楼市“白马板块”从“涨得猛”到“跌得猛”，房价杀回七八年前

曾经“领涨”，如今“领跌”。近一年来，一些楼市热门板块的二手房价格出现暴跌。

南京曾经最火爆的河西片区，部分小区房价已跌回七八年前，有小区成交单价在两年多时间里就跌了4万余元，高位接盘的购房者已浮亏数百万。苏州、东莞也有热门板块房价跌回六七年前的价格，苏州有楼盘单价从4.8万元/平方米跌到2.9万元/平方米，东莞有楼盘从6万/平方米跌到2.97万元/平方米，价格腰斩都不止。

从基本面看，这些二线城市都是产业基础好的经济强市，楼市好的时候，热门板块小区一房难求，现在又为何“跌跌不休”？

从“万人抢房”到“跌麻了”

总面积94平方公里的南京河西新城，是中国发展最成功的新城区之一。

经过20多年时间发展，这里已经是具备金融、商务、商贸、会展、文体五大功能的新城市中心，也是南京市民心目中首屈一指的安家置业之选。从2016年以来，南京出让的高价地块基本都出自河西，这里也成了南京的豪宅聚集地。

2005年时，河西房价大约在6000元/平方米，此后一路飙涨至2021年，二手房平均单价达到了6万余元，足足翻了10倍。彼时，许多南京人认为，错过了河西的房价增值，就是错过了南京的城市发展红利。

而到了2023年，河西的房价却可以用“跌麻了”来形容，不少小区较历史高点已跌了数万元每平方米，价格回到七八年前的水平。

2017年11月，南京河西楼市曾出现一个从未有过的盛大场景，约1.5万南京人每人手握几百万元银行存单、拎着小马扎排长队登记摇号，抢购3000多套房子。

当时河西“十盘齐发”，政府对新房限价，每平方米均价约在3.5万-4.5万元间，十个楼盘首付一律八成，购房者要准备四五百万元的现款，大部分楼盘要求在三天内付清首付。

由于一二手房价倒挂，当时不少彻夜排队的购房者坚信“买到即赚几百万”。如今六年多过去了，这些房子价格如何？

记者曾亲眼目击当时河西南板块佳兆业城市广场的开盘盛况，有购房者排队6小时才抢到摇号资格，中签率仅为8%，均价3.5万元/平方米。几年后，该楼盘最高二手房成交价格曾站上68000元/平方米，如果在高点卖房，购房者确实可以实现“投资一套房赚几百万”的梦想。

不过，根据贝壳找房App，该小区近半年的成交均价只剩下4.2万元/平方米，相比高点跌去2.6万元/平方米。

河西中板块跌幅也不小，以万科光明城市为例，记者查阅贝壳找房App成交记录，2023年12月，该小区成交一套142.6平方米户型，总价596.8万元，均价为4.2万元/平方米。而在2023年1月，同样是142.6平方米户型，成交总价曾达到734万元/平方米，均价为5.1万元/平方米。仅一年时间，该小区实际成交价就跌了9000元/平方米。

行情从2023年下半年时变得更差，万科光明城市去年年尾成交的这套142.6平方米户型，正是2023年下半年挂牌的，挂牌价格640万元，但在不到三个月时间内业主就降价了5次。

而该小区2021年时二手房成交价高点曾一度达到6.7万元/平方米，过去仅两年多时间，现在的成交价已经低了2.5万元/平方米。翻看历史成交数据，如今的成交价基本与2016年时的价格齐平。

这种情况不是个案，同样位于该板块的万达华府，2023年年尾多套住宅成交价在4.6万元/平方米左右，而2021年时的最高价曾达到7.4万元/平方米，现在的价格水平也是回到了2016年。

跌得更多的还有带学区的住宅式公寓，比如宋都奥体名座，该小区2023年12月成交一套76.54平方米一室一厅，成交价格为210万元，成交单价2.75万元/平方米；而就在2023年4月，该小区一套37.93平方米的一室户，都卖到260万，单价达到6.85万元。

也就是说，时隔八个月，在总价少了50万的情况下，所购房子的面积还能增加近40平方米！

而据南京本地媒体报道，宋都奥体名座在2021年6月份还曾有一套小面积学区房单价站上了10万元/平方米。不过，现在该小区实际成交价格已经跌回了2015年水平。

高价网红盘“摔得最惨”

