金茂府建在科技路，能让高新“程序员”捂住钱包吗？

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第5期，科技路金茂府

探访时间：2024年1月11日

房源情况：建面约147㎡，精装样板间

改造建议：境与宅设计

科技路金茂府面世以后，很多业主反馈的最多声音就是，如果是在软件新城就好了？问题是此前金茂悦园就在软东，也没见多少人扎堆买单！

金茂府建在哪里，重要吗？重要，但这不是核心卖点！

（长安金茂府实景）

在此之前，未央湖，学府大街，大明宫，软东同样都不算热门位置，但金茂央企、慢周转，房子盖的好，也是平稳售罄，也许这是央企的一种策略，毕竟高价拿地热门区域，叠加精装，科技系统成本后，市场不一定买单；

产品好是实力，但拿地好是运气，西安人懂的都懂，这一次，背靠高新，地处雁塔的金茂府，能都吸引高新的“中产家庭”买单呢？

备注：以下图文约4300字，图片30余张，阅读需15min！

撰文：寻香行

前世今生

作为西安非常纯粹的头部豪宅IP，金茂进西安时间不久，但名声积累极快，18年到今天五年多时间，只有长安，未央，大明宫，科技路金茂府，以及高新金茂悦园五个；

（未央金茂府实景）

虽然项目少，但只做改善的标签非常重，在长安，未央金茂府交付后，景观，外立面，活动区，室内精装，科技系统等等方面的发挥非常出色；

外加认可度颇高的业主社群，活动，对于住进金茂的业主，幸福感还是很高的；

品质放在第一，这样的开发商，在西安并不多，对于大多数对金茂抱有兴趣的人，最大的遗憾就是金茂几乎没有拿到很么好地；

最早的学府大街、再到未央湖老别墅区，大明宫腹地，雁塔科技路，软东等等，地段对于金茂的认可度是有拖累的，地段的短板体现在周边面貌，学校商业配套，二手房价格，流通率多个方面；

