精彩回顾 | 克而瑞租售年度对话：复盘2023住房租赁行业发展

年度对话：复盘2023住房租赁行业发展

2024年1月2日 晚上8点

我们进行了一场直播

邀请4位业内重磅嘉宾

一起来聊了聊

2023年住房租赁市场的感想

并对行业发展现象进行了一些复盘

以下为本次年度直播的对话内容纪要——

王 伟

克而瑞租售总经理

首先，王伟介绍了过去一年中国住房租赁行业中的五大发展现状：

一、市场供应

机构化房源增，个人房源供应降

1、保租房筹集完成三分之二：预计到2023年年底全国筹集保租房565万套，“十四五”保租房筹建完成65%

2、集中式公寓规模快速增长：部分典型城市集中式公寓新增供应量同比增长超50%

3、个人房源供应下滑：2023年1-12月55城个人房源供应量598万套，整体供应量同比去年下降3.55%

二、市场租金

保租房的平抑效果显现，个人房源租金持续走低，核心集中式公寓平均租金涨幅在5%内。

三、从业主体结构

房企系规模仍占据主导但占比下降，国家队市场占有率持续提升，同时多个新晋品牌加入租赁行业。

1、企业结构洗牌：国企陆续进场，企业结构洗牌

2、新晋企业增加：各类企业看好租赁发展，全年新晋品牌超20家

四、租客反馈

租客长期租房的意愿度提升，租售同权进一步落实

1、更多人选择以“租房”代替“买房”：保租房产品质量好，有房或人户分离人口选择租房，分流了原来通过买房满足住房需求

2、长租租房生活的意愿度不断提升：保租房产品越来越卷，室内装修、配套相对完备

五、资本表现

资本热度重燃，大宗交易投资额攀升，

国企纷纷启动保租房REITs筹备及扩募

1、大宗交易投资大增：2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，整体呈先扬后抑，资产85%集中于一线城市。

2、保租房REITs节奏加快：保租房公募REITs申报发行节奏加快，上海城投保租房在2023年12月底完成最终的基金募集。建信住房三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs已获国家发改委正式受理。已发行的保租房公募REITs均积极进行项目扩募上的筹备。

其次，王伟分享了克而瑞租售在行业当中看到的十个发展亮点，并进行解读。

一、政策在供给需求端并行

行业再次受到关注是12月初总书记去了上海某大社区，并提出新时代城市建设者管理者之家的概念。

1、供给侧：继续积极施策培育壮大住房租赁市场，保供应

2、需求侧：需求更加多元，上海出现R5配售型保障性住房，为暂时买不起商品房的提供新选择；保障城市建设者之家概念，为服务类人员提供保障措施

二、保租房从刚需型发展为多元型

1、个人房源租赁市场：一房二房价格下降，三房房同比价格增加明显

2、机构化租赁市场：上海中高端租赁市场出现量价齐升，不少长租公寓将产品体系调整为高端或服务式公寓

三、租客长期租房意愿度提升

产品力的提升，配套不断完善，租户权益的维护以及便捷性需求，能够完成网签备案的可享受相关租金折扣、公积金、申请人才补贴，最大化降低租金支出

四、产品户型、室内设计和公区配套

越来越卷

1、卷户型设计、装标、收纳空间和舒适度：城投宽庭·江湾社区可以做到同一户型不同的使用模式，小户型的拼合使用等功能；一线城市定制通体衣柜，厨房间做吊顶，强调大小五金件和智能设备