制造业基础雄厚的东莞，其房价曾在2019年-2020年迎来一波大涨，涨幅居全国第一。根据中指研究院数据，到2020年年尾时，东莞的新房和二手房涨幅均为百城第一名。而根据中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数，东莞那一年房价涨幅接近30%。

这一波涨价潮中，松山湖高新区板块的万科金域松湖、金域华府、保利红珊瑚等“网红盘”房价涨幅普遍超过了70%。

曾经涨得最猛，现在摔得最狠。2021年时，万科金域松湖成交价高点曾站上6万元/平方米，而现在成交单价仅有3万余元，最低的挂牌价仅为2.97万元/平方米。

保利红珊瑚，在2021年高点时单价接近7万元/平方米，而现在较低的挂牌价只有3.3万元/平方米，相比高峰期价格也腰斩了。

同样的情况还发生在制造业强市苏州，2023年苏州二手房共计成交约6.5万套，同比增长了40%，不过其背后却是二手房业主的大幅度降价、“以价换量”。

以热门板块独墅湖高新区的建屋海德公园为例，根据贝壳找房App，该小区2023年12月一套100多平方米住宅成交均价只剩下2.57万元/平方米，而2019年时该小区最高成交价曾站上4.6万元/平方米。目前该小区的“2字头”的成交价格基本回到了2017年水平。

苏州工业园区靠近金鸡湖的九龙仓年华里小区，一套98平方米户型去年年末成交单价低至2.9万元/平方米，而在2023年年头，同面积户型的房子，还曾卖出4.2万元/平方米，不到一年时间，跌幅超过30%，晚出手的业主亏了100多万元。该小区历史成交单价最高超过4.8万元/平方米。

和东莞一样，2019年也是苏州楼市的高光时刻，房价最高的苏州工业园区板块二手房挂牌价普遍在4万-6万元/平方米之间，甚至超过了当时上海外环的价格水平。而现在，苏州这些曾经热门的小区，价格也已大幅度回归。

热点城市二手房跌幅扩大化

无论是南京的河西，还是东莞的松山湖板块、苏州的工业园区板块，它们都是二线城市中发展非常成功的新片区，具备良好的政策环境、超前的城市规划，而且背靠经济大市，在上一轮房价上涨周期中，价格曾领涨全国。

“曾经领涨、现在领跌，价格的回归主要反映出市场供需形势的逆转。”华东一位资深房地产从业者对记者表示。他认为，曾经这些热门板块的新房以“稀缺”的姿态入市，而现在随着土地不断出让、二手房挂牌量堆积，加上购房者观望情绪浓厚，导致急于出手的二手房业主在2023年不断下调价格，最终呈现砸盘的状态。

该人士还表示，过去许多热门板块的高价二手房是学区房，其价格有学区的因素支撑，而近两年来，随着生育率的降低以及学区政策的改革，学区房跌幅不小。

此外，去年9月“认房不认贷”政策落地，此后换房需求推动一批重点城市的二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更加明显。

从整体面上看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市二手住宅销售市场的调查数据，截至2023年12月，百城二手住宅平均价格为15315元/平方米，已连续20个月环比下跌，同比跌幅则扩大至3.53%。

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，截至去年12月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，二手房价格下跌城市已连续7个月超90城。

根据中指研究院统计，去年二线城市的二手房跌幅，较一线城市更为显著。一线城市二手住宅价格累计下跌1.40%，二线城市二手住宅价格则累计下跌3.81%，跌幅较2022年扩大2.75个百分点，武汉、重庆、成都、南京和天津等热点城市的累计跌幅扩大。

克而瑞集团董事长丁祖昱也关注到了核心城市二手房交易量上涨的现象，但“量涨”是靠“价跌”实现的，正是因为价格不断下跌，消除了一二手倒挂的现象，才导致更多购房需求转入二手房市场。丁祖昱认为，随着二手房价格下探，“楼盘打新就能赚钱”的时代也过去了。

展望未来，中指研究院认为，2024年全国楼市政策环境预计将继续宽松，但市场仍面临调整压力，若城中村改造等政策如期推进，经济持续恢复、置业意愿改善，市场或有望逐渐筑底企稳。