深扒国产乐园后，我们发现宇宙的尽头仍是房地产

作者 |张隆锋

编辑|方婷

封面来源|视觉中国

文章来源|氪星研究所

上海迪士尼的疯狂动物城园区马上就要开园了。不出意外，这次扩建应该能让7年涨价4次的迪士尼再狠赚一笔。

不过话说回来，除了上海和香港两个官方乐园，中国从不缺少“迪士尼”和梦幻城堡。这些山寨城堡不会明目张胆地说自己和迪士尼有什么关系，但是你很容易就能在其中看出一些抄作业的小心思。

经过这么多年的模仿，为什么我们不能有自己的“迪士尼”乐园呢？

国产游乐园如今的颓势，又和房地产的暗箱操作有什么关系？

国产游乐园的“替身文学”

2020年，全球主题乐园排名前20名里，中国本土游乐园上榜的只有两家，分别是长隆海洋王国和香港海洋公园。

看一个游乐园的水平，无非就看两件事：建造规模以及服务质量。建游乐园肯定是大工程，游乐园是造梦的地方，而每一寸梦境都是用真金白银堆砌出来的，钱差多少，梦就失真多少。

这里需要引入一个概念，叫做投资强度，也就是单位面积投资额。迪士尼和环球影城是塔尖，唯二上榜的“长隆海洋王国”和“香港海洋公园”，算是国产游乐园的天花板。再往下，是融创（万达）乐园和方特游乐园这类的主题乐园。最底层也就是数量最多，投资强度普遍低于3000元/平米的国产游乐园，山寨迪士尼们普遍都在这个范围内。

但是，就算有足够的资金，我们就能拥有自己的“迪士尼”吗?

一直有声音说，国产游乐园和国外的相比，最大的差距是缺少强大的IP，那如果拿出我们最强大的IP西游记，又是否可行呢？

淮安西游集团是电影《大圣归来》的出品方之一，西游乐园也是他们一手打造的。但去过的很多网友表示，这游乐园远不及前期宣传的那么有趣。园区里仿古建筑充满塑料感，而这已经是全国西游主题乐园里综合水准最高的了。

游乐园没能营造出沉浸感，就不要期待顾客能在园区里消费。因为，真正一流的游乐园没有靠门票赚钱的，靠的都是二消和复购，比如排队抢购的川沙妲己和50块一支的米奇冰淇淋，才是迪士尼的赚钱法宝。

迪士尼是很多人想二刷三刷的地方，国产游乐园是去了就发劝退帖，但我们的国产游乐园，一开始就是这个状态吗？

如果你是个城市废墟爱好者，游历过不同城市早期的主题乐园，会发现它们通常都有两大特征：要么“土到极致”，要么“洋到极致”。

土是“本土”的土。很好理解，就是“四大名著”、“兵马俑”、“民族风情”一堆中国元素大混搭。不管属于什么朝代，出自什么典故，全部堆在一起，天黑之后还有大型民族歌舞表演助兴。至于洋到极致就更普遍了，几乎可以在所有国产游乐园里找到埃及金字塔、大本钟、或者凯旋门一类外国名胜的微缩版本。

一土一洋两个极端，已经成为国产游乐园的保留项目，为什么我们的游乐园都偏好这两种口味？这就不得不提到一个凭一己之力给中国游乐园打样的关键人物，马志民。他的两大手笔“锦绣中华”和“世界之窗”直接奠定了国产游乐园30年的风格走向。

80年代中期，国家要大力发展旅游业，主题公 园是个重点，但是国内一片空白，没人懂，也没人敢上，时任深圳特区华侨城建设指挥部主任的马志民见多识广，觉得这是个千载难逢的机会。他认为“让世界了解中国”就是大势所趋，于是决定做一个浓缩中国民俗文化的主题公园“锦绣中华”。

这个主题公园是当时深圳政府的重点项目，对品质要求极高，建筑原型用汉白玉的，园子里的仿品也用真汉白玉，原型用金箔装饰的地方，他也用真金箔。最典型的是在建“仿造长城”的时候，普遍的做法都是直接用水泥做干墙面勾缝，方便又省钱，锦绣中华则直接烧了650万块小砖，一块一块砌了个微缩长城出来，主打一个硬核。这个投入下去，游客也非常买账，1989年锦绣中华开业后，当年便接待游客91万人次，1个亿的投资第一年就全部收回。

