日本房地产商狂买海外地产，上一次是在30年前

本文来源：时代周报 作者：马欢

在失去了30年后，日本再次成为全球房地产市场的“大金主”。

纽约的摩天大楼，多伦多的数据中心，伦敦的办公大楼，孟买的商业中心，它们都被打上了日本金主的烙印。

据彭博社报道，在全球房地产市场不景气的2023年，来自日本的投资者却逆势而行，在海外购买物业的支出创下20年来最高水平。

MSCI实物资产的数据显示，来自日本的资本为全球商业房地产交易贡献了74亿美元，是过去15年来年均水平的3倍多。

这一系列的投资让人回想起20世纪80年代。彼时，处于泡沫经济时期的日本大肆海外并购，甚至还一举拿下纽约的洛克菲勒市中心。但泡沫破灭厚，日本又进入了经济持续通缩的时代。

如今，是什么让日本投资者一往无前呢?

日本买爆海外

纽约曼哈顿，今年6月，日本森信托以6.8亿美元价格，从地产公司SL Green手里买下公园大道245号大楼49.9%的股权，这栋摩天大楼位于曼哈顿中央车站附近。

“我们的优势是财务。”森信托社长伊达美和子说道，“即使是6.8亿美元的投资，我们也可以在不召集投资者的情况下自筹资金并迅速执行。”

在澳大利亚，三菱地所牵头的一只基金以5.13亿美元购买了悉尼的一座商业大楼。

印度孟买，日本住友不动产将从当地财团手中买下8万平方米的纺织工厂旧址，计划建成涵盖办公楼、酒店、商业设施的综合型大楼。

这是印度历史上，外资单独开发的最大房地产项目。整个项目耗资50000亿日元，预计在2030年完工。住友不动产看好印度的发展前景，期望其经济增长为房地产开发提供需求。

在印度布局的日本企业还包括：三菱地所，参与投资印度第四大城市金奈的办公楼，计划2024年建成；三井不动产，将在班加罗尔建设办公楼，现在正在推进二期计划。

据彭博社报道，今年以来，日本的投资方大量把钱花在海外的房地产，尤其是美国、澳大利亚和印度。

在其他地方，日本投资方也同样活跃。

日本电信运营商KDDI Corp.斥资合9.96亿美元收购了加拿大多伦多市中心的一个数据中心建筑群，这也是今年全球商业地产市场上最大手笔的交易之一。三井不动产斥资3.98亿美元收购了伦敦圣保罗大教堂附近的一栋办公楼。

2018年才开始投资全球房地产市场的日本政府养老投资基金(GPIF)等养老基金，也在今年增加了投资总额。

“作为公司战略的一部分，三井不动产一直在稳步进行海外投资。公司考虑到了经济和地缘政治风险，但不会受到短期外汇走势的影响。”三井不动产表示。

国内市场萎靡

虽然今年日元疲软，兑美元汇率已接近数十年来的最低点，海外收购成本十分高昂，但日本房地产商依然前赴后继。

英国《金融时报》认为，这是因为这些地产商面临日本国内人口减少和住房过剩的局面。

根据日本总务省今年4月公布计数据，截至2022年10月1日，不计在日本居住的外国人，日本人口总数为1.22031亿，较上年减少75万，创1950年以来最大跌幅。

房屋空置的情况也不容小觑。总务省发布的土地住宅统计报告显示，日本全国各县2023年的空置房数量多达1000多万套。

但这还不是终点。日本国立社会保障和人口研究所预测，日本空置房屋数量将在20年内激增至2000万套。

更少的人口和更多的空屋，未来在日本本土投资房地产回报率只会更低。房地产商只能将目标放眼于海外，期望多元化的投资能够带来更大的收益。

据《金融时报》透露，日本的三大房地产商——大和房屋、积水房屋和住友林业都在寻求并购美国房地产公司，以进一步开发美国市场。这些房地产商表示，美国国内的住房需求强劲，如果找到一个条件好且理念相同的伙伴，会考虑收购。

但有业内人士提醒认为，日本投资者千万不要忘记曾经的教训。《日经亚洲》也表示，美国商业地产可能是一颗不定时炸弹，有相当大的下跌空间。

时间回到上个世纪，日本房地产商也一度买爆全世界。

日本企业在美国洛杉矶、纽约、夏威夷等中心城市大量进行房地产投资，日本人掌握了洛杉矶闹市区将近一半的房地产，促使当地的房地产价格大幅飙升。到80年代末，全美国10%的不动产已成为日本人的囊中之物，甚至有了“美国正在变成日本的第四十一个县”的戏称。

1989年10月，就在日本泡沫经济达到顶点的这一年，三菱地所斥资14亿美元收购美国国家历史地标建筑洛克菲勒中心，成为日本当年海外投资的经典案例。

然而，泡沫破灭后，一地鸡毛。

三菱地所买下洛克菲勒中心之后，高租金预期落空，项目持续亏损到1996年，后因无法偿还贷款，不得已又将洛克菲勒中心以3.08亿美元的价格（含8亿美元债务）卖出。整笔交易中，三菱地所损失超10亿美元，是日本房地产史上的一次大溃败。

摩根士丹利资本国际亚太区研究主管本杰明表示，20世纪80年后的很长一段时间，日本投资者对这些海外地产都保持谨慎，“然而今年，这似乎是他们多年来第一次违背这一原则。”

经历了上世纪80年代泡沫的日本投资者，如今能在海外的写字楼里找回昔日的荣光吗？