一方面在于区域配套兑现缓慢和群众预期信心不足所导致。

前几面江北楼市火热之际，吸引大批外地投资客涌入，短期炒高了房价，带动地价疯狂上涨，而与城市发展对应的配套、产业、人口却迟迟跟不上，多种因素作用下无疑于提前透支了江核房价。如今赶上市场下行，投资客越多的板块最先承压。

对于 整个江北而言，楼市企稳需要先提升信心，加快配套落地兑现。

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城中新房供应少

跌幅也小 房价坚挺！

各个区的数据来看，除城中坚挺外，新房均价同比都在跌。

城中开发早，常驻人口多，资源相对饱和 ；加之高校、机关事业单位，三甲医院集中，改善购买力强劲；另外这里新房常年处于供不应求的状态，某种程度上决定了部分小区的稀缺性。诸如一些品质不错的小区不但不跌还在逆势上涨。

目前城中仅有朝天宫星叶栖悦湾1盘在售，今年成交均价同比去年波幅不大，房价总体较为坚挺。

以上就是南京新房一年涨跌情况。

俗话说年底不买房，一年又白忙，各位抓住抄底机会。

当然，除了以上这些楼盘之外，南京今年有不少新入市的楼盘，年底也都给出了“亲民价”，考虑的都可私信微我。

总之，不管市场处于何种行情，总有盘逆势上涨，如今以低成本买入，选对筹，就能赢在起跑线上！

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