2、卷公区个性化：魔方公寓北京昌平沙河地铁站店在公区中配置元宇宙的主题元素

3、卷室内公区运营业态：万科泊寓重庆项目通过早c晚a打破传统公区边界

4、卷户外空间配套：成都天府新区项目景观园林打造成本700元/㎡，约等于刚需型商品房景观园林成本

五、行业第二曲线发展有突破，

部分项目多元化盈利有突破

1、商业部分租金成一定的规模：例如城投宽庭江湾社区过去一年非房收入有着明显的提升，租赁社区随着入住率的上升可以进一步提升非房收入。

2、公区空间运营收入更加多元化

>> 公区投放第三方广告及举办联名活动

>> 健身空间引入私教或者其他运动健身品牌

>> 项目引入快递柜、外卖柜和第三方自助售卖机（包括零食、饮品、生活用品等）

>> 部分联合办公可能进入，现在目前基本上为自运营

六、新建租赁社区入市受到各方关注，带来城市整体产品进阶

1、官媒央媒党媒高频关注入市大社区，以闵行区为例，基本上项目开业领导必到

2、项目中基本上功能完备，社区内配套健身房、货品柜等，比新交付商品房更有优势

七、人才公寓“物美价廉”受热棒

1、产品角度：产品硬软件均优，约等于传统商品房质量

2、租客角度：补贴覆盖率高，以贵阳安居为例，租金在950-1150元/月，本科生的补贴能够覆盖租金的85%

八、企业变化，国内国外并行，

一体化运营为主

1、黑石龙地、博枫资产、Greystar、领盛等外资基本为一体化运营

2、国企保租房几乎全部自建品牌，以上海为例，过去一年保租房仅有5%项目进行第三方委托运营

九、金融扶持继续加速

2023年底，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布，这是新建保租房的第一支REITs，也是上海平台公司发布的第一支REITs。目前，尽管5支REITs的表现还有很大的提升空间，但REITs的确在一定程度帮助行业获得了定向融资通道。

另外，绿地香港和高和资本成立了Pre-REITs基金，瓴寓国际也与保险机构紫金财险以及江苏省属国资基金管理人新华沣裕共建5亿租赁住房专项基金。金融加速对于企业融资的打通起到重要作用。

十、项目运营数字化成关键一环

TOP30企业数字化运营全覆盖，科技赋能降本增效

1、整体数字化运营覆盖高：根据克而瑞对2023年住房租赁企业数字化建设的调查发现，目前TOP30的头部住房租赁运营商已全部实现自建或第三方搭建数字化项目运营平台。

2、数字化带来了降本增效：以魔方智联为例，借助魔方生活“业财一体”整合平台，其应收核算团队人员减少了50%，月结整体时效提升了100%。以数字化推进降本增效在未来将成为重中之重。

冯 墨

思睿寰宇集团地产投资部董事总经理

回顾整个2023年，思睿作为资管公司来说说租赁住房行业的现象和投资感受。

1、住房租赁行业变成了热门赛道，有的选择主动拥抱，有的则是被动进入。

2、2023年住房租赁赛道卷得很明显，大家都在积极求变，包括企业做新的转型动作，让行业显得很卷，项目既要做出标准化也要有自己的特点。

3、行业做跨界的事比较明显

① 更多行业的玩家进入，从前运营商体系中仅仅有开发商和运营商系，现在的运营商标准变得更加多元，随着更多行业玩家进入，很多投存量甚至PE的机构，开始愿意尝试国内不动产。

② 机构更愿意找合作伙伴，一起做基金或管理项目，背后除了报团取暖，也是因为行业已经发展到存量资产深耕细作的节点，有实战经验的团队是非常稀缺的。

③ 酒店式公寓、商业酒店、长租公寓边界变得模糊。2023年中非常多的场合中提到了长短租结合，背后更多的是运营资源的跨界。

Question1

思睿在2024年有什么投资想法？

2024年对思睿的第一件事是脚踏实地，第二就是思睿持续对租赁住房赛道长期看好并乐观的。

Question2

对中国长租房的看法？

思睿长期看多中国，看多核心城市，这是一个不变的投资逻辑。新周期中有很多挖掘资产增值的机会，思睿从核心城市选择被低估的资产叠加资产管理能力，进行产品优化、深耕产品，相信未来一到两年一定能看到结果。

刘海文

百瑞纪集团副总裁

对“卷”的理解：

1、“卷”的过程是艰苦奋斗，结果上可能会“卷”出创新；

2、“卷”出幸福，通过运营、投资、产品等方面的卷为租客提供更多服务，让租客更幸福；

3、“卷”出前景，行业的参与者能力、创新度都在提升，未来前景会更加开阔。

百瑞纪2023年的四件事：

1、百瑞纪在全链条资产运营管理中，着重强化产品和运营的深度与实效性，注重提升产品力与运营力。

2、公司积极扩大业务规模，拓展了超过2万间（套）的大型租赁社区，在保租房领域取得了一些成绩。

3、百瑞纪参与了深圳的城中村规模化改造项目，是政府认定的实施主体，预计将在春节前开放首批房源。

4、在业务模式上，公司不仅在重资产项目上有实际落地，还在包租模式上进行了创新尝试。

Question

百瑞纪对2024年的规划？

2024年，百瑞纪更关注“质”，围绕“客户”和“价值”两个关键词，公司不仅关心上游客户和业主方的需求，更重视消费者的体验，将通过提供好产品好服务，让消费者获得更好的体验。同时，公司也将致力于实现资产方和委托方的价值，以及让租客更加满意和舒适地居住。

