在苏州，这个太湖边发展飞速的新城板块足够成熟了吗？

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一座城市发展的关键，便是如何从顶层设计走向“落地”。

近年来，苏州城市的骨架不断扩张，全新规划所赋予和带来的各类资源要素，也点燃了这些区域或板块发展的“新引擎”。

典型的如吴中太湖新城，遵循“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的发展理念，从2012年规至今，11年的时间，如今的吴中太湖新城已迈入了全新的发展征程：

官方赋予其“世界级创新湖区”的发展愿景，“科创圈带重要节点、数字经济发展核心承载区、城市高端功能区、城市新中心”的发展定位，板块价值也越来越得到认可。

近期吴中太湖新城出让的一宗的商业地块，甚至也以34%的溢价率成功成交，十一轮的激烈竞拍，也体现出开发商对吴中太湖新城未来发展的信心。

有人认为，这里规划高位，值得相信；但也有部分人认为，这里偏远而缺少人气……

抛开“世界级湖区”的光环，现在的吴中太湖新城可以称得上成熟了吗？

生活配套全覆盖

经过十年的发展，不得不承认，吴中太湖新城的配套已经相当齐全了。

商业大网慢慢铺开

前几年被视为短板的商业配套不断落地，比如全国首个绿色三星级地下空间，苏州湾地下空间。

目前地下空间已经开放，内部颇具艺术感，携手国内外知名IP，呈现了一个面向未来的新城中央开放空间。

此外，板块核心的苏州湾中心广场今年也正式开业，包含了旗舰商业、5A超甲级写字楼、希尔顿逸林和希尔顿花园酒店、服务公寓等多种配套。

其中的商业部分共有三层，集餐饮、社交、休闲于一体，目前已有不少知名品牌入驻。

不仅如此，板块内还有湾东睦邻坊等商业在建，再加上近期出让的商业地块，未来太湖新城将实现商业文化场所，在板块东、南、西、北、中全面覆盖。

教育建设够有底气

教育层面，吴中太湖新城的规划也够有底气。

板块不仅规划了22所学校，引入的还是全国知名的华中师大教育资源。

华中师大苏州实验中学、华中师大苏州实验小学目前均已投用，高中部据悉明年也将开始招生。

医疗设施覆盖广

医疗资源方面，太湖新城首个三甲医院，苏州市立医院总院（吴中太湖新城医院）已挂牌，预计2024年就能投入使用。

此外，板块内还有复星健康蜂巢等康养项目，包含一座儿童医院、一个康养公寓和部分商业配套。

板块整体医疗资源就颇为丰富，基本涵盖了老、中、幼三大年龄段。

遇见太湖美

生活在这片土地，还能获得什么触手可及的生活要素？

当然是太湖。作为苏州的母亲湖，苏州人对太湖大抵都是有情怀的，生活在太湖新城，不必远行，就能感受到太湖的烟波缥缈。

根据吴中太湖新城要求，太湖沿岸线100m内不允许建造住宅，保证湖景视野一望无际的同时，进一步拉近人与自然的联系。

在吴中太湖新城，可以沿着滨湖大道一路漫步，太湖水在太阳照耀下熠熠闪光，望着无际的湖景，确实相当惬意。

当这些功能节点，交织成一张大网或一张棋盘覆盖生活的方方面面，使得太湖新城的人居舒适度、便捷度越来越高。

现在算不算成熟？

生活配套覆盖极广，我们从配套上来看，吴中太湖新城足以称得上成熟，但其也仍存在一些城市发展过程不可避免的痛点。

新开商业招商进度缓慢

太湖新城高人气商业目前基本位于板块东面的湾东片区，如IDpark歌林公园、永旺等，这里靠近主城，也是吴中太湖新城发展的先行区域。

但我们把目光往板块核心看，即便许多商业综合体已经开业，但招商进度却不理想，在运营上也有一定程度的不完善。

比较典型的就是苏州湾地下空间，项目最早在2021年10月就传出即将开业的消息，几次推迟开放与改名后，根据寒山闻钟回复，于今年6月10日开放。

但尽管整体地下空间已经正式对外开放，但仍有许多商户仍在招商与装修中，整体开业率也不高，空间整体目前多用于举办展览等活动居多。

寒山闻钟上也有市民询招商进度，根据官方回复地下空间计划将于2024年第二季度陆续逐步开业，当地居民还得再等等。

公共交通覆盖不足

公共交通也是板块目前存在的短板，目前只有一条地铁4号线支线，也即明年的7号线。

