投资兼自住，这4个楼盘怎么选？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房

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@MOKIG

杨汛桥街道和门程村先进大桥附近什么时候能拆

老裘

暂时还没有拆迁新动态。

2022年9月的时候，柯桥区委书记还实地调研了和门程村拟建物流园区块。

但随后该地块与所在区域，并没有新的规划或土地用途公示。

要看2024年柯桥拆迁计划中有没有这片区域了，如果没有的话，估计还要再等比较长一段时间了。

@ホホ

裘老师，你好！最近跟我老婆在看房，我们暂时不住，更接近于投资，元垄城上园与镜湖的华发，或者大家，观江园哪一个更合适？

老裘

先说明一下，最近几年楼市投资需要谨慎。投资需要考虑很多要素，我们这里只是谈一下对于这些楼盘的理解，不构成投资建议。

元垄城上园位于柯东，学区预计是轻二小、鲁外。产品是排屋合院+8层洋房。洋房有112、126㎡两个户型，总价300-350万左右。

元垄城上园的地段和学区都还不错，但价格有点略高。而它最大的竞品，就是元垄城之前的几个园。不过上园洋房在产品上是有“护城河”的，市场竞争力还可以。

华发位于镜湖湖东，产品均为高层，五期臻庭建面约89-165㎡，备案均价约24300元/㎡，但折扣力度比较大，实际折扣可以找我们的置业助理多多，详细了解。

华发虽然位置相对较偏，但有几个优势：175万方大盘，自带丰盛配套；金融总部已完成入驻，有产业人口基础；附近暂无其他新盘，周边购房者只能选择华发。

问题是华发自身超大体量的住宅，早期投资客，可能会踩踏出货。

大家锦玥府，位于镜湖梅山东区块，最大亮点是靠近2号线后墅路站和北小梅山校区。总价基本在260-410万级，房源不多了。

锦玥府最大的问题还是在价格。同一学区内的金麟府、海樾府二手房，价格会更低一些。

观江园位于高铁站前区块，均为高层产品，建面85-125㎡，均价约24300元/㎡，目前也有折扣。

板块的利好是不少，比如地铁1号线支线开通、山姆超市建设，北站TOD也在建成中。周边还有庄头、七里江村大概率要拆迁。

不过板块内房源量较大，竞争很激烈，周边已经有楼盘开始打价格战。

而且根据规划，棒垒球未来社区板块内还有多宗住宅用地要开发。如果这些规划地块能拍出高价，观江园将有价格优势，不然就会陷入更激烈的竞争中。

具体各盘折扣问问我们的置业助理多多。

@娟

杨汛桥跟柯桥买哪个地方好？有没有好的楼盘推荐，200万左右的

老裘

你可以先看一下我们对2023年柯桥楼市数据的梳理（详情可见：），钱杨新城的库存量已经到了非常惊人的程度，所以如果不是地缘性购房或者工作需要，还是建议买到柯桥城区。

不过总预算200万的话，选择还是比较有限的。只有像璟樾云著、天圣大越城的小面积，还可以买到。

二手房的话，有更靠近中心城区的天圣大越府、恒宇锦园等次新房，也是不错的选择。

你也可以等一下中交拿下的鉴水路站TOD项目，据了解也有低总价的房源。

@金色阳光

我看皋埠和城东要卖37个月，有在绍兴城东，东湖，皋埠，城南和城西板块的95到110平米的电梯房源吗？价格在100到120万左右！

老裘

现在连皋埠的洋房价格，都已经到1.8万元/㎡了。你这个要求，就算把均价拉到最高也就约12600元/㎡，还要是在城区或皋埠一带的电梯房，选择是非常少的。

目前来看，也就城西的稽山翡翠园、皋埠的鉴湖印象，有零星二手房源，符合你的要求。

@让爱飞扬

越城区桃花源山庄二期的房子好卖吗？房价大概是多少？

老裘

不好卖。

桃花源山庄已经位于陶堰了，购房者主要就是周边改善的本地人，或是在陶堰工作的新绍兴人。

而这两波群体的数量比较有限，意味着桃花源山庄的流动性不会太好。

目前项目新房基本售罄，二手房洋房挂牌8000-10000元/㎡，排屋挂牌1.4-2.1万元/㎡。

@xiao钦子

老师，请问彩虹墅能买吗？房东偷了很多面积的

老裘

建议谨慎选择。

绍兴曾严格执行过一段时间的“四不予”，即对部分小区业主群体性“违建”行为，不予房产登记、不予提供贷款、不予登记发证、不予提供服务。

彩虹墅基本存在偷面积情况，严格来说都属于“违建”。政策执行不严格还好，如果政策严格执行，你就可能被“四不予”，需要将建筑复原来“解锁”。

二手房过户时，原则来说，是要恢复审批原状，那意味着浇筑了楼板的挑空客厅、阳台，需要敲掉楼板，就看柯桥执行得严不严了。

@哈哈哈

自住加投资，是镜湖核心好还是迪荡核心好啊

老裘

你这个问题太大了。

总的来说，迪荡核心目前已经成熟，比较宜居；

而镜湖仍然在发展中，目前的核心是新行政中心周边，发展也趋近成熟，但人气还有待聚集；远期来看，核心是环湖区域，但目前基本还处于规划和起步阶段。

两个板块很难整体比较，尤其你还是想知道自住加投资，就更需要具体楼盘具体分析了。建议你还是加下多多，细聊一下。

@春雨

一个在市政府上班，一个在袍江上班。孩子上幼儿园，年底可买房，预算250万，想入手镜湖，低层最好。首套

老裘

你说的低层，应该是想买洋房吧。

总价250万的话，镜湖核芯洋房的选择其实不太多，只有像奥璟园、星尚镜廷的小面积二手房可选。

如果可以考虑一下高层的话，其实选择会多一些，比如金麟府、海樾府、佳源广场等。

@boss

你好，我明年想买一套一初龙山的学区房。我的诉求，一是学区需要，二是尽量保值。买了之后，会用学区名额，房子自己不住，会租掉的，但是不确定目前市场，怎么更保值一点，能帮我分析下吗？

老裘

一初的学区房还是比较坚挺的，只要挑面积尽量小一些的买就可以。

不过一初的学区比较抢手，可以根据入学时间，适当提早一些购入。

@我自己

灵芝街道凤西山庄什么时候可以拆迁

老裘

目前还没有相关动态，甚至之前官方完全没有提到过凤西山庄的拆迁，应该还要等很长时间。

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