（数据来源：贝壳）

有朋友开玩笑，住金茂府如果开直升机就好，不用在意周边，只要进了小区，就是房中龙凤，玩笑归玩笑，也代表业主遗憾；

这一次科技路金茂府同样不例外，传言很久，从雁塔金茂府，再到云谷金茂府，最终定为科技路；

虽是科技路，但熟悉雁塔的人都知道这里就是最早的鱼化工业园，现在是雁塔未来产业城；

（雁塔未来产业城实景）

由于过往是工业园区，村子，市场，工厂的基础下，改造较慢，区域面貌与一路之隔的高新，有明显差距，因此房价，地价明显更低；

在金茂前，最早的绿地，后来的卓越，紫薇在这里都有开发，不温不火，主打性价比，金茂是目前周边品牌最强的一个；

雁塔未来产业城的规划是确定的，要引进人工智能、网络安全、生物医药等高精尖新兴产业，现在已入驻企业有297家；

（科技路金茂府周边实景）

但区域改造的进度是缓慢的，过了西三环一路向西走，道路不平，尘土飞扬，城乡结合的观感是很强烈的，对比北侧的沣东，南侧的软新，差距肉眼可见；

（西安雁塔九小实景）

回归配套上，比较有限，除售楼部西侧雁塔九小、二十八幼外，商业，医院，公园但暂无，但规划中地铁三号线二期，十二号线是可以期待的；

总之，在当下大众对于好地段的认知里，这里不算，工业园区改造任重道远，软件新城东扩后，希望对雁塔也有一定带动作用。

虽然科技西路城乡结合，但一旦进了小区，却是另一番面貌，金茂的产品是非常强的，兑现也足够有说服力。

地段弱势之外，科技路金茂府的房子到底怎么样，今天房哥&境与宅设计，从装修交付，实探科技路金茂府！

展示实景

金茂的建设进度还是很快的，10月拿地，三个月后会所，车库，售楼部都做好了，展示的内容也很多；

涵盖售楼部内外，景观展示区，精装样板间，负一层的下沉会所，公区实景以及地库实景等。

（金茂府外围商业实景）

科技路金茂府在小区南侧设置了独立的商业盒子，部分已经建好，香槟金色的金属立面质感不错，观感上和大商场的店面相似，比较上档次。

（社区入口实景）

整个入口归家的礼序感非常强，打造酒店式环岛落客，两侧乌桕相迎，耳畔流水潺潺，路面肌理感石材铺装，大门香槟色金属格栅，归家的体验感十足。

（归家大堂实景）

酒店式归家大堂，囊括接待和休息区，内部精装修，南侧全明玻璃落地窗，显得空间大而通透，后期作为小区主入口。

（景观展示区实景）

科技路金茂府有大面积的景观展示区，围绕下沉式庭院而建，搭配休息区、水景、廊架、风雨连廊、植被等，观感上园中道路曲折，乌桕成林，花丛簇拥，观景体验丰富。

目前，展示区所展示范围内的实景，非实际交付标准，部分展示后期会根据消防，局部拆改等需要会进行改造。

（光幕泳池实景）

（业主会所实景）

进入负一层，则是近2000㎡的酒店式会所，涵盖光幕泳池、棋牌室、德州扑克室、瑜伽馆、普拉提、冥想室、健身房、影音厅、休息区等主题空间，和高新龙湖云河颂类似。

（户内大堂实景）

公区部分，6#展示了南向精装入户大堂，内部挑高开阔，面积方正开阔，照明充足，整体的装修风格典雅大气。

（地库样板段实景）

地库部分，样板段实景已呈现，顶部照明充足，地面金刚砂工艺，平整、耐磨，观感良好。

此外，现场还有科技系统展示，即地源热泵+毛细管网的组合下，是实现恒温，恒湿，不用空调地暖，这也是金茂最大的亮点。

从科技路金茂府的大门、景观、会所、公区等多处实景展示来看，亮点还是很足的，作为纯改善社区的硬件配置优秀，审美，功能性齐全。

平面分析

科技路金茂府在户型方面，有建面约147㎡、183㎡和221㎡这几种户型，四代住宅+科技系统设计，现场都有实景样板间。

具体到户型和样板间，我们以建面约147㎡户型为例逐一分析，这个面积并不常见，因为西安规定，超过144㎡契税是3%，多数开发商都选择做143㎡。

（建面约147㎡户型平面图）

户型结构上，四平八稳，2T户设计下，三面朝南，有约6.8的横厅，三室两厅两卫布局，北向有独立生活阳台，南阳有阳台，有露台，露台约20多平；

有创新的是，虽然有错层露台，但布置在主卧和次卧部分，保证每一户客厅不被遮挡，算是有收有放。

所有房子都是毛坯交付，但金茂提供有三种档次的精装包，如果不选开发商装修，因为顶面，墙面有大量毛细管网，后期自装需要留意，防止损坏。

（建面约183㎡户型平面图）

（建面约221㎡户型平面图）

建面约183㎡和221㎡，整体布局相似，四开间朝南，四室设计，主要区别在于阳台，主卧，餐客厅的面积不同，这一次金茂在大面积没有选择做端厅，但户型上发挥四平八稳。

具体到样板间部分，按照不同位置，进行了拆解，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，也进行参考！

样板拆解

此次，科技路金茂府在三个户型都做了样板间，后期有不同装修档次选择，本次看到的是建面约147㎡户型。

part 01：玄关

（样板间玄关区域实景）

样板间实景：

1.对入户玄关柜内部的收纳分区进行了细化，常规的鞋帽、包包、衣物等物品均有合理的放置区域。

2.玄关柜做了一通到顶的设计，实际的储物空间较大。

后期自装建议：

1.可将挂衣区再细分设计，预留长款衣物的悬挂位置。

part 02：客厅

（样板间客厅区域实景）

样板间实景：

1.精装设计为香奈儿风格，顾名思义属于简欧轻奢风，以黑白为基调，墙面搭配奶白色墙板与墙布，局部点缀石材，吊顶弧线造型，软装几何造型等多种组合在一起，打造出像香奈儿一样复古又优雅的高级感。

