深圳，平均每天成交216套房！还觉得市场很差吗？

回望2023，几乎各行各业都感受到了一股寒气，房地产也不例外。

深圳楼市“卷疯了”，降价的风从光明吹到龙华再到南山，甚至浓眉大眼的豪宅也开始自刀；为刺激楼市，官方抛出的利好一个比一个重磅，从某种程度来说，过去因楼市过热而出台的各种禁制大部分已经解除。

这一年，深圳楼市经历了什么？又有多少深圳人买房了？

01.

2023期末成绩

一年卖了约7.8万套房

我们先看一组数据。

2023年，深圳新房住宅全年共计成交共31621套，二手房成交32768套，合计64389套。

与2022年相比，新房成交同比下降约8%，二手房同比上涨了约50%，相比去年来看，成交量有明显回升，不过对照其他年份，仍然处在低谷期。

如果再算上约1.45万套可售人才房（以下简称：人才房），深圳共卖出了约7.89万套住宅，比2022年多出了2万多套，算下来平均每天成交216套房， 购买力依旧强劲。

即便卖了约7.89万套房，为什么还是感觉到行情差？

一方面在于，2023年新房供应量很大，而实际成交没有去年好。

据深圳贝壳研究院统计，截止2023年12月20日，深圳仅新批售预售的住宅就有7.2万套，均创下2015年来新高。

再看成交，2023年深圳新房仅成交了3.16万套，而2022年新房成交 3.44万套 ，未能赶超。

当然也不可否认，这份成绩单明显受到了人才房赛道的影响。

▲ 图源 ， 深圳 贝壳 研究院

另一方面，二手房价格持续走低，目前成交均价约6.5万/㎡。

在二手房市场，成交量虽同比涨了50%，但时间拉长来看，比2008年的历史最低水平还少了1万多套，目前倒数第二。

另外，二手房价格普遍下跌，就连一向坚挺的豪宅板块都扛不住。

据悉，深圳业主平均挂牌价2021年是9万多，到2023年就只有7万多；包括银行评估价也不断下调， 业主 们降价 的 幅度 持续走高 ，市面的笋盘更多了，目前的成交均价在6.5万徘徊。

当然，这里要纠正一个认知。

我们往往用“5000套荣枯线”作为衡量二手房市场的重要标准。据深圳贝壳研究院统计，自2019年至今， 近5年时间，深圳二手房月均成交量也才4475套 ，同样不达标，这个衡量指标或许还要更新。

02.

144次推盘13次售罄

2023没你想的那么差

这一年，深圳新房表现如何？

复盘2023年近144次推盘，全年商品房出现了6次“日光”，再算上 7个售罄的人才房，共有13次日光。

虽不及20-21年高峰期的一半，但也比19/22年好很多。

具体来看，全年商品房开盘去化率超80%共出现了14次，其中在80-90%有6次，其余8次 去化率均超95% ，其中包括6次日光。

刨除香山道公馆两次尾盘入市，真正意义上的“日光盘”也仅有 信义荔景御园、海德园A区、深房光明里、前海时代尊府这4盘；另外 ， 潮樾府（一期） 和云海湾花园都是 接近 售罄的水平 。

值得注意的是，一口气推1400多套的珈誉时尚花园，去化率也在87%左右，最终备案率也超过了80%，如此大规模推盘能取得这个成绩，很难得。

▲制图壹地产，数据统计截止23年12月31日

除了开盘去化率，各项目的最终真实备案率不容忽视。

我们盘点2023年1-11月新房备案率发现，分化非常明显，有18个盘备案率在80%以上，且集中在1-9月，9-11月入市新盘中，最高备案率约68%。

这18盘中，除了开盘就表现很好的，也有项目开盘当天表现一般，但后续持销阶段很给力，成功实现低开高走，备案率飙升。

例如，中洲滨海华府二期开盘卖了约160套， 备案率达88.7%；福田的天宸开盘去化仅6成，备案率高达96.2%；仅60人认筹的汇城茗院，备案率已高达99.2%。

▲制图壹地产，数据统计截止24年1月1日

足见，开盘成绩 并不决定着楼盘最终的去化情况，只要产品够好，价格够诚意，依然会被买房人看见。

03.

人才房+售保房“搅局”

买房主打性价比

2024年，进入末班车的人才房还将继续供应，还有一万多套配售型保障房 （以下简称：售保房） 已经正式开工。

据不完全统计，2023年深圳人才房供应了约1.5万套左右，最终卖出约1.45万套，整体去化率超过90%，单看成交， 人才房在这个池子里几乎分走了近3 成流量 。

每逢云海湾、海乐华府等核心地段的人才房入市，都会掀起一波人才房抢购潮；毕竟与同地段商品房相比，人才房价格更香，有的社区品质甚至比商品房还好。

关键是，十年后还能根据相关规定取得完全产权；与接下来推进的共有产权房、 售保房相比，妥妥的时代红利。

目前，深圳人才房供应进度已经过半，在福田、南山、宝安等地，最值得关注的人才房项目还有8个，预计6千套房源蓄势待发。 （ ）

▲ 图源： 高德地图，制图壹地产

事实上，无论是新房销售的极致分化，二手房笋盘增多，还是人才房的火爆，都体现出买房人对性价比的追求。

除了人才房，今年还将迎来售保房。

深圳首批售保房共13个项目已经全面开工，预计将供应约超一万套房源，从地段分布来看，在福田、南山等中心区都有。

据相关文件推测，其价格可能比人才房、安居房更香，产权方面预计封闭流通，不过目前的相关细则及申请规则还没出来。 （）

迈入2024，压力依然不小，算上库存+新房+二手房有近19.6万套供应，市场可能还会继续卷。 ()

总之，新房今年要想杀出重围 ，除了在价格、宣传上花心思，也要沉下心来打磨产品，做好品控和交付，真正让业主感觉到物有所值 ！

关于2024年的深圳楼市，你怎么看？

欢迎在留言区与我们互动

数据来源：深圳贝壳研究院、深圳各项目官微、深房查小程序、大康黍稷等。

【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。