大涨38%！不少南京人已出手！

年底，南京二手房翘尾行情来了！

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截止发稿前

今年1月-12月28日

南京市二手房的交易量

达到9.89万套且数据还在攀升

同比去年7.16万套大涨38%！

2023年至今南京二手房成交已约9.89万套，几乎是新房成交套数的2倍。

二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。

“从目前情况看，二手房成交好于新房销售，主要有原因在于受市场影响，部分购房者对新房交付存在担心，转而去购买二手房。”

目前南京的二手房市场最明显的特点是：二手房挂牌量突增、挂牌价格同比下降...南京多家房产中介企业负责人表示，四季度以来二手房有更大的议价空间，随着二手房价格的调整，庞大库存压力，也进一步导致二手房价格继续探底！

从各个区的数据来看，除鼓楼坚挺外，二手房均价环比都在下跌，主城6区中跌幅最为明显的是建邺，环比下跌3.29%↓。其次为秦淮，下跌2.73%↓，再者为栖霞，2.64%↓。

但是客观来说，南京并不是特例，今年全国大部分城市二手房表现都并不佳，以价换量为主，只有少部分一二线城市，优质板块的核心楼盘成交价依然坚挺。

南京方面，分区域来看

二手房成交主要集中在江宁区、浦口区、鼓楼区等。

分面积段成交

80平方米以下，成交35701套，占比40.36%；

80-100平方米，成交27290套，占比30.85%；

100-120平方米，成交11395套，占比12.88%；

成交主力是以刚需、刚改为主。

分总价段成交

200万以下，成交44340套，占比50.12%；

200万-300万，成交19826套，占比22.41%；

300-500万，成交15882套，占比17.5%。

整体来看500万以下占比90%。

（数据来源：金刚石市场部）

成交结构来看

二手房客户呈现不同的置业逻辑，基本上可以判断，小户型、高单价的购买客户置业趋向是回归主城，或者因学区置业；大户型、低单价的购买客户冲着性价比改善置业，希望居住舒适度能提高；高总价客户大都会去选择买新房或者次新品质二手房。

无论是出于何种置业目的，从市场反馈来看，年底年议价空间很大，更多的是二手房业主的让价，促使房源成交。

据不完全统计，截止到12月22日，2023年南京1000万以上二手房成交949套，总价1000-1500万之间的房源成交占比最大，达到80%以上。

总价段

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

200万以下

200-300万

300-400万

400-500万

5661

500-600万

6739

3472

600-700万

3986

1932

700-800万

2304

1114

800-900万

1484

666

900-1000万

892

391

1000-1100万

400

199

1100-1200万

399

179

1200-1300万

319

152

1300-1400万

229

96

1400-1500万

150

61

1500-1600万

126

59

1600-1700万

86

45

1700-1800万

48

24

1800-1900万

75

36

1900-2000万

31

15

2000-2100万

29

10

2100-2200万

16

9

2200-2300万

20

9

2300-2400万

12

11

2400-2500万

7

5

2500-3000万

41

20

3000-4000万

21

13

4000万以上

10

6

（数据来源：金刚石市场部）

23年至今，南京二手房成交均价前20名的小区在8.2w+元/㎡；

单价最高的小区：一是学区房，二是豪宅项目，诸如玛斯兰德、中国府、仁恒江湾天成、泰禾南京院子等。

南京23年二手房成交单价排名

序号

项目

成交均价(元/㎡)

1

西祠堂巷

2

汉口西路-LX

3

游府西街26号

4

玛斯兰德奔牛谷街区

5

来凤街一号花园

6

石钟路

7

葛洲坝南京中国府

8

北东瓜市9号

9

汉口西路200号

10

仁恒江湾天成

11

玉鉴园

12

泰禾南京院子

13

银城聚锦园

14

仙霞公寓

15

银城锦一方

16

北东瓜市

17

培德里

18

北校尉营

19

西康路3号

20

玉泉路

（数据来源：金刚石市场部）

通过金刚石数据库系统梳理，可以看到每个区域成交套数排在前列的二手房小区，是买家重点关注的小区。

这些重点成交小区，主要呈现以下特点：

一、价格较低，低总价优势明显。

二、有强势学区资源加持。

三、区域内无新房供应，品质次新二手房受到改善客户青睐。

玄武区

中海玄武公馆因品质相对较好，且有双学区资源，为南师附小铁北分校、科利华铁北分校。该小区成交量在玄武区最高，且成交单价最高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

玄武

中海玄武公馆

153

79

玄武

紫金华府

136

78

玄武

阳光聚宝山庄

131

77

玄武

紫金墨香苑

142

60

玄武

墨香山庄

102

53

秦淮区

紫杨佳园位于月牙湖，6000多户的规模老小区，因价格相对较低，成交量排名秦淮区第一，单价低是该小区的优势。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

