昆明已经把开发商基本都逼到一条路上了

前不久，昆明市自然资源与规划局一口气公布了8宗土地的控详规调整方案。这8宗土地原来都是商业用地，现在全部调整为住宅用地，只不过不是一般的住宅用地，调规方案中明确这些地块将用于保障房建设。

8宗保障住宅建设用地分布在主城4个区，除了五华区外其他四区全部都有，位置大都不错，基本在开发多年的成熟地段，当初都是作为商业配套用地，现在则作为配售性保障住宅建设用地。

关于配售型保障住宅，前不久云南房网曾作过专门报道，这是一种新的保障房，很可能价格很低，一旦投入市场，会抢占很大的刚需市场份额。

只不过昆明拿出来的8宗保障房用地由于原来都是商业用地，尽管位置不错，面积却不太大，8宗地加来也只有216亩，按最大容积率计算，可以建设41万多平方米的建筑，大概四五千套房。

41万平方米的住宅要说少也不算很少，相当于现在昆明至少一个半月的住宅销售量，如果确实价格比较便宜，鉴于这批土地的位置都很好，有一宗甚至在滇池路金牛小区旁，收入相对较低的刚需人群肯定会优先考虑这些房源，而不是普通的商品住宅。

这正是昆明房地产市场正在以及将要发生的变化——面向普通刚需人群的市场供应正在不断增加，无论是买房还是租房，都有不同层次的优惠房源提供。

以租房来说，最实惠的当然是公租房。根据昆明市公租房的定价规则，公租房的租金水平大概是市场同地段同类出租房的70%，价格确实很划算。

如果你觉得公租房项目比较远，中签不容易，还可以选择租住保障性租赁住房，也就是俗称的“保租房”。保租房的租金比公租房略贵，但也只是市场价的85%，不过保租房的地段与配套大都很好，而且基本都是这两年交付的新房。

保租房的选择余地就比较大了，虽然去年昆明市上市的保租房项目还不多，但未来几年省市两级国企计划筹集、开发的房源至少有5万套，从市中心到空港甚至阳宗海，几乎覆盖昆明各个片区。而且保租房大量上市后，租金水平还会进一步下降。

由于无论是公租房还是保租房，运营方基本都是国企，房源比较稳定，短租长租都可以，所以普通收入又有住房需求的人群如果不想买房，完全可以长期租住，而不必担心中途被房东要求退租。因此，保租房的大量上市，很可能会进一步助长市场上刚刚出现的“年轻人不买房”风潮。

如果不想租房非要买房，昆明市也有不少廉价实惠房源可选，如果不排斥二手房，完全可以以比较实惠的价格淘到很好的房子，因为昆明市现在挂牌的二手房数量不断刷新历史纪录，房价也不断下跌，二手房的成交均价早就跌破万元，单价在五六千的二手房比比皆是。

要是买新房，同样有实惠房源，首先是以安居集团为代表的国企，去年来连续推出多个低价新盘，比如北市区的青年说、南市区的滇悦菁华苑、东市区白沙河片区的白沙理想居等，价格都比较低，单价基本在8000-9000元，有些甚至低于8000。预计今年安居集团和其他国企还会有类型项目推出。

接下来更值得关注的就是前文提到的，刚刚规划调整的配售性保障房了，首批就有216亩土地，41万平方米建面，后面还会继续增加。如果没有意外，这些配售型保障房项目多半也是昆明市的国企来干，

所以接下来的昆明市房地产市场的格局很可能是这样的，普通刚需人群的住房需要，主要由本地国企来满足，产品既有公租房和海量的保租房，还有价格实惠的保障型商品房。

其他开发商如果仍旧开发刚需类项目，靠性价比来争夺市场份额，难度会非常大，因为剩余的市场蛋糕已经很小了。这样一来，外来开发商、民营开发商就只剩下一条路可以走，就是开发改善型项目、高端项目，想办法挣有钱人的钱。

这其实也是未来国内房地产市场发展的方向，即保障的归保障，市场的归市场。去年昆明的改善型项目、豪宅项目卖得不错，市场份额占比达到历年新高，也说明市场分化其实已经开始，商品房市场正在高端化、豪宅化。