初心2024丨办公：重点城市写字楼空置率已超20%，未来将持续攀升

2023年，办公市场压力不减。

随着开发投资走低，办公物业销售继续下行。更重要的是，办公市场面临租金下行、空置率上升的现状，其中上海、深圳甲级写字楼的空置率均超过20%。

市场对办公的预期正在减弱，2023年办公物业在大宗物业中的占比降至28%。

在供应高企、需求复苏缓慢的情况下，办公空置率还将持续走高。未来需要优化供应节奏和供应结构，通过多元功能叠加、局部用途的调改，实现办公空间活化。

办公租赁市场尚未恢复至疫情前水平，不确定因素尚存。

CAIC数据显示，2023年办公成交面积2280万平方米，同比下降11.5%，成交金额3088亿元，同比下降15.1%。截至2023年11月，办公物业成交面积同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍处于0点以下。

空置率上升、租金下行成为办公市场关键词。

受新增供应影响，一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

从租金来看，重点城市甲级写字楼租金有所下滑。

2023年上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降，一线城市中北京甲级写字楼降幅最大，达到了7.6%。上海租金也出现下降。

以上海为例，核心区受租户搬迁影响，租金继续小幅向下波动；CBD核心区如北外滩、徐汇滨江等供应量大，且未来竞争环境更加激烈的区域，租金下调幅度增大。部分项目希望通过短期的让利，能拉动租金外溢客户的成交。

二线城市中，重庆、武汉甲级写字楼租金降幅分别达到了8.1%和2%。

市场对于办公的预期正在走弱。

从大宗交易数据来看，2023年重点城市大宗交易成交金额为931亿元，为三年最低，同比下降近六成。与此同时，写字楼占比从2022年的56%下降至21%。要知道，以往写字楼在大宗交易中占比最高，2020年时这一数据一度达到了79%。

随着写字楼占比降低，办公资产价格已降至底部，这也意味着新的机会。

办公市场还面临租户粘性不足的问题，过去两年写字楼租户办公习惯产生了重大变化，远程办公使得租户对办公需求降低。

从出租率来看，一线城市甲级写字楼出租率普降，其中广州写字楼出租率降幅最大，较2021年同期下降了5.9个百分点，深圳出租率也下降了5.2个百分点。

以上海为例，截至2023年四季度，甲级写字楼出租率为80%，较2021年四季度下降2.5个百分点。具体项目来看，CAIC重点监测的322个成熟在运营甲级写字楼项目中，受疫情及需求收缩影响，出租率连续两年下跌的项目占比达62%，部分项目如杨浦区的合生国际中心，两年跌幅达7%。

从国际案例来看，曼哈顿甲级写字楼空置率也超过20%，实际上，办公面积减少、空置率仍在上升，从侧面来看说明办公效率提升了，这是办公市场需要面对的现象，就像外卖对餐饮的影响一样。

未来，办公供应还将持续走高。

值得注意的是，目前积压的待入市项目，将在2023年和2024年陆续入市，如果未出现大规模烂尾或延迟入市的情况，四个一线城市甲级写字楼新增供应在2024年将达到316万平方米，未来三年新增供应达到975万平方米。

在供应高企的背景下，需求端复苏缓慢，预计2026年一线城市甲级写字楼净吸纳量仅为673万平方米。

供应高企叠加需求复苏缓慢，再加上办公模式的改变，这意味着未来甲级写字楼空置率还将持续攀升。

通过对四个一线城市甲级写字楼季度租金及空置率的拟合，预计上海、深圳2026年甲级写字楼空置率将分别达到22.1%和23.8%。

实际上，办公的用途决定了它改造空间的难度，办公盘活的难度要比商业大。

一方面是能够让办公更适合办公，比如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。比如上海1.8万平方米的亚洲大厦，已改建了近20个“演艺新空间”，高峰时期一晚上有近2000人涌入观看戏剧，是否成功还有待进一步观察，但目前来看租金和出租率有所提升。

总之，办公要做出一些更成功的案例，要比商业更加困难。

租金下降、空置率上升已成为办公市场近两年关键词，未来不确定因素仍存，整体仍处于缓慢恢复期，未来空置率还将持续上升。

对于办公租赁市场建议优化供应结构和供应节奏，依据区域人口、交通条件、产业条件等判断实际办公需求，合理规划，盘活区域内闲置存量资产，提升资产运营效率，同时通过多元功能叠加、局部用途调改，实现办公空间活化。