道阻且长，行则将至丨深圳2023年度房地产市场年报

2023年，深圳经济恢复向好，消费活力持续释放，深圳成为广东第二个万亿元消费城市。多重规划利好，优化提升深圳核心引擎作用。楼市调控松绑力度加大，主要涉及商品房下调二套首付、撤销豪宅税、微调限购等，在前期积压需求集中释放以及政策效果显现等因素带动下，整体市场活跃度有所提升，新房供需同比均上涨。土地市场规则放松，供求规模急剧萎缩；核心区土地依旧高溢价成交，分化加剧。

◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域

2023年深圳房地产市场

政策丨土地丨商品房市场丨排行榜

市场政策

◆宽松幅度逐步加大，一线城市中政策发布时间及强度仅次广州。

深圳调控政策宽松幅度逐步加大，主要涉及商品房下调二套首付、撤销豪宅税、微调限购等。

2023年深圳保障房政策高频出台，主要涉及供应方式、去库存方面，以便加快完善住房保障体系；未来配售型保障住房或将代替现有可售型保障房，成为保障房发展的主流。

土地市场

◆规则放松，供求规模五年新低，核心区土地依旧高溢价成交，分化加剧。

整体土地市场供求规模急剧萎缩，成交同比下滑75%。宅地成交规模降至5年新低，核心区土地依旧高溢价成交，分化加剧。规则放松，热度新低，综合流拍撤牌率升至16%，房企拿地积极性下降。

商品房市场

◆住宅市场供需同比均上涨，市场上大部分项目依赖折扣驱动成交。

2023上半年“小阳春”行情后回落；下半年政策宽松、供应提速，但客户观望情绪仍存，成交在全年中位水平徘徊。宝安、龙华、龙岗、坪山供需齐升，光明、罗湖、南山、大鹏新区成交量价齐跌，区域冷热分化突显。

◆开盘去化率持续下跌，但同时仍有“日光盘”出现，项目分化加剧。

2023年深圳整体开盘去化率下滑至28%，去化率分有三档，核心优质项目高去化，售罄或600套以上，次核心去化100~150套为主，外围去化不足50套。

◆深圳二手房成交量筑底回升，同比上涨51％。

在卖家降价叠加认房不认贷、二套首付款比例降低等政策利好，2023年二手住宅市场成交量筑底回升，成交套数高于新房，同比上涨51%。

◆公寓、办公、商业、保障房市场分析（略）

房企·排行榜

◆成交金额集中度和面积集中度均有所下降，规模房企竞争愈发激烈。

2023年，深圳整体市场成交金额同比下滑3%。头部房企竞争激烈，TOP10房企商品房成交金额集中度持续下滑，市场占有率为43.2%，TOP10入榜门槛下降4.7%。华润置地、招商蛇口居流量榜冠亚之位。住宅项目销售金额榜冠军是南山区【深业云海湾花园】，是2023年唯一销售业绩超百亿的项目。

展望

政策方面，楼市商品房、保障房双轨制逐步完善，预计2024年将继续调整楼市政策，区域限购放松预期高，配售型保障房政策或加速落地。

地市方面，深圳土拍规则预计将继续放宽，如解除对土地的最高限价、不设置毛坯限价等，有助于土地资源发挥真实价值，适应当前的楼市环境，稳定市场预期。

楼市方面，预计2024年全年住宅供应约6万套，总体供应同比增加。其中龙岗、宝安、南山板块供应量维持高位，市场竞争激烈。二手房、保障房持续分流新房市场，市场竞争和价格下行压力或加剧。二手价格将继续深度调整，市场信心不足，观望情绪仍占主导。

以上内容节选自《克而瑞深圳区域丨2023年深圳房地产市场回顾与展望》，完整版共五十页。

以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点