北京放松限购，有机会吗？

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求：

充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

1月27日，广州应声而动。

取消120平以上户型限购；

限购区域内，房屋出租或挂牌出售，则不计入家庭套数；

商住放开限购。

这个政策放松力度可以说非常大，相当于给了珠三角乃至全国有钱人买买买的机会，把资金吸引过来。原来名下没有购房名额的广州土豪，也可以继续买买买了。

那么，同样作为超一线城市的北京，会不会放松限购呢？

在下这个结论之前，我们需要复盘一下北京当前的市场到底怎么样，需不需要把放限购这个大招拿出来。

2023年，可以说是北京楼市最跌宕起伏的一年。

年初，疫情放开。

市场快速回暖，成交量从2月份的1.5万套猛涨至2.2万套，创了317后新高。

同时，因为市场的火热，成交价也迎来一波涨幅。

结果，4月份的成交量就像一盆冷水，泼醒了市场。

4月份成交量仅1.4万套，近乎腰斩，市场逐渐越来越冷。

成交量一跌再跌，挂牌量一涨再涨，7月份的成交量甚至还不到1万套。

9月1日，北京紧急解开了“认房认贷”政策。

然而，效应仅在政策后的一两周火热后，楼市便再次哑火。

10月份，挂牌量突破新高，上升到了17万套。

市场一时被空军占领。

11月份，成交量稳定在了1.2万套枯荣线以上。

12月份，北京再次出台楼市重磅政策：首付调整为首套最低30%，二套40%；同时调整贷款利率，首套最低4.2%，二套最低4.75%。

12月份的成交量依然不温不火，12963套。

今年1月份，截止26日，二手房成交10280套，这个月预计和12月份持平。

然而，这种情况下，2023年北京二手房依然卖出了15.5万套的成绩，并且相比2022年涨了9.3%。

由此可见，北京的购买力依然强劲。

那么，成交没降，为什么很多二手房价格普遍出现了5%-10%，甚至15%的跌幅呢？

核心是当前的供需结构出现了变化。

首先，曾经被317卡脖子的购房者，如今终于迎来了换房的契机，置换的购房者越来越多，挂牌量暴涨。

第二，认房不认贷政策的出台，对于要改善的购房者，卖房置换是最好的选择，不仅可以拿到首套资质，还可以有较低的房贷利率。

于是，市场掀起了一股置换潮。

这一段时间，我们接触到的购房者，六成以上都是要卖房置换的，而且卖的大部分都是老破小。

还有一个现象，2023年新房市场成交前10的项目中，6个都是套均1000万以上的豪宅，套均最便宜的也在750万。

说明，改善市场确实不错，有钱人还在持续入场。

需求不变，供应暴增，再加上整个经济，楼市大环境不好。

那么价格肯定是会往下走的。

但要说北京市场已经崩盘，这种人显然是不懂楼市，不懂北京的。

北京的成交量依然稳定，说明这波市场下行并没有冲垮北京。

尽管现在二手房降价的趋势并没有好转，但挂牌量已经明显降下去了，这个现象从某种角度来说，意味着部分购房者通过降价的方式已经卖出老破小。

2024年，改善市场大概率会比2023年还要好。

所以，对于当前的楼市，可以用一句话来形容：

成交稳定输出，价格依旧下行，北京楼市还扛得住。

但，限购依然有解开的机会。

首先，针对当前不是那么合理的限购政策，北京即使做出调整，对市场也不会有太大冲击。

比如通州双限，当年通州之所以上限，原因很多人都知道，因为规划的定调导致房价突然大涨，执行双限是不得已而为之。

如今，通州的楼市已经非常稳定，并且完全不具备炒房的市场条件。

这个时候，取消通州限购，合情也合理，符合满足购房者合理置业需求的大方针。

第二，北京当前楼市虽然不差，但绝对不能说好，依旧是一潭死水，要盘活市场，调整限购政策或许是一条好路。

如今经济下行压力巨大，几乎各行各业目前都比较萧条，就业率下降，老百姓对经济缺乏信心，担心降薪、裁员等等，纷纷开始降低消费，存钱过冬。

但现在的经济，还得依赖房地产，经济实力的比拼不靠GDP而是靠技术话语权和产业链掌控力的道理大家都懂。

科技强国是未来我们必须走的路线，但目前还远水解不了近渴。对地方zf来说，目前各地债务高企，都要考卖地来救命。

另外，房地产涉及到的上下游实在是太多了，所以，救楼市是为了救经济，应当成为共识。

房地产救经济是一杯毒酒，本身是不健康的，但现在不喝就会死，喝了还能缓几年。

北京作为全国楼市风向标，最严格的楼市限购一旦调整，影响的不仅仅是北京，而是全国的楼市。

但是全面解开限购是不可能的，大概率会类似广州这样，面向富人，放开大面积的限购，同时又不影响刚需市场。

或者降低五年社保，改为三年，再或者针对远郊区做限购调整。

但这样做也有一个弊端，比如放开大面积限购，必然导致改善型住房价格快速上涨，对真正有居住需求的购房者来说不是好事。

所以，怎么把握这个政策的尺度很重要。

既要盘活市场，但又不能导致房价大涨，这是政策调整的前提。

2024年，希望大家都能挺过寒冬，迎来阳光。

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