第四代住宅还能进化？保利做到了！

导读

近两年来，第四代住宅进入到快速发展阶段，作为首批试点建设第四代建筑的城市，福州在这两年内落地了不少第四代住宅项目，比如国贸天琴湾，国贸天琴樾，保利国贸天琴湖等。

从市场的反响来看，第四代优势颇大，溢价和热度都在一般产品之上。福州建发缦云首开去化超8成，国贸天琴湾首开去化超7成。其热度可见一斑。

较之以往的产品，第四代住宅的“垂直绿化理念”能为居民带来更好的人与自然共生的人居体验，其立面形象也有了较大突破。因此，第四代住宅不仅需要有好的地段和景观资源，对产品力的要求也更高。

之前给大家介绍过第四代住宅的亮点，今天我们从产品力维度出发，以福州保利天珺这一项目为例，分析第四代住宅的优胜之处。

金盘地产楼盘产品力包含创新、品质、人居、价值、人气、专家评价六个评价维度，客观全面地评价楼层产品力。福州保利天珺楼盘产品力指数为83.03分。

楼盘产品力指数：83.03

△福州保利天珺楼盘产品力六维指数图

爆火的第四代住宅，都是哪些供方在做？

一、人居

居住是住宅的本质属性，因此居住舒适性是评价住宅的关键标尺。硬性指标如容积率、绿化率、车位比，户型要素如面积朝向，细节处如智能化设计、社区配套的完善程度等，都会直接影响到居住的舒适度。金盘地产项目产品力“人居”维度包含容积率、绿化率、车位比、主力户型、人性化、智能化、社区配套七个方面，通过对这七个方面的考察，可以得出对该项目的居住舒适性进行相对客观的评价。

福州保利天珺产品力“人居”维度得分为16.81，满分20。

更低容积率，放大宜居属性

宜居是住宅的第一属性，搭载了第四代生态住宅理念的空中庭院，福州保利天珺彷如一座垂直森林，改善了城市人居生态。

更难得的是，保利天珺以2.2的低容积率，进一步放大了第四代住宅的优越性。

项目占地14亩，只布局了三栋楼，整体为南低北高的一字型平行布局，总户数共112套，底下车位数174，车位比达到了1:1.5。其中1、2号楼为2T2的187㎡户型，共92套；3号楼为1T2的128㎡户型，共20套。

△福州保利天珺效果过程稿

项目以舒适合宜的间距保证楼栋之间的相对私密性，在舒适的楼间距布局中，预留出更多空间予景观，实现户均享有绿地面积高达25平，是市场同类产品的1.5倍。

创新户型细节，深化庭院体验

近几年来，卷产品、卷设计、卷创意已经成为行业常态，比如同等面积卷出更大的使用率，同等成本实现更极致的视觉呈现。其背后指向的是有效创新。

以第四代住宅而言，大露台、错层设计是其最为明显的特征，但在当前市面上的第四代多数以挑空露台实现垂直绿化的时候，如何在现有基础上完善不足，更新设计，就是显现产品力的根本所在。

6.2米双层挑空，3大“游艇式”露台

通过错层阳台布局，保利·天珺打造了一个约6.2米双层挑空的“云端住宅”，并以游艇为灵感来源，颠覆式打造3大游艇式露台，打破“底层才有庭院，顶层才有露台”的传统建筑设计模式，实现室内外与自然无界衔接，为每个家庭打造“天空之镜，落幕宽厅”。

错层挑高阳台是大多数第四代住宅的基本做法，保利的产品力卷就卷在他并不止步于错层广角露台，而是创新地设计了“π”字布局。

什么是“π”字户型？

按照一般的空中庭院做法，为实现广角视野，阳台往往是以L型最为常见。这种庭院的BUG在于L形空间不规则，存在尖角，实际使用起来限制比较大。

而保利创新的“π”字户型则可以在横向和纵向两个方向上都设置出规整的方形庭院，能使庭院空间更完整、尺度更舒展，绿化面积更集中，让住宅被植物完整包裹，形成360°IMAX超大景观视野，是传承，更是创新。

