全国土地市场交易量减少，是否需要调整供应？

文｜邓浩志

2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。全国300城土地成交建面13.3亿平方米，较2022年下降21%；同期全国土地总成交金额40995亿元，同比2022年同期下降了17%。与2020年相比，面积下降54%，金额下降45%。

分城市来看，集中度进一步提升，2023年TOP20城市成交金额占比为49%，较2022年提升1&；排前三位的上海、北京、杭州三个城市占了整个中国土地出让金额的15%，TOP10城市成交金额占了34%。成交建面集中度也略有提升，TOP50城市成交建面占比增至44%。

23年900余个城市宅地供应计划总量较2022年下降了13%，宅地供地计划明显缩水。

分能级来看，各能级城市表现不一，除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%

实际成交情况看，一二线城市土地成交规模仍处于低位，2023年全年平均供地完成率仅为46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。为此，某房地产研究机构建议：为稳定行业去化压力，土地交易规模势必也要同步降级。

简 评

1、对财政已经非常紧张的地方政府而言，土地出让收入是目前财政中最重最要的一环。减少土地供应的确有利于房地产去库存，也有利于改善楼市供求关系，能帮助房价尽早稳定下来。但并不利于地方财政，更不利于城市经济政策的通盘考虑。所以减少土地供应，对任何一个城市而言可能性、可行性都不大。

2、优质土地供应会有房企愿意拿，非优质地块就算挂牌，大概率也会流拍。最近这两年土地市场的形势非常明显，大城市核心地段的项目，开发商愿意拿，甚至愿意溢价争夺。而中小城市，或者大城市远郊地块，多半无人问津。所以土地供应的增加，并不意味着滞销板块后续住房供应也会进一步增加，因为滞销板块没有愿意拿地。房企会衡量市场供求关系，所以这个问题完全可以交给市场决定。相反，地方土地供应总体增加，反而有利于房企筛选出更优质的项目，更优质的地块。通过市场化的板块实现供求关系的再平衡。

3、连续两年，国内住房投资金额，开工面积都明显、持续下滑。这说明市场下行之后，市场有自我调节的能力，未必事事都需要政府直接进行干预。如果市场不好，企业拿地减少，再叠加政府供应减少，则市场后续整体供应会进一步明显减少，这可能会导致如果楼市复苏，市场出现明显的阶段性的供不应求。另一方面，个别在大市场下行之下仍然呈现供不应求的小板块，比如一线城市的核心城区。反而有可能因为供应不足，呈现价格继续攀升的趋势。

总结一句话，政府持续整理土地，供应土地即可。至于要还是不要？交给市场即可。