后期自装建议：

1.沙发背后的餐厅，为餐桌+岛台的设计，餐桌较大，日常完全够用；岛台实际的利用率不高，且设计相对固定，不易根据实际情况调整。

part 03：厨房

（样板间厨房实景）

样板间实景：

1.厨房一字型动线布局合理，一侧为烹饪区，一侧为收纳区，收纳区中部还预留了放置小型厨电的位置，后期可放置电饭煲、微波炉、料理机等电器。

2.与厨房相连的生活阳台，整体布局和储物空间设计合理。墙面的柜体可用于收纳清洁物品和杂物，内嵌式洗衣机+烘干机既整洁又不占用空间。

part 04：主卧

（样板间主卧 实景）

样板间实景：

1.主卧床头对着卫生间门，实际使用安全感和私密性不高。

2.储物柜全部采用玻璃材质，时尚美观，但对于收纳的整齐度要求很高。

3.主卫放弃了传统的石材地台形式，采用的是在淋浴区做下沉式处理，这种错层的设计既能防止磕绊又便于进出淋浴房，值得装修借鉴。

后期自装建议：

1.衣物收纳空间较少，不推荐过多的使用玻璃门柜体，会显得凌乱，考虑增加衣柜收纳空间。

2.规避床头正对卫生间门的位置关系。

part 05：露台

（样板间露台实景）

样板间实景：

1.露台+阳台部分长约10米，宽近2米，面积非常开阔，观景视野良好，改造空间充足。

后期自装建议：

2.阳台+露台组合可以呈现的用途很多，闲坐品茗，室外烧烤，修葺水池，种植盆栽等均可以实现，由于有北向生活阳台，不用担心晾晒洗衣问题。

改造建议

在建面约147㎡户型中，以三口之家为例，我们主张居住舒适，突出实用，规划合理且丰富的储物空间。

（建面约147㎡户型平面改造尺寸）

如图所示，室内主要对主卧、餐客厅、露台进行了合理改造，具体的改造方案如下：

（建面约147㎡户型主卧改造图）

1.改造后我们将主卧柜体进行重新规划，储物空间进行分区化处理。

2.卫生间做干湿分离化处理，增加梳妆台方便女主人使用。

3.卫生间正对床头方向做悬空柜体进行遮挡，解决床头正对卫生间给人带来的不适感，同时也能增加储物。

4.将主卧与客厅链接部分的墙体打掉，嵌入衣柜，改造后衣柜储物量相较改造前增加一倍多。

要注意的是，顶面、墙面改动拆除时，要留意对毛细管网的保护，以免影响科技系统运行。

（建面约147㎡户型餐客厅改造图）

1.客厅改造后我们将一字型沙发换成v型沙发，这样可以更好地观景，沙发后放置可移动吧台，根据需要可随时移动。

2.餐桌放圆型餐桌，动线做环绕型处理。

3.增加电视柜储物空间，后期可设置投影或隐藏式电视。

（建面约147㎡户型露台改造图）

1.露台将近20㎡，改造后我们将水盆放置在左侧，右侧设计杂物柜和工具柜。

2.设置绿植区，后期可引入水系，露台区域尽量以可移动家具为主，方便后期随时调整。

对于金茂府这种老牌改善选手，又以精装出名的，其实改造的空间并不是更大，开发商在户型设计，硬装上的水平本就不弱，后期更多的是软装搭配和储物空间调整。

至于当下的四代住宅露台设计，从西安交付过的小区现状看，多以杂物堆积，吃灰为主，可能没有大家想象的那么美好！

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房哥有话

从传统的地段决定论算，金茂算是明显的偏科选手，产品优质，位置欠佳，但从居住体验上，又是改善头牌，类似的案例上，沣东的海逸长洲，秦汉星河湾都是案例，产品跑赢地段在西安太难了；

但好在科技西路尚在西安主城区，紧贴软件新城，是高新中产的集中地，面貌欠佳但故事圆满，只要品牌强有背书，销量还是可以保证的，高新范围龙湖青云阙在前，油路可寻；

当然，相似预算内，软件新城还有绿城的海棠三章，保利云谷天汇，自由度极高！

房哥&境与宅联动，如果你不找游击队，不定套餐包，审美在线，重视设计，可以和我聊聊，带你重现新家模样！

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作者：寻香行

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