澳大利亚的租金中位数创下新纪录，超过每周600美元。

　　上个月，澳大利亚全国租金中位数上升至每周601美元，相当于每年31252美元的租金中位数。

　　CoreLogic 的中位数租金是基于当前租金收入的估计值，描述了澳大利亚房子在任何给定时间，将其投放至房地产市场，将会租到多少。

　　601美元的中位数是一个系列的高点，与澳大利亚年租金上涨8.3%相吻合。

　　中位数比 2020 年 8 月的每周 437 美元显着增加，在此期间将年澳大利亚租金价值推高了 8,000 多美元。

　　澳大利亚租金是怎么走到这一步的?

　　最近租金价值的增长，在过去三个日历年中平均每年增长9.1%，与2010年代2.0%的年均增长率形成鲜明对比。

　　自疫情开始以来，有几个因素导致租金异常大幅上涨，包括:

　　自2020年末以来，平均家庭规模显著下降，部分原因是共有住房减少——这意味着即使2021年人口增长接近于零，也需要更多住房。

　　随着国际边境限制的取消，澳大利亚人口从2022年底开始迅速增加。

　　由于利率上升，2022年5月至2023年2月期间的投资住房活动受到暂时冲击。

　　投资者活动自那时以来明显增加，但在建立新的租赁方面仍需要大量赶上。

　　长期因素也增加了澳大利亚租赁需求。

　　几十年来，澳大利亚住房供应在所有住房中所占比例的减少给私人租赁市场带来了更大的压力，自有住房率也在下降。

　　几十年来，由于经济和人口因素(例如，越来越多的人独居)，平均家庭规模也在逐渐缩小，需要更多的住所来容纳特定人口。

　　在全国范围内，租金价格的上涨速度基本上超过了工资和收入的增长速度，这意味着租金的可负担性也有所下降。

　　用于支付租金中位数的家庭总收入中位数比例从2020年3月的26.7%上升至去年9月的31.0%。

　　尽管偿还新抵押贷款所需的中值收入比例要高得多，但租房者的收入往往较低。

　　澳大利亚统计局的最新数据显示，租房家庭的家庭总收入中值比有抵押贷款的自住家庭低41.8%。

　　整个澳大利亚首都房地产市场的租金中位数从悉尼的每周745美元到霍巴特的每周535美元不等。

　　堪培拉和霍巴特是到2023年租金价值下降的唯一市场，分别为-1.9%和-3.5%。

　　在分析的88个SA4住宅市场中，只有16个从历史高点下跌。

　　从新南威尔士州的新英格兰和西北地区市场(从上个月的峰值略有下降)到西澳大利亚州北部的内陆地区(价值仍比2010年代资源繁荣时期的峰值低25.6%)。

　　尽管租金远低于历史最高水平，但西澳大利亚北部内陆地区的租金在过去一年中出现了相对强劲的上涨，涨幅为11.1%。

　　在整个SA4租赁市场中，悉尼北部海滩的周租金中位数最高(每周1167美元)，其次是东郊(1046美元)。

　　澳大利亚房地产租金增长开始放缓…

　　尽管租金的年增长率高于历史平均水平，但总体上已有所放缓。

　　2023年，租金价值上涨8.3%，低于截至2022年9月的9.6%的峰值。

　　整个澳大利亚地区的经济放缓最为明显，去年租金上涨了4.3%，低于截至2021年8月的13.4%。

　　澳大利亚首都租金增长放缓始于最近，从截至2023年4月的12个月峰值10.6%放缓至年底的9.8%。

　　正如之前的研究所指出的，CoreLogic租金价值指数的增长往往是CPI租金的领先指标。

　　这是因为 CoreLogic 租金衡量标准来自广告租金，而 CPI 衡量的是家庭实际支付的租金。

　　由于定期租赁(通常为 12 个月)，支付的租金往往比价值“贴纸”。

　　从历史上看，CoreLogic和CPI租金指标之间的滞后平均为六个季度，但月度CPI租金指标已经从9月份的7.6%下降到11月底的7.1%。

　　租金增长放缓可能归因于负担能力限制，迫使租房者回到合租住房，或更便宜的市场。

　　此外，到2023年，投资者活动的复苏可能正在逐步帮助缓解供应方面的限制。　　

　　澳大利亚首都房地产市场的涨幅再次加快

　　租金增长放缓对通胀来说是个好消息，但在 2023 年最后一个季度，年增长率再次略有回升。

　　这种租金的“再加速”在首府城市的房屋市场中最为一致，但在区域租金市场也很明显。

　　正如前几个季度所指出的，房屋租金增长上升的部分原因可能是由于家庭重新分组为合租房。

　　此外，在过去两年中，房屋租金相对于单位的溢价有所收窄，从中位数的每周63美元降至38美元。

　　单位租金的这种“追赶”可能会降低它们的吸引力，将租户转移回房屋。

　　部分原因也可能是结构上的：更实惠的租赁市场，如区域或郊区市场，在独立屋中通常更高。

　　例如，到 2023 年底，年度租金增长幅度最大的一些是悉尼外西南区和蓝山的房地产市场。

　　在珀斯，西北房屋市场的年度增长幅度最大。

　　尽管到 2023 年底出现了令人担忧的重新加速，但预计今年的租金增长仍将放缓。

　　投资贷款的持续增加、海外移民的正常化以及现金利率下调的可能性都可能导致经济放缓。

　　然而，在短期内，租户获得更便宜住房的负担在很大程度上仍然落在租户身上，无论是通过重新改革合租房安排，还是再次寻求区域或郊区市场的租赁住房。