怡心湖板块：3万元/平米，是难以逾越的高点吗？

近期，成都城南怡心湖板块迎来了新一轮供应高峰期，建发·缦云、越秀·湖与白和空港发展·云璟林著等多个品牌房企新盘相继入市，使区域供需关系发生明显变化。

从上述3个新盘来看，建发·缦云的产品定位颇高，将建发豪宅级新中式产品落地双流怡心湖板块，可见其对区域发展的信心。不过，即便如此，建发·缦云的精装取证单价也没有达到3万元/㎡，清水房源售价则多集中在2.6元/㎡-2.7万元/㎡，离3万元/㎡的最高住宅清水限价尚有一定的距离。

而越秀·湖与白虽然有部分房源单价达到了3万元/㎡，不过从成交来看并不具有代表性，空港发展·云璟林著的取证价格，较之建发·缦云还要低上一些，加之未来一两年时间里，怡心湖板块还有一些新项目入市，因此，在短时间里，该区域新房单价将很难突破3万元/㎡的水平，购房者有机会以低于3万元/㎡的单价，买到高品质的产品。

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从厦门、上海、杭州、苏州、南京到成都，建发房产在成都首个缦云作品，选择落子城南怡心湖畔，南湖立交西侧，准确地说也就是原来的华府板块。2023年12月20日，拿地8个月之后，以新中式风格著称的建发房产，在城南打造的集宋代美学、东坡文化以及江南格调为一身的成都建发·缦云项目首次取证。

建发·缦云首批次取证的房源共150套，为5栋2T2的小高层（14F、17F）产品，主力户型面积段约125㎡和约143㎡，皆是套四的改善户型，在产品和户型上保持了建发房产一贯的水准，属于改善市场的佼佼者。

据了解，建发·缦云首批次取证的房源包括精装房和清水房，其中，清水单价约2.5万元/㎡-2.7万元/㎡，精装单价约2.8万元/㎡-2.9万元/㎡。公开数据显示，截至今年1月29日，剩余房源为60余套，去化80余套，其中部分精装房源也颇受购房者青睐。

1月19日，建发·缦云又加推了两栋小高层产品，最高精装单价为29423元/㎡，仍然未达到当初3万元/㎡的最高清水限价。虽然建发房产并未刻意宣传怡心湖板块，而是定位在大城南的市场，但也不得不说，事实上建发·缦云就是城南怡心湖板块改善产品的代表作品之一。由此可见，短期内怡心湖板块新房单价将受压于3万元/㎡的价格天花板。

相较建发·缦云取证单价而言，另一家品牌房企越秀地产在怡心湖板块的第二个项目越秀·湖与白可能更有意思。公开数据显示，该项目于2023年12月13日起，已有多批次房源取证入市，截至1月23日，首批次取证的103套房源，已经去化近40套。

以12月13日取证的3栋洋房为例，清水单价集中在2.7万元/㎡，部分精装房源单价超过了3万元/㎡。我们注意到，在已经拟定合同的房源中，取证最高单价达到了30856元/㎡，不过实际成交价具体是多少就不甚清楚了，不具有普遍的代表性。

值得一提的是，同样位于怡心湖板块的越秀·曦悦府项目，尚有数百套房源在售，大部分为小高层、高层产品，目前剩余房源的精装单价主要集中在2.5万元/㎡-2.7万元/㎡。甚至还有部分小高层房源，清水单价约2.3万元/㎡左右。

然而，怡心湖板块未来最大的供给，将来自空港发展和空港兴城这两家本土平台房企。与建发和越秀不一样的是，本次首次入市的空港发展·云璟林著项目，拿地要早一年以上，2022年4月，空港发展以11600元/㎡的楼面地价竞得怡心湖A区一宗住宅用地，清水房均价限价仅21500元/㎡。

所以，空港发展·云璟林著于12月16日取证的100套清水房源，即两栋小高层产品，清水单价约1.9万元/㎡-2.3万元/㎡，部分房源同样是2T2，同样是小高层，单价低了五六千。不过，目前该项目的销售数据尚未公布。

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写到这里，需要阐明观点：我们对怡心湖非常看好，它是成都二圈层的头部板块，从人口、经济、环境等多维度来看，这里比较适合打造改善型作品。只不过，现在是买方市场，更有利于购房者选择更合适自身需求的产品。

2023年4月26日，建发房产以13500元/㎡楼面地价拿下了双流区怡心街道约58.8亩土地，容积率为2.0，最高清水限价3万元/㎡。该项目位于5号线南湖立交地铁站西侧，更靠近天府新区和高新区大源板块，建发房产将首个缦云产品布局于此，正是看好其地段价值。

可以看到，建发·缦云的产品价值要优于其地段价值，而这一点也逐渐被区域改善购房人群所接受。开盘一个多月，几乎以区域价格天花板的单价，首批次房源也差不多达到了6成。这对怡心湖的改善项目来说，算是很不错的成绩了。该项目一共规划了560套房源，以现在的速度，仍然有望于今年底或明年上半年清盘。

随后，来自广州的国企越秀地产，于2023年7月19日，拿下了怡心湖街道两宗相邻的土地，一宗42.84亩，一宗45.52亩，容积率都是2.0，成交楼面地价1.27万元/㎡、1.31万元/㎡，坚决重仓怡心湖板块。这两宗土地的清水限价皆为29500元/㎡。

