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2023年厦门楼市:成交企稳回升,均价再创新高!

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CRIC观点

2023年,厦门商品住宅市场新增供应187.96万㎡,同比上涨3.81%,成交200.23万㎡,同比上涨11.6%,现供不应求态势,库存小幅缩减,楼市在年初经历了一波脉冲式回暖,随后转入持续平淡态势。受岛内热点项目冲量助力,成交均价结构性上升至42935元/㎡,全年呈供销价齐升态势。

从各物业成交结构来看,2023年普通住宅仍主导商品房市场成交,市场占比小幅扩容至54.4%,环比上涨12.6%;别墅延续去年供销齐跌趋势,成交量创近15年新低;今年办公市场表现较好,SOHO供应放量,成交同比实现翻番,写字楼成交同比上涨超6成。

1

⊙宽松政策频出,多元化增强刺激

本年度厦门楼市政策频出,主要通过利率、首付比例、限购、公积金等方面降低购房门槛及购房成本,同时,放宽土地限制条件,放松岛外限售、取消多种限价,支持刚性需求,鼓励改善客群,政策松绑力度持续加大,层层助力楼市企稳。

⊙利率频频下调,趋精细化调整

2023年厦门多次下调房贷利率,通过持续降低购房成本,以图进一步激活合理住房消费需求,活跃交易行情。从首套房利率先行下调到整体LPR、再到二套利率下调、乃至岛内外分区精细化调整,政策层层宽松化。

2

土 地 市 场

2023年厦门商住用地供应17宗,其中,成功出让14宗,共揽金364.45亿元,成交量和金额均同比腰斩。但岛内宅地供应比重上涨,带动成交均价和溢价率同步回升。

⊙岛内供应比重上涨,助力整体均价回弹

2023年厦门全市商住用地成交总建125.51万㎡,成交规模显著缩量;楼面价结构性上升至30301元/㎡,因岛内宅地供应占比增多,带动成交均价和溢价率同步回升。

⊙岛内市场竞争加剧,岛外板块地价同比下行

⊙国央企实现全覆盖,同安宅地频频流拍

2023年,厦门市共供应17宗住宅用地,其中,14幅成功出让、共揽金364.45亿元,同比下跌40.4%,同安地块均出让未果。本年度在厦新增土储的房企均为国央企,共10家房企成功拓储。其中,本地国企国贸、建发、联发位居前三,新增土储相对领先。

3

商品住宅市场

商品住宅

⊙市场先扬后抑,整体复苏动能不足

上半年经历了一波脉冲式回暖以及岛内集中供应,成交量升至120万㎡,但下半年市场低迷态势持续,岛内外成交降速明显,年末虽有岛内湖滨里等项目冲量实现翘尾,但仍难挽颓势,供求比由去年1.01降至0.94,供给约束愈发明显。

2016-2023年厦门商品住宅成交走势

⊙成交企稳回暖,均价平稳上行创新高

2023年,厦门商品住宅总供应187.96万㎡,同比上涨3.8%;共成交200.23万㎡,同比上涨11.6%,成交均价42935元/㎡,同比上涨4.3%,再创新高。上半年出现短暂回温现象,但下半年市场低迷态势持续,岛内外成交降速明显,年末虽有岛内湖滨里等项目冲量实现翘尾,但仍难挽颓势,供求比由去年1.01降至0.94,供给约束愈发明显。

开盘情况

⊙区域冷热分化显著,滨南板块独领风骚

市场推案主要集中在上半年,其中3月、6月集中开盘较为突出。去化走势主要依托改善需求驱动,岛内供应稀缺板块的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情况,今年高端供给约束逐步显现。

库存走势

⊙库存持续高企,去化周期稳中有降

截止12月,厦门证载存量为290.93万㎡,较22年末缩减8.43万㎡,去化周期在年度成交回暖的带动下缩减至17.4个月,整体库存风险可控。当前市场供需两淡,仍处于去库存阶段。

产品结构

⊙高端改善需求持续释放,大户型占比上升

整体来看,100㎡以下户型仍是市场主力,其中除70-80㎡以下产品占比有所上涨外,其余皆有收缩;今年改善型需求进阶,120-144㎡户型成交占比涨幅显著,增幅达12%,700万以上产品占比达24%。

4

二手房市场

⊙二手房市场未见起色,成交持续低迷

2023年厦门二手房市场表现不及去年,成交套数同比下跌5.5%,但仍高于新房成交。2023年政策环境已接近2014年最宽松阶段,认房不认贷、首付比例下降,房贷利率下调等利好落地,促进购房需求释放,由于新房的交付风险,更多的购房者将目光转向二手房,以价换量下,二手房市场表现好于新房。

5

CRIC总结

2023年厦门楼市现“4大特征”:

  • 政策特征:宽松政策持续加码,托举并用稳供需;

  • 土地特征:逐步取消各项限制,规模缩量,成交分化,央国企撑市;

  • 市场特征:格局持续分化,复苏动能不足;

  • 市场特征:二手韧性强于新房,交付安全促交易;

6

展望2024

上半年分化持续 下半年整体回稳

政策预判:楼市政策强支持,局部仍具优化空间

土地预判:量价持稳、结构优化,国央企延续主场

市场预判:市场脉冲式调整,量价稳中微降

节选自《CRIC-2023年厦门房地产年报》

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