北京买房|西城最强学区-德胜片区学校及小区分析

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之前写了海淀最强学区之一的上地学区：

北京买房|海淀最强学区-上地学区最全分析及买房指南（6500字超详细）
今天再来写写西城的最强学区之一：德胜片区！

一、地理位置

德胜学区在西城的最北边，位于北二环和北三环之间，片区内的地铁线非常多，地铁有2号线，19号线，8号线，12号线，主要有积水潭，鼓楼，安德里北街，安华桥，马甸桥，北太平庄站等，位置优越。

二、生活配套

这边的生活配套还是很成熟的，有很多的超市，有好几个物美超市，还有永辉超市、美廉美超市等，生活很方便。但这边大都是住宅区，片区内并没有大型商场可以逛，不像朝阳商场很多，毕竟这块都是为了给孩子上学买房的，逛街可以去南边的新华百货，东边的华联，西边的翠微百货。

附近也有一些公司，农业局，林业局，普天德胜，中石油，中石化，水利水电规划研究院，煤炭设计研究院等

公园也不少：人定湖公园，双秀公园，马甸公园，玫瑰园等，可以满足日常休闲娱乐

片区内的医院主要是火箭军总医院（三甲），二龙路医院（二甲），离北医三院，人民医院，安贞医院，积水潭医院这些三甲医院也不远。

总体来说配套很成熟

三、学校及教育

先看一张表：

小学部分

整体小学在西城的排名大概是：育翔第三，西师第五，五路通第九左右吧，其他的是14年教改后的，没有排名，但都很强，后面通过我的描述，大概就能看出来。PS:西城的小学加上民办共66所，初中共39所

1、育翔小学分校：这俩是两个不同的学校，育翔小学分校是全区招生的，育翔小学是德胜片区内划片招生的。育翔小学分校是新成立的，今年第三年，育翔小学校长带领的师资团队，只招生本市西城户籍的孩子，学校在小市口胡同里面，规模比较小，停车费劲。现在有3个年级，每个年级4个班，招的人比较少，且会有筛选，进去并不容易，小升初在德胜片区派位。很不错的学校。育翔小学从16年到2021年的小升初数据升重点中学的概率都在50%以上。比较注重培养孩子的学习习惯和孩子的专注力。

2、育翔小学就是老牌牛校，小学有三个校区，距离都1~2公里。覆盖的片区比较大，楼房较多，所以学校招生规模比较大，2023年达到了24个班

3、实验二小德胜：实验二小是公认的西城乃至北京排名第一的小学，师资和硬件都非常突出，实验二小德胜校区是实验二小的亲儿子，与本部实行教师轮岗，是真的扶持，而且硬件很不错，操场比较大，划片内的房子也相对新。今年实验二小德胜有10个班。

4、西师附小：也是优质牛小，学位很多，今年都达到了24个班，片区内的房子较少，一直以来都有名额接受德胜其他四个小学的调剂。西师附小也是学区派位选择学校，先是优先针对德胜片区招生两个班，也就是整个德胜划片的都可以报名，然后再招收自己划片小区的娃。学校注重开发学生的思维和创造能力。

5、五路通小学：今年招了12个班，也是综合实力很强的优质小学，比较注重艺术教育，学校的金帆艺术团很有名，当然也需要家长的培养和付出。学生大部分是一些国土资源部、部队大院的等，生源比较优质。硬件还可以，俩校区也离得比较近

6、三帆附小：今年6个班，热度比较高，今年录取到19年3月份一顺位且是登记入学的，明后年如果都能招收7个班的话，可能26年有希望。三帆附小2014年前是裕中小学，管理也一般，划片房子较多。后面之所以热度这么高，是因为小升初80%可以直升到三帆中学本部，剩下的参加德胜派位。

所以整体来看德胜的小学几乎是没有任何坑的，唯一的三帆附小不那么厉害，但是人家能80%直升三帆中学，热度还非常高。2023年孩子最多的一年，德胜731后买房的，21-23年的都全部调剂出区了，去了新街口和什刹海。

2023年的情况是：育翔登记入学一顺位全录，今年录取到四老；五路通录取到四代；实验二小录取到四代；西师登记入学全部录取，还录取了其他四个学校的调剂。

我猜测26年以后入学的，就有比较大可能留在德胜了，25年可能有一部分会能留在德胜，24年上学的，就不要赌了

下面这个图是这几个学校的位置，我把招生的班级数给隐藏了，那是之前的招生班数，最新的我已经在上面写过了。

初中部分

德胜这几个初中按照排名顺序的话，大概是十三分，三帆，八中，四中，三帆裕中，西实，七中，三十五，十三，西外。

下面这个图只是个平均分的大体参考

十三分，三帆，八中，四中这几个初中都是大奖，非常优质，是西城最强的初中校。三帆裕中，西实，这两个初中也很不错，西城外国语和三十五中是2022新增的，所以在表中标黄了，七中，三十五，十三，西外这几个学校不如前面那几个，但是也在西城属于中上等了，其中七中是进步非常快的，以前算德胜片区比较差的初中，但是去年考了个西城前十，超过了三十五中。所以德胜的初中下限是很高的。

四、小区介绍

这块的小区特别多，大概有60多个，肯定不可能全都介绍到，我按照这几个小学对应的划片挑几个说一说吧。总体来说这边的小区大部分在80-9几年，2000年后的新楼盘不多，一居室650+，两居室800左右+，学校不一样，价格不一样。有一个豪宅，中骏天宸是2019年建成的，最小面积137，报价3000w。