越秀·湖与白在开盘前，搞了一场盛大的区域价值解读活动，将怡心湖板块的价值分析得十分到位。据了解，越秀·湖与白项目位于怡心湖西侧，紧邻尚在销售中的越秀·曦悦府和保利·和颂等知名楼盘。自2022年11月以来，保利怡心和颂大部分房源已经取证，累计取证房源约1500余套，截至1月底尚余600多套房源在售，其中大部分为2023年下半年取证的房源。

鉴于越秀曦悦府和越秀·湖与白皆位于怡心湖西侧的A区同一区位，在越秀·曦悦府尚有部分房源在售的情况下，越秀·湖与白这个新项目在价格方面并没有什么优势，虽然其在产品上做了升级，在户型上更加有优势，但是购房者的选择逻辑还是价格优先，性价比优先。这是越秀·湖与白后期将面临的销售挑战。

另外一个入市的新项目空港发展·云璟林著，与越秀·湖与白均在怡心湖A区，比较靠近地铁19号线牧华路站，清水限价21500元/㎡，在新入市的项目中有着明显的成本优势。该项目小高层房源，清水单价主要集中在2万元/㎡-2.2万元/㎡，对刚改客群来说，有着更大的吸引力。

随着上述3个新盘的取证入市，加上越秀·曦悦府、保利·和颂、新希望·锦粼胡院等在售楼盘，怡心湖板块的供应量显著增加，对市场冲击颇大。不仅如此，除建发房产、越秀地产等品牌房企外，空港发展、空港兴城、华兴住宅、空港科创等双流本土平台公司才是区域市场未来的主力供应方。

据不完全统计，自龙湖拿地以后，2022年10月以来，除越秀地产和建发房产以外，空港发展（空港置业）在怡心湖板块新增4宗土地，空港兴城新增两宗土地，华兴住宅、空港科创各新增1宗土地，以上7宗土地尚未亮相，后续将陆续入市，供应体量不容小觑。

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自2016年底概念流出，至今已有7年多的时间了，怡心湖白纸作画，如今天府怡心湖公园落成开放，与天府新区兴隆湖板块，龙泉驿东安湖板块遥相呼应，成为成都新兴的湖居住区。

起初，如德商·御府天骄、绿城·诚园、中国铁建西派·国樾、金地·悦澜道、中海·云麓世家都被认为是怡心湖板块的作品。然而，随着怡心湖板块核心区湖区的项目逐渐入市，怡心湖瞰湖住区才真正揭开了面纱。

我们认为，怡心湖的市场可以分为三个阶段。首先，以香港置地&龙湖·天湖湾、怡心湖岸（万科等）、奥园·半岛ONE、交投星月湖畔（蜀道集团）等住宅项目开发入市为第一阶段；然后，以怡心湖展示中心（空港发展）、万科·天府梦想城、蔚蓝卡地亚·湖滨城、首开·天府琅樾、新希望·锦粼湖院、保利·和颂（怡心湖）、越秀·曦悦府和龙湖·御湖境等商业配套及品质住宅产品开发入市为第二阶段；目前，以建发房产、越秀地产和空港发展等新项目入市为标志，进入了住宅深度开发的第三阶段。

事实上，怡心湖的起点颇高，在还只是概念之际，彼时的德商地产、中海地产、绿城中国、金地集团、中国铁建地产等一众品质房企纷纷落子改善代表作品于怡心湖以北的华府板块，随后，香港置地联手龙湖打造的天湖湾，以及奥园地产打造的半岛ONE项目，都是高改甚至豪宅级别的作品。

当然，实力国企首开、蜀道集团、越秀地产也带来了具有代表性的作品，保利发展、龙湖集团和新希望地产的改善级产品也是可圈可点，不过，自龙湖·御湖境快速售罄之后，在房地产市场承压的大趋势下，即便作为成都二圈层头部板块之一的怡心湖板块也面临不小压力。

市场的冷暖，躬身入局的房企肯定先知先觉，即便如此，2022年下半年以来，怡心湖入市的多宗土地，还是受到了各大房企的追逐。越秀地产和建发房产便是其中的佼佼者，特别是实力国企越秀地产，强势拿下两宗土地，加码深耕怡心湖板块，决心坚定。

房企坚决布局怡心湖，应该有以下一些原因：怡心湖板块位于国际城南，紧邻天府新区，是二圈层的头部板块；在核心5+2区域土地竞争激烈的情况下，部分房企有拿地指标，或者急于补仓，怡心湖板块是不错的选择；于市场较低迷的阶段，以并不太高的成交楼面地价，目前建发房产地块成交楼面价13550元/㎡，即便以约2.3万元/㎡的清水售价来计算，房企仍然有合理的盈利空间。

目前来看，怡心湖板块的市场确实进入了卖家市场阶段，清水单价从1.9万元/㎡，到精装单价3万元/㎡，可选择的品牌和产品实在太多了。且空港发展等几家本土房企，拿地成本的确要略低一些，部分地块清水限价与后续供应地块最高清水限价有着较大差距。

这对于房企来说，不同的企业可能面临不同的情况，将采取不同的算账方式，来面对日益激烈的市场精装。不过，对购房者来说，确是一个可以有多种选择买入怡心湖的时机。