上海
我们都知道新房有限价，但是限价并非意味着不涨价——
根据火箭哥整理，从2017年限价之后，上海平均每年新房涨幅都在近5%的水平；
如果以1000万为基准，那购置新房的成本每年都以50万递增，绝不是一笔让人忽视的小钱。
在2021年开始，上海正式出台联动价政策并延续至今——
在文章后台和粉丝群里，有不少朋友不是很理解「联动价」一词是什么意思，对买房有着什么样的影响；
2024年开始，也会有不少项目开始尝试突破联动价限制，拿到更高的价格。
今天的文章，我们就来科普一下关于联动价的概念和由来：
什么是联动价？
为什么要有联动价？
联动价=项目售价吗？
01 “联动价”
联动价这三个字，可以被通俗理解成是「建议零售价」又或者说是「限价」——
在过去，新房定价更多是一种市场行为，开发商可以自由定价决定项目卖多少钱。
在很多新一代购房者眼里，新房价格低于二手房可能是正常的，但在过去却是完全相反：
隔壁二手5万，新房大概率就是6万甚至7万，这才是当年房地产的日常。
联动价政策的出台，本身是为了遏制房价过快上涨——
新房大多是通过土地拍卖形式出让给开发商；
而联动价的意义，就在于在拍地之初即对项目的销售均价进行了限制，提前宣判售价意味着定死了利润，打压恶意拍地囤地的行为。
联动价最早出台于2010年的北京，这也是互联网上可追溯最早的联动价概念案例——
当时还没有联动价那么先进的词汇，官方公告直接用的就是限价一词。
如开头所述，联动价的概念类似于建议零售价，几乎所有项目的价格都会等于这个价；
在杭州，联动价的条款还会定义成毛坯和非毛坯，更加细致：
但是，在发布联动价的公告中其实有着“暧昧”的表述，给大家都留了后路——
联动价，是存在有效期的；
过了有效期，价格可能就不一样了。
02 “有效期”
有效期一词并非火箭哥原创，而是来自于官方公告——
我们以2022年松江区出让地块的公告为例，其中明确提及了每个地块的联动价数字，但在下方的注解中留了一行注解：
本结果有效期半年。
这句话就很有意思了——
在2022年1月查询的联动价超过半年就无效了，那是不是以半年后的调价结果为准呢？
当然，上述地块今天大多都已取证销售，联动价都和这张公告上的数字保持一致；
但是这样的表述和说辞，其实为了防止出现突发情况而留的「后门」——
如果房价出现不可预见的上涨or下跌，联动价理应随着市场浮动做出调整；
因为联动价的数字，本身就来源于市场价格。
03 “联动价从何而来？”
联动价的价格，来自于对于周边商品住房项目的调研——
这是一张联动价的样张公告，其中明确会参考周边新房均价：
但实际上，参与定价的市场科同时也会征询第三方机构关于周边二手房价的数据，结合新房和二手的价格、目前市场的预期来做出研判；
在此基础上，最终价格的拍板会在市级会议中决定，以此作为最后的审核流程，保障价格的合理性。
所以，联动价本质等于官方对于项目的估值定价，其中会结合新房和二手的价格综合而成。
04 “最新联动价”
最近在整理2023年的全年情况，特意做了一张「上海新房板块价格地图」，供大家参考：
在这张图上，火箭哥综合了目前取证价格/联动价的数据，取其最高值作为板块价格依据；
取证价格or联动价，不仅仅是单一的新房项目价格这么简单、背后更是官方对于地段价值高低的定义——
价格越贵的地方，可以默认是地段越好的地方。
在部分区域，我们可以看到新房的价格明显向西南角倾斜，南边外环外的价格和北边外环内的价格还要更高，
比如中内环的徐汇滨江联动价已经突破14万，而虹口、杨浦、闸北组成的内环社区普遍都还在12万左右徘徊、极少能突破13万单价：
而看到每个区域的地铁房，南侧的价格也普遍比北侧要贵：
从定价来看，2号线依旧是地铁房里最贵的那个，王者地位无可撼动。
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