由于小区太多，不可能都看一遍，我每个小学挑了1、2个成交量比较多的小区进行了实地踩盘分析。更多的一些关于学校情况、小区情况的介绍可以找我要，我也会分享在买房群里。

1、实验二小德胜校区

1.1、新明胡同

小区1980-1993年建成，共11栋楼，1336户，1-9这个小区挺有意思的，2-7号楼对应的是实验二小德胜，1、8、10号楼对应的是实验二小德胜+育翔双学校，9号楼对应育翔，1989年建成，小区环境一般，没有做过改造。离地铁12号线马甸桥站步行1.3km左右

看了一套58平的小两居，2层/6层，原值低且满二不满五，报价790w

1.2、教场口9号院

这个小区是原地回迁的二类经适房，一共7栋楼，1719户，优点是楼龄新，2003-2007年建成，单价低，缺点是密度比较大，3梯12户，公摊大，有3%的土地出让金，还有个税。小区临八达岭高速，有些楼是有声音的，比如我看的7号楼，16/19层，白噪声还是有一定的嗡嗡嗡的。离地铁站积水潭站步行1.6km左右。

看了一套16/19层的2居室，73.6平，报价886w

2、五路通小学

2.1、双旗杆东里

这个小区1974-1998年建成，18栋楼，1475户，不同的单位分的房，物业管理也不一样。小区已经做完改造了，1-9号楼是北京广播器材厂的楼，物业管理也还可以，楼道挺干净的，1-5号楼加建了南北两个阳台，能大出个7、8平米来，不在房本面积上。离8号线安华桥站步行700米左右。

小区有一个比较小的活动广场。

看了一个4/5层的2+1户型，59.4平，加上加建的阳台的话，建筑面积能将近70平了，1980年建成，一梯3户，报价890w

2.2、黄寺大街24号院

这个小区共17栋楼，1564户，1981-2005年建成，挨着人定湖公园，有的楼做了改造，有的没有，分房单位不同，小区环境一般，离地铁12号线马甸桥站步行1.3km左右

看了一套5/7层的板楼，一梯三户，无电梯，60.4平，1995年建成，报价948w。

3、育翔小学

3.1、马甸南村

这个小区1982-1996年建成，共16栋楼，2100多户，小区没有做过改造，楼道差一些，树很多，给我咬了好几个大包。离地铁马甸桥站步行400多米

育翔小学的4,5,6年级就在这个小区里面

看了一套2/6层的小两居，57平，报价885w

3.2、新风北街

这个小区只有3栋楼，没有小区环境，1、2号楼是1984年的，3号楼是1995年的，距离地铁12号线马甸桥站步行860米左右。看了一个4/6层的小两居，61.5平，报价899w

3.3、新外大街甲8号院

这个小区的成交还是不错的，主要原因是户型比较好，小区是1976-1995年建成的，共20栋楼，小红砖板楼，1177户，还没有做改造，环境一般。步行到北太平庄站大概830米左右

有个小活动广场

看了一个顶层的/6层，62.2平，报价855w

3.4、新外大街28号院

这个小区共13栋楼，其中8栋住宅，816户，1980-1999年建成，办公楼多一些，所以有个食堂，小区的住户也可以去吃饭、聚餐什么的，比较方便。小区没有做过改造，树比较多，离地铁积水潭站步行900米左右

小区里的餐厅

看了一套2/5层的小三居，报价880w，56.8平

4、三帆附小

4.1、裕中东里

这个小区是个非常大的社区，1980-1998年建成，在售的房源有100多套，有30多栋楼，2400多户，是不同单位建的，分不同的院，物业管理也不一样，有的院管理的好，有的则一般，这都体现在价格上了，比如9-13号院是科技馆的，管理好一些就会贵一些，32,34,19号楼带电梯。离地铁8号线安华桥站步行700多米

我去的那个院在做改造，所以稍微乱一些，看了一套5/6层的两居，1986年建成，65.5平，报价863w

4.2、裕中西里

裕中西里也是一个非常大的小区，也有30多栋楼，有12栋带电梯的，20栋6层的板楼，分不同的单位建成及管理，小区1979-1993年建成，3400多户，小区里有一个一级一类的公立幼儿园-洁民幼儿园，以前小孩多的时候都要落户3年才能进，今年可以直接去上了。三帆附小就在小区里面，三帆裕中也在小区里面，上学很方便。小区里面也有生活超市，步行到地铁健德门站，大概750米左右。

看了一套中国人寿的单位分房，管理好，楼道也很干净而且都贴了瓷砖，其他楼道都是水泥，12/20层，63平，两梯八户，报价928w。

5、西师附小

5.1、六铺炕一区

这里先要澄清一下，六铺炕小区是东城的，但是六铺炕X区是西城的。这个小区有12栋楼，960户，1975-1997年建成，也是分不同的单位建的，不在一个院里，我看的是一个管理比较差的院，只有一个楼。步行到地铁鼓楼大街站600米左右。

看了一个1986年建成的，52平两居，报价850w

五、总结

德胜这个片区综合实力确是当之无愧的西城最强学区，小学和初中几乎无坑，不过这边的房子都偏老一些，而且价格也比较贵，当然小区很多，可选择的也比较多，两居室800w左右。近几年刚买房的也基本调剂出区了，所以房价也有所回调，26年以后的有机会留在德胜，比较值得关注的一个区域。