广东
倾覆之下，焉有完卵。
最近，龙岗大运和龙岗中心城走下神坛，市场继续进入摩擦期。
如无意外，这两大区域的表现也将奠定2024年龙岗核心板块的走向。
最近，根据市场前线消息，龙岗大运的颐安都会中央一套89平3房，成交总价下探至395万。
相比2023年11月颐安都会中央3期的89平同户型成交总价便宜了18万左右。
这是什么概念呢？
颐安都会中央是最接近大运枢纽的楼盘之一，也是龙岗体量最大的楼盘。
就位置来看，占据龙岗大运核心位置，是龙岗的标杆性楼盘。
这就相当于龙岗大运的龙头盘的常规三房已经跌破400万。
颐安都会中央，总共5期，开盘7次。
1期2013年开盘，2期是2015年开盘，3期是2018年开盘，5期2019年和2020开盘，4期2021年开盘。
要知道颐安都会中央的89平户型，2015年2期厅出阳台的89平户型，总价超过400万/套。
就算是卧室出阳台的89平户型，也要300万左右一套。
到了2018年，三期开盘，约89平的户型，单价就基本要5万+/平，总价超过400万/套。
所以可以看到，颐安都会中央89平三房价格已经回到2016年之前。
换句话说，如果业主不是小区开盘选的卧室出阳台的89平户型，这八年大概率是亏掉了首付的。
如果不是一手业主而是解除限售后2019年接盘的二手业主，那么亏掉的就不仅仅是首付了。
出现这样的情况，一方面是市场环境和买卖双方的预期所导致，另一方面则是被竞品所误伤。
上个月（2023年12月），大运所有二手房的对冲盘泰瑞府入市。
均价约5.1万/平，开盘即放出“88.5折+5年物业费+5年停车费”的优惠。
整个项目的单价区间4.68万-6.99万/平，总价区间413万-1665万/平。
虽然88平户型不算多，也有大几十套，折后总价约370万起，最高才400万出头，但也足够市场对大运和龙岗中心城板块的二手房产生动摇。
并且2023年整个大运和中心城的新盘并不算多，本身板块热度一直断断续续持续。
这个项目距离地铁口大约500米，虽然学校一般，但周边公园多，有龙城公园和大运公园，还有一个大运体育馆，算是深圳东部非常好的居住区。
虽然附近的深港世贸项目没有做起来，但位置摆在那，在折扣之后，没有什么溢价，按道理应该不算特别难卖。
但是开盘将近1个月，141套住宅，已签约才29套。
这说明龙岗的新房，价格低还不够，还需要有更值得拿出手的横向价值。
而泰瑞府的表现，已经成为龙岗大运和中心城板块市场的缩影。
泰瑞府这次最低约4.1万/平，算是彻底打破了大运和中心城5万+/平的底线。
所以既然大运、龙岗中心城板块的新房已经慢慢回归到“4字头”，二手房自然也很难再继续高昂头颅。
何况新房的楼龄更新，户型也不差，还有大力度的折扣，相比二手房同户型能直观地节约上百万的居住成本。
再加上，深圳的市场到底在什么位置，依然不算明确，即使在2023年倒数两三个月出现翘尾行情，但这仅仅是政策+以价换量的结果。
如果继续按照两三千套的交易量，远还达不到市场企稳的阶段。
所以，颐安都会中央的主力89平户型，回落不到400万/套，还暂时只是市场的试金石，又或者说仅仅只是龙岗核心板块的试金石。
换句话说，周期之下，没有什么是“最抗跌”的。
作者|骑猪英雄
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