容积率低至1.02，明年将新增5个盘！苏州这一板块将进入改善时代！

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近几年来，苏州刚需族的选择面不断收窄。

细数苏州楼市的刚需板块，主要集中在吴中太湖度假区、吴江运东、相城的渭塘、黄埭，还有吴江盛泽等一些外围片区。

纵观今年这些板块的供地情况，渭塘板块共出让了5宗涉宅用地，也是苏州一众外围板块中供地最多的。

地铁线路规划、生态资源、临近高铁新城、颇有竞争力的房价等优势使渭塘成为众多刚需客户的优选，随着板块供地素质的优质化加上资源配套的完善，我们发现渭塘似乎也即将进入改善时代。

今天，我们就来盘一盘这个板块。

与高铁新城接壤

轨交2号线北延直达

区位一直是渭塘板块的优势。

从地理位置来看，渭塘镇毗邻高铁新城，是阳澄国际生态新区（高铁新城）片区的重要组成部分。

图源：今日相城

目前高铁新城南部片区基本发展成熟，板块正在向北进一步开发，中部片区10平方公里已开启城市建设进程，北部规划有苏州大剧院、苏州国际文化体育艺术中心等设施，未来整个北部片区，全是高端产业和人文地标建筑。

苏州大剧院控规示意图

而作为与高铁新城北部接壤的渭塘板块，不仅能够享受高端的商业休闲娱乐配套，其板块价值也受“发展黄金期”的高铁新城辐射而提高。

此外，去年地铁2号线北延段正式动工，北延段起于爱格豪路站，接入已运营的骑河站，长约4.67公里。

地铁通车后，更将进一步串联起渭塘和高铁新城的联系：渭塘镇的居民，几站地铁便可到达高铁苏州北站。

规划中连接苏州到常熟的轨交10号线也将经过渭塘，未来板块价值将进一步提升。

板块毗邻主干道相城大道，高铁、地铁、城市主干道三维一体交通，去往其它区域和其它城市均十分便利。

产业、生态齐头并进

宜居属性具有优势

打造工业强镇

俗话说“天下珍珠渭塘先，渭塘珍珠甲天下”。渭塘是以全国淡水珍珠大镇而成为相城屈指可数的重镇。

80年代，渭塘工业开始迅猛发展，1995年，渭塘被国家工商行政管理局命名为“江苏苏州中国珍珠城”，成为中国最大的淡水珍珠交易市场。

如今的渭塘，在工业重镇的基础上，积极抢抓发展机遇，不断加大招商引资，着力培育和发展智能家电、智联汽车零部件、生态材料三大产业，截至2022年10月，渭塘已经集聚企业数量超300家，产业云集带来人才的汇集，也为板块的楼市发展带来支撑力。

塑造宜居环境

渭塘有着工业重镇的硬朗气质，也有着江南水乡的迷人风韵。

虽说相城区还很“年轻”，但渭塘却有着实打实的千年底蕴。

漫步在渭塘老街上，在红墙黛瓦、青青石板路之间，仿佛能够感受到这座城市的深厚底蕴，纵横的水道，更给渭塘添了一些朦胧感。

这几年，对板块水环境的保护与提升，也使得渭塘出圈。

如今“水清岸绿、白鹭起舞”的渭塘，是近年来渭塘不断推进水环境保护与提升成果的最好证明，目前镇区内河水质主要指标达到地表水Ⅲ类标准，水体透明度达到50cm以上，还有部分流域水质达到Ⅱ类水平。

图源：明珠渭塘

板块内还有珍珠湖、盛泽湖两大自然湖泊，盛泽湖拥有5平方公里水域，是苏州唯一Ⅱ类水质的湖泊，形成天然氧吧......共同演绎了宜居宜业的生态渭塘。

城市更新进行中

除了对水资源的保护，近年来渭塘也一直在推进城市更新工作，促进城市品质提档升级。

渭塘老街区域正在改造中，沿渭泾塘的特色生态景观廊道基本建成。

针对基础的生活配套，渭塘也不断盘活存量闲置资源，就比如荟品仓·城市奥莱广场、璞拾酒店等一批烂尾楼转型后的商业，让居民出门即可感受便捷生活；

荟品仓·城市奥莱广场 图源：明珠渭塘

其他配套如教育方面，渭塘除了渭塘二中、渭塘实验小学,还有相城重点建设的私立学校：伊顿国际幼儿园，苏州诺德安达学校，可满足居民们的教育需求。

除此之外，还有渭塘北雪泾紫薇园、粮仓文旅IP项目、渭泾塘紫薇长廊等项目不断推进，未来板块宜居属性即将得到进一步迸发。

图源：明珠渭塘

新房趋于改善化

承接高铁新城资源外溢，拥有优秀的宜居环境，渭塘的房价却仍处于洼地。

近年来，板块新房也主要以刚需为主，如在售万科星遇光年、湖畔春晓等楼盘，产品以三房户型为主，总价200万元以内即可上车，且一直在打折促销，去化表现可圈可点。

众多刚需楼盘加重了渭塘的“刚需”印象，但今年，有一个项目的入市就一定程度改变了这一刻板印象，TA就是——绿城·紫薇花开。

项目于今年11月低调首开，首开即登顶11月苏州市区别墅成交套数、面积、金额三冠王，这在相城区竞争激烈的别墅市场上是相当难得的。

一起来感受下项目的亮点：

绿城紫薇花开以1.05的超低容积率，打造25幢4-6层叠墅，是近年来苏州少见的低密度纯墅区，项目占比约84%的4F叠墅，极大地还原了别墅有天有地的纯粹属性。

△绿城紫薇花开 鸟瞰示意图

项目为苏州首个绿城Trees Villa产品，整体公建化外立面，超大窗墙比，在框架细部辅以铝合金线条，高级感满满。

户型打造上，项目首开建面约160-180-220㎡三种户型，为业主塑造了更纯粹的圈层。

创意装修示意图（实际为毛坯交付）

项目不跟风追求超大户型，而是竖起实用主义美学大旗，主力的160、180㎡的户型，全部起步四房，开创性做到了每层三开间朝南，同时实现了墅居的私密性，与大平层的尺度感。

社区打造上，项目也以“北宋平江图”为灵感，塑造“一带两轴”、“五园”景观格局，创造一个“新苏式园境社区”，进一步延展居者生活、社交内容。

项目效果图深化中，仅为过程稿示意，实际以交付为准

总的来看，绿城紫薇花开的居住高私密性、高舒适度，以及圈层纯粹性均有保证。

更难得的是，项目南侧即是已开工的粮仓文旅IP项目，未来业主直接能够畅享“宜游亦宜居，生活即景区”般的生活。

粮仓文旅IP项目效果图

绿城紫薇花开一定程度上，为渭塘树立了当下的改善标杆，也提振了渭塘改善市场。

其实从板块今年出让的地块中，也能看出未来渭塘板块新房产品将继续趋向高端改善。

今年渭塘出让的5宗宅地中，仅1宗容积率为2，其余4宗容积率均小于1.1，最低仅1.05，未来渭塘将迎来一大批低密住区，改善客群选择将会更多。

区位交通优越、经济产业成熟、各项配套不断发展的渭塘，现阶段2字头的成交均价，在苏州楼市的房价格局中还是处于洼地位置。

今年成功出让的四宗容积率在1.1及以下的地块，或打造为别墅产品，给予房企更多的产品设计空间，也有利于带动苏州人居水平的迭代提升，市场也或将呈现更多样化的竞争态势。

同时，随着板块资源配套的不断完善，楼盘产品的进阶，渭塘板块的房价不排除有进一步上涨的可能性。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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