黄 婷

泊言咨询总经理

说到跨界，我的身份非常匹配跨界，首先在做不动产时候身份是甲方，做运营商时是服务资方的乙方，做咨询方时是乙方的乙方，三重身份于一身，这种多重身份也是做产品的出发点。

产品是面向多边用户，不仅面向租客，也要解决企业方、资方和运营方各自的问题。

随着客户、产品的界限越来越模糊，带动了更多上下游内容共创。泊寓很多早c晚a是与客户共同实现的，泊寓把更多的角色纳入进来。

卷进更多合作方，泊寓现在的一个方向是把供应链参与到资产运营提效的链条中来，这是值得探讨的一种共担共享的模式。

Question1

泊寓对2024年的期待？

2024年泊寓的主题还是发展，服务更多的业主把低效的资产进行提效或者盘活交易，给业主更多的解决方案。

Question2

2024年卷的方向在哪？

2024年泊寓选择平衡发展，均好性发展是很难的，在2024年发展的主题下，产品会提供非常大的助力作用。

张凯

寓信科技创始人、城住数科总经理

Question1

2023年数字化是一个亮点，大量企业都在选择数字化方向，寓信科技是怎么看待过去行业的数字化发展？

纵观行业来说，数字化企业分为三类：A类是综合型科技公司，主要依靠人力外包来进行项目落地。B类是运营企业，他们在输出运营服务的同时也可以提供部分信息化服务。C类是在垂直细分领域深耕的专业型科技公司，主要提供的产品分为SaaS标准版产品和定制化产品。这三类企业是行业不断发展过程中的产物，基本代表了目前行业数字化发展的业态。

行业数字化发展是螺旋式上升的，早期租赁行业的人才大多是从酒店、民宿、商业而来的，虽然租赁在不同细分领域区别很大，但其本质还是服务+精细化运营+科技。运营讲究微利下的可持续发展，想要做到“精细化”运营需要依赖科技，科技可以为运营带来强劲助力，是提高人效比、资产管理量化管理、提升服务效率、保障合规合法的工具。随着数字化发展越来越成熟，更需要我们在非标准的环境下寻找标准来满足企业发展需求。

Question2

过去一年寓信科技的成绩，

目前合作的案例以及行业数字化的前景？

截至目前，寓信科技服务了数百家民营企业，100多家国央企，数十家城投公司和多家安居集团。

其中包含：地产企业、城投企业、地铁轨交、安居集团、各地区头部资产持有企业；具体的合作案例包括中国银行、中粮集团、中海地产、中国联通、合景泰富、厦门地铁、顺丰速运、格力集团、中兴集团等；地产企业客户以中海地产（海堂 友里）、合景泰富（誉舍 昕舍 陆舍）为代表，同时也为服务式公寓和白领公寓进行品牌输出，真正实现数字化公寓决策、业财一体化数据经营、大会员体系联动、多经业务服务、销售漏斗结构化管理、评分考核数据量化等；产业园客户代表有中粮大悦城（大悦乐邑）、顺丰（顺丰丰泰产业园区宿舍），此类客户结合产业园区配套进行招商引资、大园区集成、业财一体化、集团BI数据总管控等；银行客户代表有中国银行（城盈家园）、北京银行（置慧家），实现金融投资+运营管理，助力保障性租赁住房的数字化发展。

目前各地资产持有企业都在积极响应租赁行业政策。行业数字化前景是广袤的、乐观的，预计未来几年也会迎来市场井喷，寓信科技也在国家政策支持下快速响应号召。

Question3

2024年长租房赛道，数字化发展是怎样的，寓信会对应做哪些动作？

2024年住房租赁行业的数字化发展可以从两个方面来看：

政策方面：2024年作为迈向“十四五”规划的关键一年，我们预计国家政策将继续大力支持，各地方政府及有关部门也会不断深化政策落地，行业整体向好。寓信科技将会持续深耕行业、服务行业，稳步提升自身的产研力量及产品实力。

行业方面：2024年将迎来全产业链升级，企业要稳扎稳打，在认识到租赁行业是薄利的前提下，坚持长期主义，走稳健的可持续发展路线，要善于利用数字化做出科学决策。寓信科技将会建立寓信数字化公司和供应链，双效赋能住房租赁企业。

2024年，寓信科技将不断提升数字化服务意识和服务质量，不断提升用户体验感，通过量化数据、辅助科学决策，切实助力住房租赁企业降本增效和数字化发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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解读 | 2023中国住房租赁产品力测评研究

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