4号线在板块设置了3个站点，覆盖范围明显不足，而自驾出行方面，前往主城仅一条友新快速路，上下班高峰的压力也比较大。

当然，从长远来看，明年7号线运营后，板块便可从吴中太湖新城直达园区湖西核心与高铁北站，交通能力将进一步提升。

并且，板块还有规划规划15号线、规划21号线交汇于天鹅荡TOD项目，不过地铁4期仍需较长时间等待了。

板块人气稍欠火候

同时不得不承认的是，目前吴中太湖新城的人气确实还差一些火候。

漫步在吴中太湖新城，鳞次栉比的一座座摩登建筑，玻璃、铝板等组成的外立面，在阳光的折射中，颇具现代感。

但在分析师的几次市调过程中，路上都很难见到行人的踪影，车流也不多，更多的建筑工人们忙碌的身影。

其实这也不难理解，由于吴中太湖新城遵循“先四、后四”的发展逻辑，是先打造好了城市的整体骨架，再依次填充产业、商业、住宅等内容。

我们上述的吴中太湖新城湾东片区就是一个很好的例子，板块东部多个小区已经交付入住，比如吴郡半岛、歌林小镇、新城郡未来、锦麟壹品等，这也带来了人流，哥林公园、永旺等商业人气都相当不错。

而位于板块核心的多个小区仍尚未交付，所以我们暂时无法看到繁华的商业，以及路上的行人。

板块新房豪宅化

「先配套后居住」，发展11年，如今吴中太湖新城的整体大框架、规划配套已经落位，也到了该居住的时刻。

落位到住宅层面看，板块的宜居性提升，价值认可度稳固，也不断反馈到了人居层面。

近几年，吴中太湖新城新房供应集中发力，板块整体成交表现也位居市区热销板块排行前列位置。

板块价值认可度在房价涨幅上体现也相当明显，据克而瑞统计，截止2023年11月，吴中太湖新城的房价相较2019年上涨了约39.8%，在各大新城中涨幅处于领先位置。

今年9月以来，吴中太湖新城更是迎来了板块房价天花板的数次刷新，近湖源筑、中建太泽之星 | 御湖、中信泰富玖阅相继取证入市，最高备案均价达3.66万元/㎡。

同时近两年来，对于新房市场“内卷”不断的吴中太湖新城而言，也可以说是进入了板块产品迭代、升级的新阶段。

在建筑形态上，板块楼盘逐渐迎来了纯粹的大平层时代，且装标配置引入高端品牌如SEMG、劳芬等，提升产品品质，越来越“豪”，其整体装修标准对标甚至超越了园区核心、新区狮山等苏州头部价值板块。

图左：中建·太泽之星丨御湖 约265㎡户型交付配置

图右：中信泰富玖阅 约186㎡户型交付配置

在户型产品力上，户型面积不断提升，放眼吴中太湖新城，可以说200㎡以上户型近乎比比皆是。

同时关于生活细节方面的设计也有了更多体现，阳台“泛生活”化与大面积的落地窗、客厅清晰流畅的动线布局、阔绰的空间尺度、厨房中西厨岛台、卧室多套房，以及家政间（或储物空间）的设计，都是太湖新城板块热门项目的产品优势。

中建·太泽之星丨御湖 样板间实拍

中信泰富玖阅 样板间实拍

在社区配置上，融入更多附加值。譬如中信泰富玖阅、中建太泽之星丨御湖配置会所，更加丰富业主生活方式，提升人居调性和价值。

板块的规划起点与人居价值，决定了吴中太湖新城的在售新房在一定程度上具有抗风险属性；而产品各维度的迭代与升级，使板块住宅产品具备更高的成长力，足以匹配高端改善客群 。

比起其他新城要等待规划兑现，吴中太湖新城更像是“现房”，所见即所得。

当前板块共7盘在售，而当这一批业主入驻带来新一轮人口后 ，吴中太湖新城届时也或将会呈现出更繁华的面貌。

事实上，社交媒体上也有许多市民相当认可当前太湖新城的宜居属性。

尽管吴中太湖新城“人气”确实稍显不足，但有着政府的资源倾向，各家开发商对板块的认可与深耕，吴中太湖新城的未来仍是值得看好的。相信再过几年，愈加成熟的吴中太湖新城，还将给我们带来更多的惊喜。

剩下只需交给时间就好。

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引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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