去年苏州规划的5大新城，2023年楼市发展如何？

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2022年，苏州重磅规划了五大新城，包括阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城、独墅湖西岸新城、甪瑞新区、独墅湖科教创新区（东区）。

五座新城起点高、规划强，产业项目签约、交通、商业等资源配套相继落地，一座座崭新的新城正在如火如荼地建设中。

时隔一年，这五大新城的楼市发展怎样，今天跟着分析师一起来看。

阳澄南岸创新城

5个新城里园区占了大半，作为关注颇多的阳澄南岸创新城，整体规划范围73.1平方公里，覆盖娄葑北、唯亭、青剑湖生活片区以及阳澄半岛旅游度假区。

1.高铁+双地铁的交通优势

交通配套方面，阳澄湖南岸创新城除了已经运营的地铁3号线和5号线外，还有在建的地铁8号线以及规划中的12号线，地铁8号线将于2024年通车。

阳澄湖第三通道正如火如荼建设中，建成后将打通园区北和相城之间的交通壁垒。

规划中的如通苏湖城际铁路和沪宁城际，将在此将形成“十字型”交通枢纽。未来高铁园区站将成为长三角的重要交通节点，一小时内到达长三角核心城市。

2. 产业规划在高点，为楼市提供支撑

阳澄湖南岸创新城将依托城铁副中心，重点打造一个现代服务产业园和一个总部经济区。

未来片区内将崛起超60栋办公楼宇，吸引更多高新科技、创新性企业总部入驻，带来高精尖人才，为楼市提供充足的支撑力。

在立体复合枢纽+企业总部基地的加持下，阳澄南岸创新城的未来潜力不可小觑。

3. 今年核心居住区供应量增加、产品升级

阳澄湖南岸创新城核心居住区位于跨塘和青剑湖板块。

跨塘

去年，断供七年之久的跨塘首次迎来纯新盘的供应，这个纯新盘就是保利天汇，主打保利发展的“天字系”产品，去化表现可圈可点。

今年二批次土拍中，跨塘再次成功出让一宗宅地，被保利发展竞得，打造为保利天汇星湖。

项目距离保利天汇仅约300多米，保利天汇星湖的交通优势更为明显——小区地库与3号线方湾街地铁站连接，业主可直接从车库抵达地铁站，这在苏州并不多见。自驾出行方面，项目距离园区主干道星湖街仅约500米， 距离娄江快速路、中环东线都较近，整体交通优越。

在产品方面也有迭新，主力户型为建面约147㎡、165㎡大四房，改善属性更为纯粹。

青剑湖

新房断供近2年的青剑湖今年也有纯新盘供应，且产品力较强。

建发青云上是青剑湖断供两年以来唯一的纯洋房社区，容积率低至约1.5，且起步户型建面约90㎡，这也是园区次核心的门槛级户型，整个园区都较为少有。

当前，以园区站为核心的总部基地正在紧锣密鼓建设，未来的阳澄湖南岸创新城将聚集大量的高精尖人才，为楼市提供充足的购买力，且不到4万元/㎡的单价，相比园区核心，显得性价比十足。

吴淞湾未来城

吴淞湾未来城也是园区重点打造的城市副中心，核心区范围24平方公里，涵盖苏州东站、桑田科学岛、上市企业产业园北区、独墅湖科教创新区（东区）等区域。

官方将其定调为园区“新大门”，规划于苏州东站旁的桑田岛TOD，是苏州东站枢纽规划的一部分，轨交2、6号线全部都将经过这里。如苏湖铁路与通苏嘉城际铁路交汇于苏州东站，串联起长三角主要城市。

未来吴淞湾未来城将会是高端产业聚集地，带来的巨大高精尖人才红利也将会转化为购房需求。

而从前期总的规划来看，大量的宅地位于吴淞湾未来城核心区的斜塘、车坊板块。

车坊

目前车坊板块在售新房均价在3.5万元/㎡左右，对比临近的独墅湖科教区板块具备一定性价比，而且洋房和高层产品都有，购房者选择面较广。

目前车坊板块内在售项目为中海独墅云著与中铁建星樾湖滨。中海独墅云著拥有园区少有的100㎡以下户型，中铁建星樾湖滨的户型起步面积为约112㎡，两个项目都偏向于刚需、刚改。