在这之后，马志民趁热打铁，又斥巨资58亿元，兴建了更著名的“世界之窗”，主打“出境游平替”的超前概念，把埃菲尔铁塔、悉尼歌剧院都搬到园子里来。世界之窗头一年就接待游客超过300万人次，创造利润1.1亿元，单日入园人数一度达到了7.6万人。这个数字什么概念？比上海迪士尼的客流高峰还多。

1998年，华侨城又推出了更为年轻人所熟知的子品牌“欢乐谷”。因为最早做通了“文旅+地产”模式，华侨城净利润10年内涨了近40倍。因为这种金钱大魔咒，一场来自全国各地的模仿秀开演了。

最先动手的是广州，看到隔壁深圳搞游乐园这么赚钱，广州在90年代启动了声势浩大的“造月工程”，其中包括世界大观、东方乐园等十几座土洋结合的主题乐园。比较有代表性的是直接比照深圳的“世界之窗”做的广州“世界大观”，连主设计师都是同一个人。

但跟风扎堆上马的商业项目，从来就没什么好结果。开业三年后，世界大观就开始出现严重的经营问题。在2005-2015年中，全国倒闭的游乐园比例高达80%，直接损失超过3000亿。

其实全国还有很多大大小小的游乐场，都和世界大观一样，被房地产企业接了盘。但为什么国内的游乐园发展历程里，总有房地产企业的身影？做游乐园的是他们，接盘的也是他们？

国产游乐园，生来就是替身

2 014年，在国内坐拥海洋游乐园第一把交椅的海昌集团和三亚政府订立了主题乐园合作协议“三亚海棠湾梦幻世界”，拿下约98万平方米的用地， 而该项目的旅游相关部分预期占地约65万平方米，余下的33万面积将用作配套商用物业。在上海，海昌也为当地的项目“海昌极地海洋世界”申请了约50万平方米的土地，32万平米用作公园部分，余下面积也被用作配套商用物业，

对于城市而言，一座大型主题公园盖起来，可以带动周围经济流动，抬升周边房价，就像上海迪士尼，超过85%的游客都是从别的城市吸引过来的，创造的价值难以估量，所以地方政府对于大型游乐园用地给的地价相对便宜，手续还相对简单。

海昌集团在文旅行业里是相对专业的，起码是以游乐园为主，房地产为辅。房地产专家谢逸枫曾表示，对于很多采取这种模式拿地的房企来说，实际用于主题公园项目发展的一般仅占10%-30%左右，剩下的都预备做房地产开发。建游乐园约等于一种变相的廉价圈地方式，甚至拿到地之后主题公园建不建都不一定，或者东拼西凑出一个“四不像”，后续交给第三方运营。毕竟卖房子的油水更多，谁要去费心劳神地经营什么主题乐园呢？

当然，并所有游乐园的倒闭都是房企乱搞的结果。这其中有大众对游乐园审美快速提升的原因，也有迪士尼、环球影城这种顶流对客群的虹吸效应。但是房地产老板对游乐园的挂羊头卖狗肉，的确难辞其咎。

2018年，五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》明确指出防范“假公园真地产”的项目，“替身公园”才算是在源头上得到了关注，但是经过十几年的折腾，大量粗制滥造的游乐园已经荒废，它们又将被如何处理呢？

以广东“造月工程”中诞生的游乐园为例，2005年森美反斗乐园被华南碧桂园“吞并”；2011年航天奇观乐园的土地也被收储，后被分割出让给了多家房企；

至于曾经占领一代广州人记忆的“世界大观”，终于在荒废14年后，于今年2月以总价约68亿元被越秀地产拿下，土地折价进入广州楼面价TOP 8，折合楼面价50160元/平方米。

被“旅游+地产”带起来的初代游乐园，最终的归宿依然是房地产。

但时至今日，比起游乐园，房地产毫无疑问才是过剩的那个。中国的旅游消费还有很大潜力，迪士尼、环球影城、乐高乐园扎堆入驻中国已经证明了这点。

如何才能让肥水也流进国产游乐园的田？长城不是一天建成的，但起码从第一块砖起就要明确，它要被用来建造长城。

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