北上海迎来超大型TOD商业，看「招商花园城X+」如何出新

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|贾斐

图片来源|招商商管

作为人们消费和社交的重要场所，购物中心对城市的发展和人民生活水平的提高做出重要贡献。当前不断变化的消费趋势对商业运营提出更高要求，盘点近年来出圈的商业项目，无不是通过内容和场景的打磨来赋予购物中心更多生命力，为消费者提供充足的情绪价值，开业仅半个多月的上海曹路招商花园城可谓是其中翘楚。

凭借着对在地文化的深度挖掘，以IP赋能场景的空间打造，以及超50%的区域首店，曹路招商花园城的亮相直接带动了区域商业能级的大幅提升。据数据显示，项目开业当天客流量突破10万人次，开业四天总销售额超过3500万，包括优衣库、周大福、尚优select、西塔老太太、KKV在内的多个品牌都取得了令人瞩目的销售业绩。

继曹路招商花园城之后，招商蛇口再展雄心，于12月15日成功竞得宝山潘广路TOD项目。该项目商业部分占地近18万平米，计划打造全新一代招商花园城X+，致力于构建北上海最富活力、独具品质的特色商业中心！此举将进一步巩固招商蛇口在商业地产领域的领先地位，为区域乃至全上海的消费者带来不一样的购物与休闲体验。

招商蛇口再造标杆

“招商花园城”即将席卷潘广路

商业地产进入存量时代，多方角逐者激战商场。在云集了外资、港资、国资、民企等众多开发商的上海，要想在竞争白热化的市场中取得一席之地，满足购物功能只是最基本的条件，场景，业态，品牌，服务……每一项都要“卷”出新高度。

12月15日，招商蛇口以45.9481亿总价成功竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块。该地块占地面积约13万平米，地上总建筑面积约33万平米，将打造整个宝山最大的TOD商业及住宅综合体。

根据地块出让规定，需要自持不低于17.48万平米的商业物业，在功能业态上，要求自综合验收通过之日起，一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%，引入体验类业态比例不低于15%，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费需求，提升区域商业品质。且0304-06地块须设置计容建筑面积不小于1万平米文化建筑及计容建筑面积不小于2万平米的酒店，积极导入优质文化艺术资源，开展邮轮主题相 关的 展览、演艺、娱乐、公共艺术等文化活动每季度不少于一场。

据此，招商蛇口规划引入醇熟的旗舰产品“招商花园城”，再造一个商业全新范本。这一定位背后，是招商蛇口基于对周边消费客群和商业现状的深度洞察：

• 从地理位置来看，潘广路招商花园城位于上海市宝山区“新顾城”规划产城融合区，区块定位为以商业、文化、医疗等为特色的地区级公共中心，片区规划以居住功能为主，且持续有新鲜人口导入；

• 从客群层次来看，潘广路招商花园城20分钟车程辐射的5km范围内覆盖美兰湖顾村全域、上海大学等核心板块，可辐射人口达74万人，并且小太阳（亲子）家庭、高校师生、产业办公人群等占比超60%；

• 从交通到达来看，毗邻2条主干道、区域道路通达，不仅有轨交7号线直达（潘广路站上盖物业），还有规划中的宝嘉线（市域线）；

独特的地理位置、便捷的交通、叠加丰富的客群层次，且高占比的年轻客群，超大体量的潘广路招商花园城有足够的动力与信心再造一个“花园城”标杆作品。

助力区域商业升维

TOD造“城”再显创新格局

城由市兴，一个区域的人文历史一定程度上为商业提供了丰厚的历史底蕴、源源不断的灵感。宝山，作为上海的北大门，有着百年开埠、百年工业、百年市政、百年教育、百年军事的“五个百年”文化，承载着上海近现代发展的缩影。

据赢商网数据显示，宝山区现有商业项目24个，商业总面积183万方，人均商业面积仅为0.82方，且商业体量多集中在5万方以下，以中小型为主。快速成长的消费群体和旺盛的消费需求呼唤更高能级的商业项目。

期待为城市注入新生长力的招商蛇口，近年来持续助力宝山商业升级：

2019年，招商蛇口上海首个招商花园城项目——宝山招商花园城亮相。它以打造家以外的“第二客厅”定位，成为区域家庭互动型商业的模板。

2024年，招商蛇口将在此迎来又一重磅产品线旗舰项目——上海海上世界的亮相。该项目位于6个地区级商业中心之一的宝山邮轮滨江商业中心，将塑造符合邮轮经济、吴淞文化和滨江特质的新样本，为上海带来全新的滨水文旅体验。

再度落子宝山的潘广路TOD项目，商业功能业态将按照上海市地区级商业中心进行设置，融合住宅、商业、公共服务等多功能，打造便捷、舒适、智能的生活空间，满足人们多元化需求，引领未来城市发展新趋势。

可以看到，招商蛇口在宝山的每一次落子，都以全新的规划和定位提升区域商业格局。作为宝山目前体量最大的TOD商业综合体项目，潘广路招商花园城将是招商蛇口继上海曹路招商花园城之后，打造的又一区域级商业中心，将以“招商花园城X+”的升级定位推动商业不断迭新，激发城市活力。

据悉，旨在引领“北上海商业升维”的潘广路招商花园城，将在空间打造方面汲取城市片区文化元素，因地制宜塑造符合地域文化和项目禀赋的特色商业，量身定制在地化场景IP；业态组合方面，则以年轻、潮流为关键词，营造更具质感的购物体验。

与此同时，项目将与周边商办联动，打造品质出众的商贸文创集聚区，共同创造百万体量的上海北部地区商业中心。可以预见，潘广路招商花园城的面世将极大地改变宝山的商业格局，助力区域高能级商圈的成型。

践行“X+商业”差异化战略

未来让更多美好发生

都市繁华，源自商业的欣荣；而商业之韵，又赋予都市无限生机活力。循规蹈矩，墨守成规，绝非探索新领域之道。在未来的商业舞台上，唯那些独具匠心、充满探秘乐趣、富有情感共鸣的商业创意，方能跳出传统商业模式的桎梏，为消费者带来别样体验，为城市开启崭新篇章。

在创新理念的指引下，招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，以“X+商业”为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力。

今年以来，招商商管相继在深圳、上海、厦门、宁波、湛江等城市，成功开出厦门海沧招商花园城、上海曹路招商花园城、深圳会展湾花园里、宁波鄞州花园里等新商业项目，并且均实现了超90%的高开业率。

在这份亮眼成绩单的背后，是招商商管逐渐凸显的“X+商业”差异化战略优势，结合城市（区域）所需，因地制宜地塑造符合地域文化、项目禀赋和客群需求的特色商业，适配不同的商圈环境，打造具有显著差异化的商业地标，赋能城市美好生活。

目前，招商商管已辐射布局深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32座城市，持有管理商业项目超70个，总体量超700万方。轻资产管理输出方面，截至2023年11月，轻资产合作项目近10个。除了此次新获取的潘广路招商花园城和今年已开业的近10个新项目外，未来2年还将有近20个多元生态的复合型商业逐一亮相。

打造具有差异化的商业新样本，形成品牌竞争力，招商商管一直在尝试打破业态边界，以客群和场景为核心，以有温度的空间和产品更好地链接人与人、人与文化、人与生活，不断探索创新边际，以商为势，让更多美好发生。

把商场做成“顶配版的小型城市”！

东京这个新mall都下了哪些功夫？