此外，纯新盘招商臻和璟园或将于近期开盘，规划有建面约128㎡和143㎡两个四房户型，改善更为纯粹。且容积率约1.6，产品为10栋8-11F洋房，产品优势也更为明显。

斜塘

值得一提的是，凭借靠近奥体区位优势的斜塘板块，在今年成为园区次核心的主力供应板块。

目前板块有五个在售楼盘，保利天珺、仁恒河滨雅苑、象屿天悦东方、大家月上海棠轩、华润润雲，且产品力各具优势，竞争十分激烈，斜塘的房价天花板从4.47万元上涨至4.62万元/㎡。

明年，斜塘还有三个楼盘待入市，分别为保利置业原莲花停保场项目、象屿项目、斜港置业项目，且象屿项目的规划已出，打造为15栋6-11层洋房产品，板块竞争将进入白热化阶段。

独墅湖西岸新城

独墅湖西岸新城以园区娄葑南部片区为核心，官方对其定位为“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”。

娄葑连接姑苏、吴中、园区三大区，占据较好的地理位置，作为园区的老板块，生活配套醇熟、居住氛围浓厚。

根据规划，其在交通配套上还要持续升级，按照TOD模式优化布局——在轨交3/7号线交汇处，将按照TOD模式进行开发，布局绿地、商业、酒店、办公等公共配套，届时板块的城市界面、资源配套都会大幅提升。

今年，朗诗吴风和苑和招商湖西璀璨这两个楼盘的入市缓解了板块的房慌，也带动了板块房价的上涨——从3.25万元/㎡上涨至3.58万元/㎡。

招商湖西璀璨主推建面约112/128/143㎡户型，偏向于首改，朗诗吴风和苑则更偏向于高端改善，拥有160㎡以上大户型，其户型建面约123/147/168/215㎡。

作为园区核心外溢区域，近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城，随着规划落地陆续推进，整体市场认可度也不断提升，目前新房价格也站稳了3.6万元/㎡左右。

甪瑞新区/独墅湖科教创新区（东区）

作为园区和吴中重点打造的区域，从去年开始，甪直就走上了进阶升级之路。它拥有两个“光鲜”的头衔，一个是甪端新区，一个是独墅湖科创区（东区）。

在最新的规划中，甪端新区不仅规划有地铁6号线，还有1号线的延长线以及17号线三条轨交线路。

同时，通苏嘉甬铁路、苏锡常城际铁路、苏淀沪城际铁路这三条铁路将在甪端新区范围内交汇。 3条轨交+3条高铁线路，板块的交通配套将逐步完善 。

从板块的生活区来看，以老镇为核心，邻里中心、公园、商业水街、文体中心、教育资源都在加速落地中，未来板块生活配套完善丰富，且目前板块正在大拆大建，未来城市界面也会有提升。

从板块楼市来看，今年板块内仅有万盛江南一个纯新盘在售，老盘湖东未来、望湖玫瑰园等所剩房源不多。

万盛江南的产品为4层叠墅产品和7层洋房，洋房户型为建面约140㎡、叠墅上叠户型约160㎡和下叠户型约180㎡，偏向于高端改善。

此外，创元吴淞路东侧项目、建屋长虹北路东、海藏西路北项目和本周末即将开拍的鸣市路南侧、经三路东侧地块将于明年入市，届时补仓甪直板块的新房市场，成为吴中区主力供应板块。

回顾五大新城近一年以来的发展，我们不难发现，在苏州市域一体化与长三角一体化的大背景下，交通与产业是新城规划的发展重点，且这一年中各大新城都在积极发展交通和产业。

随着新城不断崛起，苏州的城市副中心将不断向外围扩充。

五大新城在政府强有力的规划之下，各项功能配套日臻完善，板块价值会得到新一轮的跃升。板块的新房市场供应有所不断增加，提升人居水平的同时，也证明了城市发展的价值。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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