2023年厦门楼市：成交企稳回升，均价再创新高！

CRIC观点

2023年，厦门商品住宅市场新增供应187.96万㎡，同比上涨3.81%，成交200.23万㎡，同比上涨11.6%，现供不应求态势，库存小幅缩减，楼市在年初经历了一波脉冲式回暖，随后转入持续平淡态势。受岛内热点项目冲量助力，成交均价结构性上升至42935元/㎡，全年呈供销价齐升态势。

从各物业成交结构来看，2023年普通住宅仍主导商品房市场成交，市场占比小幅扩容至54.4%，环比上涨12.6%；别墅延续去年供销齐跌趋势，成交量创近15年新低；今年办公市场表现较好，SOHO供应放量，成交同比实现翻番，写字楼成交同比上涨超6成。

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⊙宽松政策频出，多元化增强刺激

本年度厦门楼市政策频出，主要通过利率、首付比例、限购、公积金等方面降低购房门槛及购房成本，同时，放宽土地限制条件，放松岛外限售、取消多种限价，支持刚性需求，鼓励改善客群，政策松绑力度持续加大，层层助力楼市企稳。

⊙利率频频下调，趋精细化调整

2023年厦门多次下调房贷利率，通过持续降低购房成本，以图进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。从首套房利率先行下调到整体LPR、再到二套利率下调、乃至岛内外分区精细化调整，政策层层宽松化。

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土 地 市 场

2023年厦门商住用地供应17宗，其中，成功出让14宗，共揽金364.45亿元，成交量和金额均同比腰斩。但岛内宅地供应比重上涨，带动成交均价和溢价率同步回升。

⊙岛内供应比重上涨，助力整体均价回弹

2023年厦门全市商住用地成交总建125.51万㎡，成交规模显著缩量；楼面价结构性上升至30301元/㎡，因岛内宅地供应占比增多，带动成交均价和溢价率同步回升。

⊙岛内市场竞争加剧，岛外板块地价同比下行

⊙国央企实现全覆盖，同安宅地频频流拍

2023年，厦门市共供应17宗住宅用地，其中，14幅成功出让、共揽金364.45亿元，同比下跌40.4%，同安地块均出让未果。本年度在厦新增土储的房企均为国央企，共10家房企成功拓储。其中，本地国企国贸、建发、联发位居前三，新增土储相对领先。

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商品住宅市场

商品住宅

⊙市场先扬后抑，整体复苏动能不足

上半年经历了一波脉冲式回暖以及岛内集中供应，成交量升至120万㎡，但下半年市场低迷态势持续，岛内外成交降速明显，年末虽有岛内湖滨里等项目冲量实现翘尾，但仍难挽颓势，供求比由去年1.01降至0.94，供给约束愈发明显。

2016-2023年厦门商品住宅成交走势

⊙成交企稳回暖，均价平稳上行创新高

2023年，厦门商品住宅总供应187.96万㎡，同比上涨3.8%；共成交200.23万㎡，同比上涨11.6%，成交均价42935元/㎡，同比上涨4.3%，再创新高。上半年出现短暂回温现象，但下半年市场低迷态势持续，岛内外成交降速明显，年末虽有岛内湖滨里等项目冲量实现翘尾，但仍难挽颓势，供求比由去年1.01降至0.94，供给约束愈发明显。

开盘情况

⊙区域冷热分化显著，滨南板块独领风骚

市场推案主要集中在上半年，其中3月、6月集中开盘较为突出。去化走势主要依托改善需求驱动，岛内供应稀缺板块的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情况，今年高端供给约束逐步显现。

库存走势

⊙库存持续高企，去化周期稳中有降

截止12月，厦门证载存量为290.93万㎡，较22年末缩减8.43万㎡，去化周期在年度成交回暖的带动下缩减至17.4个月，整体库存风险可控。当前市场供需两淡，仍处于去库存阶段。

产品结构

⊙高端改善需求持续释放，大户型占比上升

整体来看，100㎡以下户型仍是市场主力，其中除70-80㎡以下产品占比有所上涨外，其余皆有收缩；今年改善型需求进阶，120-144㎡户型成交占比涨幅显著，增幅达12%，700万以上产品占比达24%。

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二手房市场

⊙二手房市场未见起色，成交持续低迷

2023年厦门二手房市场表现不及去年，成交套数同比下跌5.5%，但仍高于新房成交。2023年政策环境已接近2014年最宽松阶段，认房不认贷、首付比例下降，房贷利率下调等利好落地，促进购房需求释放，由于新房的交付风险，更多的购房者将目光转向二手房，以价换量下，二手房市场表现好于新房。

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CRIC总结

2023年厦门楼市现“4大特征”：

• 政策特征：宽松政策持续加码，托举并用稳供需；

• 土地特征：逐步取消各项限制，规模缩量，成交分化，央国企撑市；

• 市场特征：格局持续分化，复苏动能不足；

• 市场特征：二手韧性强于新房，交付安全促交易；

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展望2024

上半年分化持续 下半年整体回稳

政策预判：楼市政策强支持，局部仍具优化空间

土地预判：量价持稳、结构优化，国央企延续主场

市场预判：市场脉冲式调整，量价稳中微降

节选自《CRIC-2023年厦门房地产年报》