REITs VS 高股息股票，谁与争锋？

当这个时代到来的时候，锐不可当，天地一时，无比开阔。

——《激荡三十年》

公募REITs作为我国盘活基础设施存量资产的资产证券化产品，自2021年推出以来曾一度受到市场热捧，但从2023年以来，受部分项目基本面扰动以及市场流动性问题的影响，公募REITs二级市场进入下行区间。

截至2024年1月12日收盘，中证REIT（收盘）指数收于698.73点，2024年以来下跌7.63%，近3个月以来下跌18.08%，近1年来下跌33%（数据来源：Wind）。

中证REIT（收盘）指数日线走势图

（2021年9月30日-2024年1月12日）

（来源：中证指数）

在此前发布的REITs系列文章中，我们对REITs近期下跌原因，和当前时点下的REITs投资价值进行了分析。本篇主要聚焦于REITs高比例分红、稳定现金流的产品特点进行探讨。

2023年以来，A股市场高股息策略走出独立行情，高股息股票在不确定的环境下提供确定分红的逻辑得到了市场的认可。

然而，作为起步阶段的新兴产品，REITs的高比例分红特性却尚未被市场所熟知，事实上，REITs不仅是典型的高比例分红品种，更兼具相对分红确定性和稳定性、相对分红收益率高的特点，在市场经历动荡调整和重新定价之后，其投资价值已经愈发显现。

1►

REITs VS 高股息股票，谁与争锋？

与高股息股票相比，REITs分红的确定性和稳定性更强。

一方面，REITs产品有强制高比例分红的特点。根据政策要求，REITs应当将90%以上年度可供分配金额进行分红，且每年不得少于1次。而从实际情况来看，目前已发行的REITs产品可供分配金额的的分红比例大部分在95%以上，部分产品分红比例甚至高达100%，分红次数多的REITs项目甚至实现了每季度分红。

相比来看，上市公司的分红行为则完全是由上市公司层面自行决策，分红比例和分红频率存在较大的不确定性，且上市公司采取高股息政策也并不意味着公司财务状况和盈利一定良好，部分公司甚至可能通过负债或其他手段来支付高股息，制造虚假高股息投资陷阱，对比来看，REITs的分红则完全是来自于底层项目的真实现金流，高比例分红就意味着高价值。

图：2023年前3季度REITs分红情况

（数据来源:各REITs收益分配公告）

另一方面，高股息股票主要集中于煤炭、石油石化、银行、交运、通信等资源股、周期股板块，其分红受行业和周期影响往往存在明显的波动性特点。

相较而言，REITs底层资产为真实的基础设施项目，这些项目均为我国基础设施领域的核心优质资产，如一二线城市核心区域的不动产，链接区域经济动脉的高速公路等，各项目在发行前均已稳健运营多年，往往与所在地区的日常经济运行和民生所需息息相关，项目未来的持续运营和收入来源有较高的保障，因此，从长期来看，REITs分红具有更强的稳定性、持续性。

2►

用数据说话：REITs分红完成率

从披露数据来看，大部分REITs产品2023年分红达到甚至超出预期。

由于REITs在发行时会披露未来两年可供分配现金流预测情况，因此，我们可通过REITs可供分配现金流的实际值和预测值的比较来判断REITs分红是否达到预期。

目前，披露2023年前三季度相关数据的REITs产品共20只，从可供分配现金流完成度（实际可供分配现金流/预测可供分配现金流）的情况来看，20只REITs中，有14只分红完成度达到甚至超越预期，仅有6只REITs因运营业绩不达预期导致可供分配现金流低于预测，总体来看，2023年REITs整体分红的完成度仍处于较高水平。

分行业来看：

• 部分高速公路尽管受项目基本面影响业绩低于预期，但高速项目在2023年的平均分红完成率仍超过了90%；
• 部分产业园出租率下降冲击未显著拉低行业平均分红完成率，表明仍有相当数量的产业园仍维持正常运营状态；
• 仓储物流项目在2023年维持韧性，个别项目租金调整冲击影响尚未显现；
• 保租房项目和清洁能源项目总体稳健运营，分红完成率超出预期。

（数据来源：Wind，实际可供分配现金流数据来源于各REITs收益分配公告，预测可供分配现金流数据选取自各REITs首发招募说明书，按照底层基础设施项目类别进行分类统计以发行规模加权的平均值）

3►

投资讲究性价比：不贵了是真理

正如本系列此前两篇文章所析，在经历本轮二级市场价格调整后，上市REITs产品已大面积出现估值大幅折价现象，大幅折价一方面表明当前价格已释放了相当的市场风险预期，后续价格进一步下跌空间收窄，投资安全边际提高。

另一方面，由于REITs分红现金流较为稳定，价格的下跌伴随而来的是现金分派率的提升。换句话说，如果以二级市场现价买入，即使保守假设未来1年REITs分红现金流与2023年相比不增长，REITs的现金分派率也已较发行时的分派率有显著提升。