3大空中露台通过创新“π”字型布局，将近65㎡私家花园，完美延伸了不同的功能场景：

聚会花园露台：串联北向书房及厨房，满足家人亲友观影露营/派对烧烤日常小聚，是孩子们露营观星、户外玩耍的绝佳场地；

观景花园露台：连接客厅，延伸社交与生活，满足先生、太太的私人聚会，会客洽谈的需求，容纳父母颐养、莳花弄草的小爱好；

私享花园露台：连通南向主卧空间，拓展主人的私密生活空间，无论是静坐小憩，品茗观景，都能一一满足。

竖向空间精细化，进一步完善空中庭院体验

除了横向空间的创新设计，竖向空间上，保利发展也做了进一步的精细化设计。

通过奇数层和偶数层的庭院位置相错的设计，保证每个庭院上空都有两层挑高，总层高达到6.2米，实现“卧可观天，手可摘星”的庭院体验。

实现60%以上种植区

庭院之所以是庭院，种植是其根本属性。为了打造真正的空中庭院，福州保利天珺的每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。并对每个庭院专门进行精密化的结构设计，预留了500mm深的土壤层，能够种植灌木、小乔木等植被。

“水设计”为种植保驾护航

植物离不开水，精细化的“水设计”为空中庭院的可持续提供了保障。

种植区的「防水设计」考虑到植物根系活跃的特点，专门配置了“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」配置了专属地漏与排水沟第一时间排走积水，同时搭配了滤水层、排水板，多重组合，多道保障；科技赋能的「给水设计」配置了自动灌溉控制系统，给水管结合绿植设计铺设在种植土面上，定时控制，自动给水灌溉绿植根部，让生活更智慧。

△福州保利天珺空中庭院种植区构造层分析图

LDKG Pro设计，打造“家庭引力中心”

福州保利天珺在功能规划时，专门将客厅、餐厨空间、主卧三个家庭核心空间与空间庭院相连，让自然延伸进日常社交和生活场景。

从人体工学动线、家庭结构及生活习惯等多维度考量，将空间魔法迭代，让传统的LDK升级为LDKG一体化空间模式，使客厅-餐饮-厨房-花园露台互相串联，形成空间PRO模式，呈现更丰富的生活场景，给足了家庭社交足够的场景和空间。

△福州保利天珺LDKG+Pro 一体化模式分析

△福州保利天珺庭院效果图

优化景观资源，为居住价值加码

保利天珺绿化率为30%，将“酒店式度假”的静雅融入于园林景观打造，于蔚然风光中陈列场景与生活空间。

景观资源的合理利用和规划，使项目拥有“闽江-北江滨公园-社区园林-空中花园”的横向景观轴线，将城市自然资源导入社区，为居住价值加码。

△福州保利天珺园林规划概念图

△福州保利天珺景观效果图

除了容积率、绿化率、车位比、户型设计之外，人性化设计、智能化设计以及社区配套也是检验人居舒适度的几大重要因素。福州保利天珺完善社区配套，搭建风雨连廊、儿童乐园和健身等功能会所，并配备六恒智能系统，为住户的居家生活添砖加瓦。

完善社区配套，导入尊奢场域体验

六进归家礼序

福州保利天珺参鉴安达仕酒店造园风格，以描绘闽江两岸风光的《闽游图》为灵感，将茉莉花纹饰、花砖等闽地传统建筑元素进行在地化演绎，融入到“六进归家礼序”中。

约60m宝格丽风隐奢门庭、超百米全景连廊、两座异域度假园林，以立体造园的手法形成丰富层级的景观节点，宜动宜静，漫享艺术的旅程。

△保利天珺社区大门效果图

△保利天珺7米挑高入户大堂效果图

5大“珺邻会”奢装会所

保利天珺利用架空层公共空间，打造出“珺邻会”五大雅奢泛会所，涵盖私宴、品茶、会客、健身、童玩等多重高定场域，让精神和品味有所归属。多样化的活动场景与功能分区，不仅满足全家庭需求，更开启美学空间和圈层社交的全方位延伸。

△保利天珺主题会所效果图

六恒科技住宅，引领健康人居标杆

智能化已经是现代住宅必不可少的一部分，直接影响到居住的便捷体验感。此维度立足智能安防、智能家居系统、新风系统、同层排水系统、物联智慧社区APP等智能配置进行评价。

