首套房贷利率大降45bp，首付比例多下调，上海楼市新政影响有多大？

21世纪经济报道记者李览青 上海报道

与北京同步，上海也出台了调整优化房地产市场相关政策。

12月14日下午，上海市房管局表示，上海将从12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

相关政策主要涉及首套房及二套房首付比例调整、首套房及二套房商贷贷款利率调整以及普通住房标准调整。

普通住房标准认定方面，上海市住房城乡建设管理委等五部门发文表示，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。相比此前认定标准取消了价格限制。

优化差别化住房信贷政策方面，全市首套房首付比例从35%降至30%，商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点；

二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，二套房普通住宅最低首付款比例不变，非普通住宅最低首付款比例从70%降至50%，同时，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%，商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

根据上海地区市场利率定价自律机制9月1日最新发布的公示，2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平始终是LPR+35BP。

按此计算，全市首套房贷款利率下限由4.55%降至4.1%，主城区二套房贷款利率下限由5.25%下降至4.5%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区二套房贷款利率下限由5.25%下降至4.4%。

此外，《通知》提到，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

“整体来说对于市场预期可能会产生比较大的提振效果。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

普通住宅认定标准取消价格限制

在一系列楼市新政中，最受关注的无疑是上海普宅标准变化。

在调整前，上海普通住宅标准的认定包括容积率、面积、价格等三个方面，本次调整的主要是面积与价格方面。

调整前，上海认定单套住房建筑面积在140平方米以下为普通住宅，新政后将面积提高到144平方米以下（含144平方米）。

更重要的是，新政取消了认定价格限制。在调整前，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下、内环线以内低于450万元/套、内环线与外环线之间低于310万元/套、外环线以外低于230万元/套的住房才能被认定为普通住宅。

根据上海链家研究院最新监控数据显示，11月上海全市二手房累计成交金额5509亿元，成交套数16.48万套，套均总价为334万元/套，而外环是成交主力。

如今，在取消价格限制后，即使是内环滨江的千万级房产也将被认定为普通住宅。

是否被认定为普通住宅，对二手房交易时的税收影响较大。

以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，如果调整标准后被认定为普通住房，将免征增值税，涉及个人所得税的，核定征收的比例从2%下调至1%。

以买入价300万元，出售价500万元的某外环高层住宅为例，在新政前该住宅被认定为非普通住宅，若买入未满5年，将产生增值税23.81万元，若买入超过5年，将产生增值税9.52万元。在普通住宅标准调整后，该住宅被认定为普宅，若买入未满5年，增值税缴纳金额不变，若买入超过5年，可免征增值税。

按此计算，在增值税一项上，上述住宅买入5年后可少缴纳近24万元增值税额。

针对本次普宅标准的调整，克尔瑞证券首席分析师孙杨指出，过去的标准有些过于苛刻，调整后的标准更加能够当前满足市场合理需求，也顺应了政府不断优化房地产政策、提振房地产市场的趋势。在他看来，这一政策对新房与低总价的二手房影响更大，而对中高端改善住宅，由于价格偏高可能影响较小。

上海房贷实现首付、利率“双降”

在普通住宅标准调整的同时，上海罕见同时下调了首套房与二套房的首付比例，并在2021年后首次下调商业性个人住房贷款利率下限。

具体来说，全市首套房贷款利率下限由4.55%降至4.1%，主城区二套房贷款利率下限由5.25%下降至4.5%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区二套房贷款利率下限由5.25%下降至4.4%。

根据上海市场利率定价自律机制9月1日披露，2016年3月以来上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限调整共有6次，但从2021年7月24日至今，一直维持LPR上浮35个基点，即4.55%水平。

按商业贷款400万元，贷款期限30年计算，主城区首套房在房贷利率下限调整后每月大约少还1000元。

孙杨告诉记者，上海楼市新政中房贷利率调整影响较大，直接降低了购房者的成本，特别是在春节前的一段时间内，起到提振市场的作用。

今年9月以来，上海已陆续发布一系列举措优化调整房地产政策。9月1日，上海官宣执行商业贷款“认房不认贷”，到今年10月，上海再优化住房公积金贷款套数认定标准，成为全国首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。此外，上海市金山区明确，在滨海城区、高新社区及亭枫社区3个重点区域实施重点转型区域人才购房政策。

目前上海房地产市场保持平稳运行。克而瑞数据监测显示，11月，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米，环比微降0.65%，较去年同期下降43.31%；成交金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。另据上海中原地产数据，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％，同比减少12.62%。