秦淮

紫杨佳园

292

205

秦淮

王府园小区

269

190

秦淮

瑞金北村

197

143

秦淮

瑞金新村

199

134

秦淮

保利堂悦

163

107

鼓楼区

鼓楼以强势的学区资源著称，排名靠前的小区主要是因学区资源优势，受到二手买家的青睐。可见家长对学区资源的重视。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

新河一村

261

189

世茂外滩新城

344

181

恒盛金陵湾

294

156

新河二村

188

126

世茂滨江新城

195

105

建邺区

精金花园、莲花新城北苑、洲岛家园均为拆迁安置房，以价格优势，成交量相对靠前。河西南早期“星八克”之一的五矿崇文金城成交量也相对较高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

建邺

精金花园

170

101

建邺

五矿崇文金城

211

98

建邺

莲花新城北苑

174

95

建邺

洲岛家园

187

85

建邺

海珀星晖

197

78

建邺

星雨华府

139

67

雨花台区

小行时光皓韵，铁心桥万科金色里程，花神庙景明佳园、绿地云尚公馆，板桥金地自在城，雨核龙湖天钜、中海城南公馆，岱山平治北苑成交量都比较靠前，单价低、距离主城近是其优势。

栖霞区

该区域成交量较高的主要是仙林湖区域的小区，主要是因学区金陵中学仙林分校资源优势，其次是迈皋桥的中国铁建青秀城成交量也相对较高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

栖霞

融信世纪东方

334

240

栖霞

新城香悦澜山

296

196

栖霞

金地湖城艺境

283

184

栖霞

高科荣境二期

253

168

栖霞

中国铁建青秀城

225

138

江宁区

翠屏城因其单价较低，成交量位于第一；万科金域蓝湾因其区域内新房供应相对较少，其二手房品质相对较高，吸引区域内改善客户置业。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

江宁

翠屏城

504

257

江宁

万科金域蓝湾

385

191

江宁

保利梧桐语花园

240

181

江宁

朗诗青春街区

273

162

江宁

翠屏诚园

305

152

江北新区

主要是桥北的多个小区成交遥遥领先，其次是高新区的新城花漾紫郡。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

江北新区

明发滨江新城二期

378

256

江北新区

新城花漾紫郡

312

202

江北新区

天润城第十二街区

290

197

江北新区

天润城第十四街区

235

181

江北新区

弘阳旭日上城三区

291

165

浦口区

浦口科工园的中交锦兰荟位居成交量第一，商品房中低总价优势明显，且有金陵中学分校的中小学，对区域内的客户有一定吸引力。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

浦口

中交锦兰荟

246

149

浦口

滨江嘉园

230

139

浦口

滨江馨园

212

127

浦口

北江锦城

184

99

浦口

万科璞悦山

120

93

六合区

区域内二手房品质相对较高，且价格回调明显，大厂的荣盛阿尔卡迪亚成交量最高。总的来看，价格低是吸引客户购买的关键点。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

六合

荣盛阿尔卡迪亚

275

302

六合

城开新都雅苑

181

175

六合

鹭岛南苑

181

156

六合

中岛花园

152

146

9751

六合

芳庭潘园

156

141

客观说，这阵房价内卷之势下，最终受益的是真正有需求的购房者。时值年末，购房者很大概率能够淘到低价笋盘，近期不少小区房价的成交价格都回落到了两年前。

根据多平台信息显示，11月至今，南京不少小区的成交非常活跃。现在很多人感觉楼市情况很差，并没有好转的势头，主要是因为市场挂牌量在上升，但事实上，二手房的成交量也突飞猛进，不少购房者早已进场抄底了。

年底置业几点建议：

1根据需求来看房。我发现很多人看房全南京看，像无头苍蝇一样，既要，又要，那是不现实的。首先你买房要明确优先级最高的需求，比如看中配套、教育、交通还是其他， 确定后，根据重要级别层层筛选板块。 如果更看重交通，沿着地铁线找是一个方向，其周边配套一般不会太差。

2根据预算来看房。敲定一或几个板块后，通过二手平台挑选小区及户型，如查看楼龄、户型面积、朝向、价格等产品细节。

价格参考除挂牌价外，建议多看看最近几个月、往前几年的记录，通过对比方便知晓现在的价格大概在什么水平，是否“触底”，预留议价空间。

3多维度来筛选。最后多看，你得走出来，隔空说再多不出来也是白搭，多看房源多对比，才能选择高性价比的房子。

如果你近一个月内有买房打算，无论新房、二手房可以扫码与我联系。

文中数据综合来源：金刚石房地产云数据、南京网上房地产、安居客等，一并感谢。