相较于当前市场主流的三恒系统的高能耗低效率，保利·天珺全方位升级，实现了六恒科技住宅。

通过保利定制的智能控制系统，将新风、空调、地暖进行联动。可根据环境指标、时间段自动调节设备，营造四季如春的室内环境，更可依据使用者和使用场景，设置老人、儿童、睡眠、运用等专属模式，实现恒温、恒湿、恒氧、恒智。

在厨房配置的专用防油烟空调、各类设备加载的消毒模块，则保证室内空气达到恒净；同时，所有设备均采用超低分贝噪音设计，让环境实现恒静。

二、品质

金盘产品力“品质”维度包括工程和材料两大部分。福州保利天珺此项得分为7，总分10分。

“超流体”立面设计

保利天珺在公建化现代风格基础上提纯榕树繁茂生长之姿，以竖向挺拔的形象，向天空敞开，让每一栋建筑，都如从土地中生长出的榕树一般，镌刻独特的榕城记忆，传递家族繁茂的瑞意。

立足福州瑰宝寿山石文化，淬炼其上品“艾叶绿”的温润曲线，通过“超流体”曲面玻璃+弧形铝板立面转角设计，雕琢出玉润立面质感，也将中国“和融”智慧根植其中，以棱角消融的方式，融入滨江风景线。

三色铝板，呈现雅致气质

经过多方对比，保利·天珺臻选鎏光金、星光银和莫兰迪灰的三色铝板，呈现雅致气质的同时，凸显建筑线条轮廓，在光的照耀下，呈现出“流光溢彩”的钻石华贵，辉映不远处波光粼粼的江面。

同时，为了减少雨水沿墙壁留下痕迹污渍，以凹槽切割铝板工艺，折合加工6-7次，配合铝板自身的耐久性，赋予立面历久恒新的美。

精工选材，筑就品质细节

LOW-E玻璃，更大程度保证采光和隐私性

保利·天珺将建筑美学转译为生活哲学，大面积采用LOW-E玻璃（镀膜层达5层以上），与普通单片透明玻璃相比，LOW-E玻璃的辐射率低于15%，降低噪音约30分贝。并且LOW-E玻璃的可见光透射率达到95%，比普通玻璃透射率多出12%，可更大程度保证室内采光和隐私。

精工细节，让艺术感官与精神体验并存

保利·天珺全屋采用高隔热、高隔音、高抗拉伸性能的定制级系统门窗，利用其“边框消隐”的特性，在经过无数次精密计算和测试后，实现南向窗墙比约2/3，单扇最大面积约11.5㎡IMAX巨幕落地玻璃窗（该描述仅为建面约187㎡奇数层户型产品），呈递出「蓝宝石」般的色泽美感，也让风光最大化与室内空间交错，消弭内外分界，让艺术感观与精神体验获得满足。

点击图片查看项目详情

三、创新

金盘项目产品力“创新”维度包括奖项和设计两部分，通过项目所获得国内外和知名地产/设计/工程建设奖项的数量以及设计供方的产品力来评价项目的创新水平。

优质供方助力项目成型

福州保利天珺建筑设计为上海柏涛设计，景观设计为奥雅设计，室内设计为香港郑中设计事务所和HWCD。该项得分为15.37，总分20分。

建筑设计：上海柏涛建筑设计咨询有限公司，竞争力指数81.73，行业排名33，其它代表项目有广州越秀天河和樾府。

景观设计：深圳奥雅设计股份有限公司，竞争力指数87.55，行业排名5，其它代表项目有佛山保利天悦。

室内设计：香港郑中设计事务所，竞争力指数84.7，行业排名16，其它代表项目有重庆首钢·云尚江来。

四、价值

金盘项目产品力“价值”维度包括项目的市场定位和楼盘溢价两大角度，通过市场定位及楼盘溢价两大维度评价产品价值。福州保利天珺尚未开盘，指导均价为4万/㎡，而福州11月新房均价为19362元/㎡。此项产品力得分为16.73，满分20分。

五、人气

金盘项目产品力“人气”维度包括项目浏览量和平均浏览时长两部分，福州保利天珺本项得分为8.12，满分10分。

六、专家评分

专家评价：定期进行专家打分，体现行业权威人士对楼盘的整体评价。福州保利天珺专家评分为19，满分20分。

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