对于底层资产优质、具备强大原始权益人实力支撑、基金管理人和运营管理机构积极尽职履责的REITs项目，在资本市场超跌、错杀的情况下，“越跌越值得买”的逻辑将逐渐清晰。

统计截至2024年1月12日，按收盘价计算，全市场已上市的30只REITs产品，产权项目的平均分派率为5.30%，特许经营权项目的平均分派率为10.17%。

（数据来源：Wind，按照底层基础设施项目类别进行分类统计计算的算术平均值，2023年可供分配金额数据选取自各REITs招募说明书预测值或根据2023年三季报数据进行年化，市值数据截至2024年1月12日收盘）

需要注意的是，由于底层项目存在固定剩余期限的特点，理论上，特许经营权REITs每年分派的现金流当中包含了本金摊还的部分，因此，衡量特许经营权REITs的长期分红收益应更多从内部收益率（IRR）的角度来看。

而以当前价格计算，长期持有REITs的收益同样可观，根据中债REITs估值结果来看，产权项目的内部收益率（IRR）均值已达到7.34%，特许经营权项目的内部收益率（IRR）均值已达到8.70%。

从收益率角度来看，REITs现阶段已具备吸引力。对比国内高收益债券来看，债券市场在经历化债和市场变动后，目前已经少有到期收益率在7%以上的城投债，即使是西南地区，城投债券收益率也已全面下行突破7%。

（数据来源：中债金融估值中心，按照底层基础设施项目类别进行分类统计计算的算术平均值，截至2024-1-12）

4►

永不磨灭的番号：低利率下的高股息

利率下行环境下，REITs分红收益率优势凸显。

目前中国十年国债利率已降至2.5%区间水平，创2020年4月末以来新低，且未来降息降准预期较强，中国已进入利率下行通道。

在利率下行环境下，传统银行存款利率持续走低，而理财产品以固收类投资占主导，也难以独善其身，具体来看：

• 银行存款方面，各大银行下调存款利率已成为常态，目前国有大行存款利率已经跌到了历史最低点，1年期银行存款的利率仅为1.7%，3年期银行存款的利率仅为2.35%，2024年存款利率亦较有可能在存款利率市场化调整机制的框架内进一步下行。
• 理财产品方面，根据银行业理财登记托管中心发布《中国银行业理财市场半年报告（2023年上）》，2023年上半年各月度，银行理财产品平均收益率仅为3.39%；同时，年金险、增额终身寿险等保险理财产品目前的内部收益率IRR也鲜有超过4%的。

对比来看，REITs现金流来源以底层项目的租金/缴费收入为主，受金融市场利率下行的影响更小，项目现金流的稳定性和长期增长性是产品持续分红的有力保障。

在已发行30单公募REITs项目中，以发行价格计算，产权类项目在发行时的现金分派率大部分高于4%；特许经营权、经营收益权类项目在发行时的内部收益率（IRR）大部分高于6%，REITs的分红收益率相对于银行存款和绝大部分固收类理财产品而言有明显优势，而若以当前二级市场价格计算，则这种收益率优势将更为显著。

值得一提的是，REITs底层项目估值方法以收益法为主，收益法估值的一个特点是估值与市场利率成负相关关系，也就是说，随着市场利率的持续下行，REITs底层项目的估值水平将获得抬升，这将进一步提高投资的安全边际，长期来看甚至有可能催生二级市场估值重塑行情。

综上来看，从分红确定性、现金流稳定性和收益性等角度，REITs与高股息投资策略具有较高的契合度。当然，我们也应关注到，REITs作为不动产投资品类，还需要对基础设施与不动产行业和具体项目的基本面有深入的研究和理解，只有两者相结合，才能真正获取长期稳健收益。

公募REITs作为我国资本市场的新兴金融产品，投资者对其产品特点的理解和认知，以及二级市场有效性的建设，必然会经历一个过程，但这将是一个“千淘万漉虽辛苦“，但“吹尽狂沙始到金”，终有所得的过程。

我们相信，在市场各方的共同努力和培育下，REITs市场必将成为国内资本市场的重要一环，REITs产品高比例分红、稳定现金流的特性也终将得到市场的验证，绽放出应有的光彩。

众人抱薪，星星之火终将呈燎原之势，属于中国公募REITs的黄金时代，亦将加速到来。当这个时代到来的时候，锐不可当，天地一时，无比开阔。

本文的著作权归作者本人所有，未经著作权人许可，严禁转载。对非法转载者，我们保留采用法律手段追究的权利。

风险提示

本资料观点仅供参考，不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。以上内容不构成个股推荐。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。管理人不保证盈利，也不保证最低收益。投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。市场有风险，入市须谨慎。